En 2023 le secteur de l’immobilier va connaître plusieurs bouleversements et les propriétaires occupants et bailleurs vont voir plusieurs mesures accroître ou diminuer leurs revenus et leurs charges. Suppression de la taxe d’habitation mais augmentation de la taxe foncière, interdiction de location des passoires thermiques… Voici les nouvelles mesures qui attendent les propriétaires en 2023. Découvrons ce qui attend ces futurs acquéreurs pour 2023 .
Profils types des propriétaires
L’immobilier reste l’un des investissements préférés des Français. Qu’il s’agisse d’acheter un logement pour y vivre ou pour le louer, devenir propriétaire comporte plusieurs avantages. Découvrez les différents profils types d’acquéreurs.
Ceux qui achètent leur résidence principale :
Il s’agit, pour la plupart, de primo-accédants (ils réalisent leur premier achat immobilier). Devenir propriétaire de sa résidence principale présente peu de risques et offre l’avantage de ne plus avoir à payer un loyer qui ne rapporte rien à long terme.
Ceux qui réalisent un investissement locatif :
Il peut s’agir d’acquéreurs qui investissent dans un deuxième bien après être devenus propriétaires de leur résidence principale, ou d’acquéreurs qui investissent pour la première fois dans l’immobilier. Ce type de placement permet de se constituer un patrimoine et une sécurité financière pour la retraite. Dans certaines conditions, l’investissement locatif permet également de profiter de plusieurs avantages fiscaux.
Ceux qui investissent dans le neuf ou l’ancien :
Dans le neuf, les acheteurs sont en grande majorité intéressés par les avantages offerts par un dispositif fiscal avantageux avec la loi Pinel.
Dans l’ancien, les propriétaires sont quant à eux plutôt motivés par la volonté de se constituer une épargne ou un patrimoine.
Devenir propriétaire en 2023 peut offrir des avantages financiers à long terme et certains dispositifs sont mis en place en faveur des acquéreurs.
Les motivations des propriétaires en 2023 ?
Le maintien de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux
Même si plusieurs réformes ont été mises en place au cours des derniers mois, les futurs propriétaires disposent toujours de nombreux avantages fiscaux en matière d’investissement immobilier.
Doublement du déficit foncier pour certains propriétaires bailleurs
Une nouvelle mesure fiscale a été adoptée pour encourager les propriétaires bailleurs à rénover leurs logements locatifs considérés comme passoires thermiques. Elle consiste en un doublement du plafond du déficit foncier, permettant aux bailleurs de déduire un nombre plus important de charges de leurs revenus, dans la limite de 21 400 euros. Pour bénéficier de cette mesure, les propriétaires devront effectuer des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique du logement, en passant d’une note de diagnostic de performance énergétique E, F ou G à une note A, B, C ou D, avant le 31 décembre 2025.
Dispositif Pinel et Pinel Plus
Même en faisant peau neuve en 2023 La loi Pinel permet par exemple de défiscaliser jusqu’à 17,5 % du montant de son investissement pour un engagement de location de 12 ans. Ce dispositif prendra fin au 31 janvier 2024.
En parallèle, le Pinel Plus est lancé Ce nouveau dispositif maintient les taux de défiscalisation de l’ancien Pinel (12 %, 18 %, 21 %) pour les mêmes durées de mise en location (six ans, neuf ans, douze ans). Mais pour être éligible au Pinel Plus, les logements neufs pouvant en profiter doivent désormais respecter un cahier des charges énoncé dans le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.
Dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, qui encourage la rénovation de logements anciens, a été prolongé jusqu’à la fin de l’année 2023. Ce dispositif fiscal avantageux permet aux propriétaires bailleurs d’obtenir une réduction d’impôt en achetant un logement ancien et en effectuant des travaux de rénovation importants avant de le louer. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, certaines conditions doivent être remplies, notamment en ce qui concerne l’emplacement géographique du logement, le montant des travaux et la durée de location. Auparavant limité aux seuls logements situés dans les centres-villes des communes éligibles, le dispositif Denormandie est maintenant étendu à l’ensemble du territoire. De plus, la liste des travaux éligibles est également élargie. Les acheteurs peuvent maintenant investir dans l’une des 222 communes labellisées « Cœur de ville » pour bénéficier de cet avantage fiscal.
