Diagnostic copropriétés obligatoires : tout comprendre

Deux personnes discutent avec un café

La loi Alur adoptée le 21 mars 2014 a rendu obligatoire, pour les copropriétés, la réalisation d’un diagnostic copropriété. Désormais, chaque copropriété doit être munie d’un état descriptif de l’état du bâti, et d’un état des risques naturels et technologiques. Mettez-vous à la page avec notre article qui vous explique en détail de quoi il s’agit et vous informe sur les conseils pratiques pour effectuer un diagnostic copropriété.

Les diagnostics en copropriété, quels sont-ils ?

Les diagnostics en copropriété obligatoires sont nombreux et peuvent concerner les parties communes des copropriétés ou le logement personnel d’un copropriétaire. Concernant les diagnostics dans les parties communes d’une copropriété, il est obligatoire et est réalisé par le syndic de copropriété, cela fait partie de ses obligations légales. De même, le syndic devra être en mesure de fournir aux copropriétaires concernés une copie des diagnostics obligatoires lors d’une vente ou d’une location.

En copropriété, certains diagnostics à effectuer sur les parties communes sont obligatoires et doivent être voté à la majorité simple (majorité de l’article 24).

En revanche, si vous souhaitez réaliser un diagnostic immobilier dans votre habitation personnelle, sachez que cela ne nécessite pas de vote en assemblée générale.

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Le Diagnostic Technique Global (DTG)

C’est un diagnostic détaillé qui permet d’informer les copropriétaires sur l’état de la copropriété. Il permet également de prévoir les potentiels travaux à effectuer.

Depuis 2017, la loi Alur a rendu le DTG ou Diagnostic Technique Global obligatoire dans les cas suivants :

Dans les immeubles en copropriété de plus de 10 ans, ou bien, si l’immeuble fait l’objet d’une procédure d’insalubrité. Celui-ci doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Le DTG contient plusieurs informations importantes :

  • l’analyse de l’état de la copropriété et des équipements collectifs ;
  • l’analyse des potentielles améliorations de l’immeuble ;
  • la liste des travaux nécessaires pour conserver le bâtiment au cours des 10 prochaines années, par ordre d’importance (travaux d’urgence, court terme, moyen terme et long terme) ;
  • une estimation du coût des travaux.

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Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) permet de réaliser un audit énergétique et de mesurer les taux d’émission de gaz à effet de serre d’une habitation ou d’un bâtiment entier.

Pour une copro, le DPE peut être réalisé en amont de travaux, comme des travaux de rénovation énergétique par exemple. Il peut aussi être réalisé par un propriétaire s’il souhaite faire un audit énergétique de son logement individuel. Dans ce cas, il s’adressera à un acheteur ou à un locataire potentiel afin d’avoir toutes les informations avant d’acheter ou de louer le bien.

À partir du 1ᵉ juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique devient obligatoire pour les vendeurs et les bailleurs. Cela signifie que le bailleur et le vendeur peuvent être contractuellement responsables s’il est erroné, ou si cette obligation n’est pas respectée. Sans DPE ou si celui-ci n’est pas exhaustif, le bailleur ne pourra pas se défendre s’il est accusé d’un quelconque vice caché. Le locataire ou l’acheteur peut alors se retourner contre le propriétaire / bailleur.

Après avoir effectué votre diagnostic auprès d’un expert certifié, une étiquette énergétique vous sera remise. C’est cette étiquette qui déterminera la consommation de votre logement.

  • Classe A : Consommation de moins de 51 kWh / m² ;
  • Classe B : Consommation entre 51 et 90 kWh / m² ;
  • Classe C : Consommation entre 91 et 150 kWh / m² ;
  • Classe D : Consommation entre 151 et 230 kWh / m² ;
  • Classe E : Consommation entre 231 et 330 kWh / m² ;
  • Classe F : Consommation entre 331 et 450 kWh / m² ;
  • Classe G : Consommation de plus de 451 kWh / m².

Le Dossier Technique Amiante (DTA)

Ce dossier regroupe les rapports des diagnostics amiante réalisés. Comme le DPE, il n’est pas exclusif à la copropriété et peut également être réalisé dans le cadre d’un logement individuel.

