Dans le cadre d’une copropriété, plusieurs personnes (les copropriétaires) se partagent la propriété d’un immeuble et les droits qui y sont attachés. Alors comment fonctionne une copropriété exactement ? Et quels sont les droits et les obligations des copropriétaires ?
Définition de la copropriété
La copropriété est définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
Un immeuble bâti et au moins deux copropriétaires
Le terme d’immeuble bâti s’entend au sens large : il recouvre aussi bien les immeubles que les maisons, les terrains, les locaux commerciaux ou professionnels, ou encore les propriétés agricoles. Il s’agit de tous les bâtiments ne pouvant pas être déplacés, à usage d’habitation ou autre.
Le régime de la copropriété s’applique à un bien immobilier détenu par au moins deux personnes. Les copropriétaires peuvent être des personnes physiques (des particuliers) ou des personnes morales.
Des parties privatives et des parties communes
Chaque copropriétaire possède un lot de copropriété indivisible, qui inclut :
- une partie privative :
Le copropriétaire en a la propriété et l’usage exclusif (par exemple les pièces d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété, une cave, un box…). Les autres copropriétaires ne sont pas autorisés à y entrer.
C’est le règlement de copropriété qui définit les conditions d’utilisation des parties privatives. Il peut s’agir d’un usage exclusif d’habitation, d’un usage mixte (usage d’habitation et professionnel) ou d’un multi usage (usage d’habitation, professionnel, commercial).
- une quote-part des parties communes :
Cette quote-part est exprimée en tantièmes (souvent en millièmes). Les parties communes de la copropriété sont à l’usage de tous les copropriétaires, ou de certains d’entre eux seulement. Listées à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, il s’agit notamment des sols, cours, voies d’accès, parcs et jardins, du gros œuvre des bâtiments, des éléments d’équipement commun (ascenseur, canalisations qui traversent des parties privatives), des coffres, gaines et têtes de cheminées, des locaux des services communs (chaufferie), des passages, couloirs et corridors…
Le règlement de copropriété peut attribuer à l’un des copropriétaires l’usage privatif d’une partie commune, sans lui en attribuer la propriété (par exemple une terrasse située devant la porte-fenêtre d’un appartement en rez-de-chaussée). Les frais d’entretien et de réparation restent à la charge de la copropriété (sauf disposition contraire du règlement).
Comment fonctionne-t-elle ?
La loi du 10 juillet 1965 détermine le régime de la copropriété, et notamment les droits et les obligations des copropriétaires. Elle fixe les règles d’utilisation et de gestion des immeubles en copropriété, et s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires.
Les acteurs de la copropriété
Plusieurs organes permettent de garantir le bon fonctionnement d’un immeuble en copropriété, chacun ayant un rôle précis et des missions bien définies.
- Le syndicat de copropriété :
Dès la création de la copropriété et sans avoir à effectuer aucune démarche, l’ensemble des copropriétaires forme ce que l’on appelle le « syndicat de copropriété » (ou syndicat de copropriétaires). Chaque propriétaire en fait automatiquement partie.
Doté de la personnalité morale, le syndicat de copropriété est un organe d’assistance, de contrôle et de consultation. Représenté par le syndic, il contrôle la bonne administration et la conservation de l’immeuble. Son rôle principal est de prendre les décisions concernant les parties communes et l’immeuble dans son ensemble.
Pour cela, il se réunit au moins une fois par an, à l’occasion d’une assemblée générale des copropriétaires. Cette réunion permet de voter et de prendre des décisions sur plusieurs sujets :
– modification éventuelle du règlement de copropriété ;
– désignation du syndic (bénévole ou professionnel) ;
– élection des membres du conseil syndical ;
– budget prévisionnel de l’année ;
– travaux à réaliser dans l’immeuble et coût de ces travaux…
- Le syndic de copropriété :
Les décisions prises à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires sont ensuite exécutées par le syndic de copropriété. Représentant légal du syndicat des copropriétaires, il est désigné en assemblée générale.
Professionnel ou bénévole, cet organisme est chargé d’administrer l’immeuble et d’appliquer les mesures décidées par les copropriétaires. Ses principales missions sont de payer les factures, tenir la comptabilité et préparer les assemblées générales.
- Le conseil syndical :
Élu par l’assemblée générale des copropriétaires, le conseil syndical est constitué de copropriétaires (ou assimilés) et fait le lien entre le syndic et les copropriétaires. Il contrôle et assiste le syndic. Il a également un rôle consultatif et peut être consulté pour toutes questions. Lorsque le syndic doit engager des travaux urgents, il doit d’abord obligatoirement consulter le conseil syndical.
Ce sont les habitants de l’immeuble qui financent la gestion de l’immeuble et les actions mises en place (les charges de copropriété sont payées par les propriétaires et les locataires). Les charges générales sont destinées à couvrir les frais de fonctionnement général de l’immeuble, alors que les charges spéciales couvrent les services collectifs.
Les documents essentiels au bon fonctionnement de la copropriété
Plusieurs documents obligatoires garantissent la bonne administration de l’immeuble en copropriété.
- Le règlement de copropriété :
Les conditions de fonctionnement et les droits et les obligations de chaque copropriétaire sont rassemblés dans le règlement de copropriété (ou règlement intérieur). Document de référence de la copropriété, il est propre à chaque immeuble et établi en assemblée générale de copropriété. En effet, même si tous les règlements de copropriété présentent des similitudes, ils contiennent chacun certaines particularités.
Le règlement de copropriété précise notamment la répartition des lots, les conditions d’utilisation des parties privatives et des parties communes, la répartition des charges entre les copropriétaires et la méthode de calcul de cette répartition. Le copropriétaire dispose librement de sa partie privative. En échange, il supporte seul les frais d’entretien et les travaux qu’il fait exécuter. Il doit également respecter la destination de l’immeuble (usage d’habitation, professionnel, commercial ou mixte), et assurer le respect de la tranquillité de la copropriété.
- L’état descriptif de division :
Inclus dans le règlement intérieur ou faisant l’objet d’un document annexe, l’état descriptif de division dresse l’inventaire précis et détaillé des lots de copropriété, dans le cadre de la publicité foncière. Il répertorie, numérote, localise et décrit chaque lot privatif, et précise son usage. Ce document est publié à la conservation des hypothèques par le notaire de la copropriété.
- Le carnet d’entretien :
Obligatoire depuis 2010, le carnet d’entretien permet de suivre les travaux effectués dans l’immeuble (remplacement d’un ascenseur, changement de la chaudière, ravalement des façades…). Il mentionne et suit également les contrats d’assurance, d’entretien et de maintenance de l’immeuble. Tenu par le syndic, il doit pouvoir être mis à la disposition d’un acheteur éventuel d’un lot de la copropriété.
- Le diagnostic technique de l’immeuble :
Le diagnostic technique ou « diagnostic technique global (DTG) » des immeubles en copropriété fait aujourd’hui partie des documents obligatoires pour tout bâtiment de plus de 10 ans mis en copropriété (depuis le 1er janvier 2017). Les immeubles visés par une procédure d’insalubrité sont également concernés.
Ce document permet de renseigner les copropriétaires (et les éventuels futurs acquéreurs) sur l’état général du bâtiment (solidité, état des fondations et des canalisations…).
