La législation française a prévu plusieurs diagnostics que doit forcément réaliser un propriétaire avant la mise en vente de son bien immobilier, surtout s’il s’agit d’un bien à usage d’habitation. Les rapports de ces constats et états doivent d’ailleurs être intégrés au dossier de diagnostic technique (DDT) à remettre à l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente. Ces documents ont une durée de validité, et des sanctions sont prévues lorsque la loi n’est pas respectée. Door-In décrypte dans cet article les différents diagnostics immobiliers à réaliser obligatoirement dans le cadre de la vente d’un bien.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique est une étude qui permet d’évaluer la consommation d’énergie du logement, du bâtiment ou de l’immeuble mis en vente.
Objectifs et enjeux du DPE
Le DPE sert également à constater l’état du bien et à mesurer son impact environnemental, notamment en ce qui concerne l’émission de gaz à effet de serre. Ces différentes études permettent de situer le bien dans les 7 classes énergétiques (A, B, C, D, E, F et G) afin de lui attribuer une étiquette énergie ou étiquette DPE.
La réalisation et la validité du DPE
Selon le Code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé à l’initiative du propriétaire du bien et à ses frais, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. Il convient dans ce cas de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié disposant d’une assurance professionnelle. Il doit, à la fin des travaux, transmettre les résultats des différentes analyses du DPE à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME).
D’après l’article D126-19 du Code de la construction et de l’habitation, la durée de validité du DPE est de 10 ans. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont toutefois valides que jusqu’au 31 décembre 2024. Il est conseillé aux propriétaires d’un bien à usage d’habitation, d’un logement individuel ou d’un immeuble collectif d’habitation de faire réaliser un DPE dès la décision de vente.
Le diagnostic amiante
Encore appelé « état d’amiante », le diagnostic amiante est un examen qui permet d’attester la présence ou l’absence dans le bâtiment mis en vente de produits ou de matériaux contenant de l’amiante. C’est un diagnostic prévu par l’article L.1334-13 du Code de la santé publique.
Les risques liés à l’amiante et les biens concernés
La présence d’amiante dans un bien immobilier à usage d’habitation présente des dangers pour la santé des occupants. L’exposition aux fibres d’amiante présentes dans l’air est susceptible d’augmenter le risque de cancer et de provoquer des maladies pulmonaires chroniques. Ces maladies respiratoires dues à l’inhalation des fibres d’amiante se manifestent généralement quelques années après le début de l’exposition, entre 20 et 40 ans.
L’état d’amiante à réaliser dans le cadre d’une vente immobilière concerne surtout les biens dont le permis de construire a été obtenu avant le 1er juillet 1997.
La réalisation et la validité du diagnostic amiante
La loi exige que ce soit un professionnel certifié par le COFRAC qui s’occupe des travaux. Il doit respecter les étapes de ce diagnostic :
- la recherche de présence d’amiante sur les matériaux du bâtiment et dans l’air,
- l’étude en laboratoire des prélèvements,
- la création du plan de retrait ou PRC (si présence d’amiante),
- la réalisation des travaux de désamiantage (si présence d’amiante).
Le document délivré après le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée si aucune présence d’amiante n’est détectée dans le bien immobilier. Il est toutefois recommandé de faire réaliser un nouvel état d’amiante à l’occasion d’une vente, notamment si des travaux de rénovation ont été effectués après la dernière acquisition.
Le diagnostic plomb (CREP)
Le diagnostic plomb, encore appelé Constat de risque d’exposition au plomb (CREP), permet d’évaluer le niveau de présence de ce métal toxique dans un bâtiment. Selon les articles L.1334-5 et L.1334-6 du Code de la santé publique, le rapport de ce diagnostic doit être accompagné d’une notice indiquant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en cas de trace détectée.
Les risques liés au plomb
L’exposition au plomb présente des risques importants. Ce matériau est dangereux pour la santé des occupants, notamment la santé des enfants. L’inhalation ou la consommation de plomb peut par exemple entraîner des lésions rénales et augmenter le risque d’hypertension artérielle. Chez les enfants notamment, le saturnisme peut provoquer :
- un retard mental et psychomoteur,
- l’anémie,
- les troubles digestifs,
- la baisse de l’acuité auditive,
- le ralentissement de la croissance.
Un diagnostic plomb est surtout obligatoire pour la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation dont le permis de construire a été obtenu avant le 1er janvier 1949.
La réalisation et la validité du diagnostic plomb
Le diagnostiqueur certifié chargé des travaux doit vérifier si les revêtements de sol, les peintures et les canalisations d’eau contiennent du plomb.
