Constitué de plusieurs copropriétaires élus par l’assemblée générale, le conseil syndical fait partie des organes essentiels au bon fonctionnement d’un immeuble en copropriété. Alors qu’est-ce qu’un conseil syndical de copropriété exactement ? Quel est son rôle ? Et quelles sont ses principales attributions ?
Le conseil syndical, lien entre le syndic et les copropriétaires
Élu par l’assemblée générale des copropriétaires, le conseil syndical est constitué de plusieurs copropriétaires (ou assimilés). Sa principale mission est de faire le lien entre le syndic et les copropriétaires.
Comment est-il composé ?
Le conseil syndical est composé de plusieurs copropriétaires (ou assimilés). Ils sont désignés par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue (à la majorité simple sous certaines conditions, si la majorité absolue n’est pas atteinte).
Les membres du conseil syndical peuvent être des copropriétaires, des conjoints ou partenaires liés par un Pacs, des ascendants ou descendants de copropriétaires, des représentants légaux des copropriétaires, des usufruitiers ou des bénéficiaires d’un contrat de location-accession ou d’une vente à terme. Même s’il est copropriétaire dans l’immeuble, le syndic (son conjoint ou partenaire, les membres de sa famille, ses salariés ou associés) ne peut en revanche pas être membre du conseil syndical. Cela permet de garantir la transparence et l’indépendance du syndic, et d’éviter tout conflit d’intérêt.
Si personne ne se porte candidat ou si la majorité n’est pas atteinte, le syndic a un mois pour notifier à tous les copropriétaires l’impossibilité de créer un conseil syndical. Ces derniers peuvent alors décider de ne pas instituer de conseil syndical, ou saisir le juge pour obtenir la désignation de ses membres.
Comment fonctionne-t-il ?
Le fonctionnement du conseil syndical est défini dans le règlement de copropriété de l’immeuble, ou par l’assemblée générale (à la majorité simple).
Le conseil syndical désigne son président, conformément aux règles énoncées dans le règlement de copropriété (à défaut de précision, le président est élu à la majorité des membres du conseil syndical). Sa mission principale est d’assurer le bon fonctionnement du conseil syndical. En cas d’empêchement du syndic, le président est autorisé à convoquer l’assemblée générale des copropriétaires.
Le président et les membres du conseil syndical sont élus pour une durée de trois ans maximum, renouvelable. Ils ne reçoivent pas de rémunération : les dépenses engagées dans le cadre de leur mission sont réglées par les copropriétaires (dépenses courantes d’administration du budget prévisionnel).
Pour exécuter ses missions, le conseil syndical peut demander conseil à toute personne de son choix. Pour obtenir un avis technique, il peut également interroger tout professionnel spécialisé. Dans le cadre de l’exécution de sa mission, chaque membre du conseil syndical peut voir sa responsabilité personnelle engagée pour dépenses illégales, défaut de contrôle de la gestion du syndic, entente frauduleuse avec le syndic de copropriété ou avec un artisan… Le syndicat des copropriétaires doit donc souscrire une assurance de responsabilité civile pour chaque membre du conseil syndical.
Les membres du conseil syndical peuvent rompre leur mandat dès qu’ils le souhaitent. Ils peuvent également être révoqués par l’assemblée des copropriétaires, en cours de mandat (à la majorité absolue).
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Véritable relai entre les copropriétaires et le syndic, le conseil syndical a un rôle consultatif, d’assistance et de contrôle. Ses missions sont en partie énoncées par la loi du 10 juillet 1965 relative au fonctionnement des copropriétés. Chaque année, il rend compte de sa mission devant l’assemblée générale des copropriétaires.
Un rôle consultatif
Le conseil syndical a d’abord un rôle consultatif. Il peut être consulté par n’importe quel membre du syndicat des copropriétaires. Il peut aussi donner son avis au syndic, sur toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires : sur les décisions à prendre pour la copropriété, sur la façon dont les décisions sont exécutées…
Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté pour :
- la conclusion de tous les contrats qui concernent la copropriété ;
- la mise en concurrence des contrats et des marchés nécessaires au fonctionnement et à l’entretien de la copropriété, lorsque leur coût dépasse un seuil fixé par l’assemblée générale des copropriétaires.
Un rôle d’assistance
Le conseil syndical a aussi une mission d’assistance envers le syndic, dans l’exécution de ses prestations. Il lui apporte des idées et des moyens pour améliorer sa gestion de l’immeuble. Ces pouvoirs d’assistance sont définis dans le règlement de copropriété de l’immeuble, ou par une décision spécifique de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le conseil syndical aide par exemple le syndic à choisir l’entreprise qui assurera l’entretien courant de l’immeuble (nettoyage des parties communes, jardinage et entretien des espaces verts…). Il peut également aider le syndic à choisir l’entreprise qui réalisera les travaux votés par l’assemblée générale. Le conseil syndical assiste enfin le syndic dans la préparation des assemblées générales.
Un rôle de contrôle
Le conseil syndical se voit enfin confier la mission de contrôler la gestion et les prestations du syndic (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Il doit notamment vérifier :
- la comptabilité entretenue par le syndic, pour le syndicat ;
- les dépenses effectuées par le syndic et leur affectation ;
- les conditions dans lesquelles les contrats sont conclus et exécutés ;
- l’élaboration du budget prévisionnel et son exécution.
Pour remplir cette mission, le conseil syndical peut consulter et faire des copies de toute pièce et tout document relatifs à la gestion et à l’administration de la copropriété. Il peut également faire des copies de toute pièce et tout document pouvant intéresser le syndicat des copropriétaires (relevés du compte bancaire de la copropriété, contrats d’entretien, pièces justificatives des charges de copropriété de l’immeuble…).
Concernant la forme de ces documents, il peut s’agir de dossiers, de registres, d’échanges par courrier ou par mail (entre le syndic et des prestataires extérieurs)… Ils doivent lui être transmis par le syndic, sur simple demande. Si les documents ne sont pas transmis au conseil syndical dans un délai d’un mois, des pénalités de retard viennent réduire la rémunération forfaitaire annuelle du syndic (15 euros par jour de retard sur ses honoraires de base).
Le conseil syndical a enfin le pouvoir de convoquer une assemblée générale : il met en demeure le syndic de la convoquer, en lui précisant les questions à inscrire à l’ordre du jour. Si le syndic ne s’exécute pas dans les huit jours qui suivent, le président du conseil syndical convoque lui-même l’assemblée générale.