Il faut savoir que l’amiante est interdite dans les constructions depuis 1997. Le Dossier Technique Amiante est donc obligatoire dans le cadre d’une construction datant d’avant le 1ᵉ juillet 1997. Ce diagnostic doit être réalisé avant tous travaux de rénovation ou de démolition. Si le DTA ne révèle aucune trace d’amiante, il a une durée de validité illimité.

En revanche, si un immeuble comporte des traces d’amiante, il sera noté sur un barème de allant de 1 à 3.

Le résultat est de 1

Les travaux de désamiantage, d’encapsulage ou de recouvrement ne sont pas nécessaires. La validité d’un DTA avec un résultat de 1 est de 3 ans.

Le résultat est de 2

Vous devrez faire évaluer votre niveau d’empoussièrement en laboratoire agrée. Ainsi, un nouveau résultat vous sera communiqué. Si le résultat est inférieur à moins de 5 fibres par litre d’air, les travaux ne seront pas nécessaires. La durée de validité de ce DTA sera de 3 ans. En revanche, si le résultat est de plus de 5 fibres par litre d’air, vous devrez engager des travaux de désamiantage. Une fois réalisés, la durée du DTA est également de 3 ans.

Le résultat est de 3

Des travaux de désamiantages sont nécessaires. Vous devrez les réaliser sous 3 ans. L’expertise du diagnostiqueur vous aidera à trouver la meilleure approche pour la réalisation de ces travaux.

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Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Le diagnostic plomb est un document qui fournit des informations sur la présence de plomb au domicile ou dans les parties communes d’une copropriété. Il doit être effectué par un diagnostiqueur professionnel titulaire d’une certification.

Il est obligatoire pour tous les immeubles construits avant 1949. Sa validité est illimitée, qu’il y ait une présence de plomb ou non.

Sur le rapport du CREP, vous retrouverez :

  • la date du diagnostic ;
  • la durée de validité ;
  • les informations importantes sur le bien immobilier ;
  • une esquisse du bien immobilier. Celle-ci est obligatoire qu’il y ait une présence de plomb ou non ;
  • les obligations des copropriétaires s’il y a une présence de plomb ;
  • une annexe rappelant les dangers du plomb sur la santé.

Les diagnostics facultatifs en copropriété

En plus des diagnostics que nous avons énoncés précédemment et qui sont obligatoires, vous pouvez voter en tant que syndic de copropriété pour effectuer d’autres diagnostics en fonction des problèmes de votre immeuble. Ceux-ci sont facultatifs et dépendent de la situation, mais ils comportent leur lot d’avantages :

  • Diagnostic des Installations Électriques des parties communes (DIE). Il permet de vérifier l’état des installations électriques des parties communes. Ce qui a pour objectif de détecter d’éventuels problèmes ;
  • diagnostic termites, vérifie la présence de termites dans les parties communes du bâtiment ;
  • diagnostic mérules, qui renseigne sur la présence de mérules. Un champignon xylophage qui s’attaque aux bâtiments. D’ailleurs, il peut être obligatoire si vous vous trouvez dans une région située dans une zone à risque.

Les diagnostics copropriétés obligatoires dans le cadre d’une vente

Lors de la vente d’un appartement en copropriété, le vendeur doit fournir divers documents, dont les diagnostics obligatoires à la vente de son bien immobilier.

Les diagnostics relatifs aux parties communes doivent être remis par le syndicat et remis au vendeur. Pour les résidences individuelles, c’est au vendeur qu’appartient le devoir de fournir tous les diagnostics nécessaires.

Une fois collectés, tous ces diagnostics sont rassemblés dans ce que l’on appelle un Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Quels sont les diagnostics que doit contenir Le DDT ? :

  • le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
  • le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) ;
  • le Diagnostic Amiante (DTA) ;
  • l’état de l’installation intérieure de l’électricité, si l’installation a plus de 15 ans (DIE) ;
  • l’état de l’installation intérieure du gaz, si l’installation a plus de 15 ans ;
  • le diagnostic termites ;
  • l’État des Risques et Pollutions (ERP) ;
  • le mesurage des surfaces au sol avec la loi Carrez.

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