La durée de validité du rapport de ce diagnostic est illimitée si après les vérifications il n’y a pas de traces de ce métal toxique ou si sa présence est estimée à des concentrations inférieures à 1 mg/cm². Dans le cas contraire, le document doit être produit moins d’un an avant la signature de la promesse de vente de la maison ou de l’immeuble.
Le diagnostic termites
Le diagnostic termites permet d’avoir des informations sur la présence ou l’absence, dans le bâtiment mis en vente, de termites et autres insectes xylophages.
Les risques liés aux termites et les biens concernés
Ces insectes peuvent causer beaucoup de dégâts, en dégradant par exemple le bois utilisé dans la construction du bien, ce qui pourrait entraîner son effondrement. Ils peuvent aussi détruire des structures faites avec des dérivés du bois.
Aussi appelé « état relatif à la présence de termites », ce diagnostic concerne particulièrement les immeubles collectifs, les parties d’immeuble à usage d’habitation et les maisons individuelles situées dans les zones géographiques à risque. Celles-ci sont généralement déclarées à risque ou infestées de termites par arrêté préfectoral.
Il est possible d’en avoir le cœur net en inspectant les coins chauds du bâtiment ou les faces des structures en bois à proximité du sol. Les fissures, les zones vides, la boue caractéristique du travail des termites dans le bois, les ailes de mue et les bruits d’insecte dans le bois sont autant de preuves de la présence de ces insectes.
La réalisation et la validité du diagnostic termites
Pour la réalisation de cet état des lieux proprement dit, il est obligatoire de faire appel à un diagnostiqueur certifié. Celui-ci peut produire à la fin des travaux un document respectant les normes en vigueur. La durée de validité d’un état relatif à la présence de termites est de 6 mois. La loi exige de le refaire si à la date de la signature de la promesse de vente ou le jour de la signature de l’acte de vente définitif, le rapport de cet état des lieux a une ancienneté de plus de 6 mois.
Diagnostics gaz et électricité : inspection/risques/obligations
Les diagnostics gaz et électricité concernent les biens immobiliers comportant une installation de gaz et/ou une installation d’électricité datant de plus de 15 ans. Encore appelé « état de l’installation intérieure de l’électricité », le diagnostic électricité permet d’évaluer les risques liés à l’installation électrique et pouvant mettre en danger la sécurité des personnes ou des biens.
Le diagnostic gaz ou « état de l’installation intérieure de gaz » sert quant à lui à évaluer les risques liés aux installations de gaz présentes dans le bâtiment. Ces diagnostics doivent être effectués moins de 3 ans avant la date de la signature de la promesse de vente ou de l’acte définitif. Leurs rapports respectifs ont en effet une durée de validité de 3 ans. Des sanctions sont prévues pour le vendeur, le diagnostiqueur chargé des travaux et le notaire de la transaction si la loi n’est pas respectée en ce qui concerne ces diagnostics.
Diagnostic assainissement non collectif : logements concernés
Le diagnostic assainissement non collectif, également obligatoire, concerne les logements non raccordés au réseau public de collecte d’eaux usées. Il s’agit d’un contrôle minutieux de l’installation individuelle d’assainissement de ce type de bien immobilier.
Encore appelé « état de l’installation d’assainissement non collectif », ce diagnostic est institué par l’article L.1331-11-1 du Code de la santé publique. Il doit être réalisé par le SPANC de la commune où se situe le bien immobilier mis en vente. Le document issu de ce contrôle a une durée de validité de 3 ans. Le vendeur d’un bien non raccordé au réseau public est donc tenu de faire réaliser l’état de l’installation d’assainissement non collectif moins de 3 ans avant la signature de la promesse de vente de son bien ou de l’acte de vente définitif.
Diagnostic Loi Carrez : mesure du logement
Le diagnostic Loi Carrez consiste à mesurer la surface habitable du bien immobilier mis en vente, en suivant les règles définies dans la loi N° 96-1107 du 18 décembre 1996 encore appelée Loi Carrez. Cette évaluation concerne particulièrement les immeubles bâtis sur des lots de copropriété à usage d’habitation.
Tout comme les diagnostics exposés ci-dessus, d’autres constats ou états sont aussi obligatoires selon la nature ou le type de bien immobilier mis en vente. Il s’agit entre autres de :
- l’état des risques et pollutions ou ERP,
- l’état des nuisances sonores aériennes ou diagnostic bruit,
- le diagnostic Mérule.
N’hésitez pas à contacter des diagnostiqueurs professionnels pour connaître le prix des différents diagnostics indispensables pour un projet immobilier.