Les dispositifs en faveur de la rénovation énergétique
Plusieurs dispositifs favorisant les travaux énergétiques sont mis en place.
Ma Prime Rénov’ boostée par des montants plus élevés
Des montants plus élevés sont désormais proposés par le dispositif public Ma Prime Rénov’ pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements anciens en améliorant leur performance énergétique. Cette année, l’enveloppe allouée est de 600 millions d’euros de plus qu’en 2022. Les projets de rénovation globale, qui impliquent des chantiers incluant plusieurs types de travaux, sont les principaux bénéficiaires de l’augmentation de l’aide, qui devrait entrer en vigueur à partir du 1er février. En outre, à compter de 2023, pour certains travaux, Mon accompagnateur Rénov’, un nouveau service public d’assistance, deviendra obligatoire, tandis que les propriétaires les plus modestes devront obligatoirement recourir à Ma Prime Rénov’ Sérénité pour leurs rénovations globales.
Renforcement de l’éco-prêt à taux zéro
Bien qu’elle ne soit pas une nouveauté pour l’année 2023, cette disposition est importante et peu connue du grand public. Depuis juillet 2022, le cumul entre MaPrimeRénov’ et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) a été grandement simplifié. Il n’est plus nécessaire de réaliser deux démarches distinctes pour bénéficier de ces aides : l’obtention de MaPrimeRénov’ suffit pour demander un éco-PTZ. Les banques Banque Populaire et Caisse d’Épargne ont déjà mis en place ce parcours simplifié et d’autres devraient rapidement suivre. Ce prêt permet de financer le reste à charge des travaux, dans la limite de 30 000 euros sur 15 ans pour un bouquet de trois gestes de rénovations, et jusqu’à 50 000 euros sur 20 ans pour une rénovation complète du logement. Il est important de noter que d’autres mécanismes de financement existent pour les personnes qui ne sont pas éligibles à ce crédit.
L’éco prêt à taux zéro peut également aider les particuliers à acheter leur premier logement neuf dans certaines zones géographiques.
Le taux d’usure remonte
Le taux d’usure, qui correspond au taux maximum que les banques peuvent appliquer pour les prêts, incluant l’assurance et les frais bancaires, sera révisé mensuellement à partir de 2023. Au 1er janvier, il était de 3,57% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Cependant, à compter du 1er février, ce taux a été porté à 3,79%, avant une nouvelle hausse en mars. Cette révision intervient dans un contexte où les taux de crédit immobilier augmentent depuis un an, bien plus rapidement que le taux d’usure qui était auparavant calculé trimestriellement par la Banque de France en prenant la moyenne des taux de crédit des 3 derniers mois majorée d’un tiers.
Il est important de noter que les banques pourraient augmenter leurs taux de crédit dans ce contexte d’inflation persistante, ce qui réduirait la marge entre les taux d’intérêt et le taux d’usure.
Néanmoins, si les établissements prêteurs ont des objectifs de production de crédit élevés pour l’année à venir, cela pourrait bénéficier aux futurs propriétaires.
Défis pour les propriétaires 2023
Entre l’augmentation de la taxe foncière et l’interdiction de location des passoires thermiques pour les propriétaires, ainsi que la suppression de la taxe d’habitation et le plafonnement de la hausse des loyers, les propriétaires et investisseurs vont être impactés par toutes ces évolutions.
Taxe d’habitation supprimée mais hausse de la taxe foncière en 2023
La suppression de la taxe d’habitation dédiée à la résidence principale pour tous les contribuables, conformément à la loi de finances pour 2018, est désormais effective. Depuis 2020, les ménages les plus modestes n’étaient déjà plus redevables de cette taxe. Seuls les 20 % des contribuables les plus aisés ont continué à la payer jusqu’en 2022. Toutefois, les communes qui étaient auparavant financées par cette taxe devront désormais compenser cette perte de revenus. Cela se traduira par une hausse de la taxe foncière, qui devrait augmenter d’au moins 7,1 % cette année.
Augmentation de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires non locatives reste en vigueur et ne bénéficie pas des mêmes abattements et plafonnements que pour les résidences principales, ce qui la rend plus onéreuse. De plus, de nombreuses communes ont instauré une surtaxe pouvant aller jusqu’à 60% dans certains cas.
Par ailleurs, les propriétaires de logements vacants seront soumis à une taxe qui sera augmentée en 2023. Cette taxe sera de 17% (au lieu de 12,5%) lors de la première année de vacance, puis de 25% à 34% les années suivantes. Jusqu’à présent, cette taxe ne pouvait être réclamée que par une trentaine d’agglomérations situées en zone tendue, mais près de 5 000 communes pourront désormais la créer. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à louer leurs biens.
Fin du Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, lui, dédié aux résidences services, a pris fin le 31 décembre 2022. Cependant, il est toujours possible d’investir en résidences meublées étudiantes, seniors ou de tourisme grâce au LMNP dans son format Amortissement.
Des contraintes de plus en plus fortes pour les logements avec un mauvais DPE
Les propriétaires de logements avec une mauvaise performance énergétique vont devoir faire face à des contraintes de plus en plus strictes dans les années à venir. Le gouvernement prévoit en effet de mettre en place diverses mesures, en se basant sur les résultats du DPE, le diagnostic de performance énergétique obligatoire lors d’une vente immobilière ou d’une mise en location. À partir de 2023, ces mesures vont s’appliquer aux passoires thermiques (les biens avec un DPE en classe F ou G) :
- Obligation de réaliser un audit énergétique pour la vente d’un bien immobilier en classe F ou G à partir du 1er avril 2023.
- Interdiction de louer un logement ayant un mauvais résultat au DPE : dès le 1er janvier 2023 pour les logements en classe G avec une consommation dépassant le seuil de 450 kWh/an.
Les logements les plus énergivores sortent du parc locatif
Les logements les plus énergivores ne pourront plus être loués à partir de cette année. Il s’agit des logements notés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont considérés comme des « passoires thermiques » consommant plus de 450 kWh d’énergie par an et par mètre carré. Cette réglementation s’applique aux nouveaux baux. Cependant, il est important de noter que les logements déjà loués qui se trouvent dans cette catégorie deviennent « indécents » selon la loi et peuvent entraîner des contraintes et pénalités pour les bailleurs en cas de saisine du tribunal : obligation de réaliser des travaux, réduction du loyer ou versement de dommages-intérêts au locataire.
Création d’un carnet d’information du logement
La loi Climat et résilience a instauré l’obligation de créer un carnet d’information du logement à compter du 1er janvier 2023. Son but est de faciliter l’information et le suivi des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement. Désormais, selon le décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022, ce carnet doit être établi par le propriétaire lors de la construction d’un logement ou de travaux de rénovation ayant une « incidence significative sur sa performance énergétique ».
Plafonnement de l’indice des loyers à 3.5 %
Pour limiter l’impact de l’inflation sur les locataires, le gouvernement a mis en plus un plafond à l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) à 3.50 %. Il est en vigueur pour l’indice du 3ème trimestre 2022 à celui du 2ème trimestre 2023. Les montants des loyers ne pourront pas reporter l’intégralité de l’inflation actuelle.
Augmentation du taux d’emprunt
Les taux d’emprunt sont en hausse en ce début d’année et ont atteint 2,65 % sur 20 ans, s’éloignant ainsi des taux les plus bas observés il y a un an. Cette augmentation s’explique principalement par le retour de l’inflation et l’augmentation des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE). Toutefois, pour concrétiser un projet immobilier en 2023, les candidats à la propriété peuvent bénéficier du relèvement du taux d’usure au 1er janvier, qui définit le taux maximal auquel les banques peuvent prêter. De plus, le taux d’usure sera désormais réactualisé tous les mois à partir du 1er février et ce, jusqu’au 1er juillet 2023.
Dans un contexte marqué par une inflation qui sera aux alentours des 6% en France en 2023, l’immobilier demeure l’un des rares placements à offrir un rendement réel positif, c’est-à-dire supérieur à l’inflation. En comparaison, un livret A rapportant 3% (à partir du 1er février) entraîne une perte de pouvoir d’achat de 3%. Trouver des investissements à rendements élevés sans prendre de risques importants est un véritable défi. Dans cette optique, l’immobilier est une option attrayante pour la diversification d’un portefeuille à long terme, car il s’agit d’une valeur tangible qui offre également des avantages fiscaux. En somme, l’immobilier reste un placement sûr et rentable à considérer sérieusement.
