Frais de nettoyage, travaux d’entretien des parties communes, construction d’un lot, charges d’ascenseur… Les copropriétaires sont confrontés à de nombreuses dépenses. Le syndic de copropriété lance des appels de fonds à cet effet. Ces derniers lui permettent d’assurer la gestion financière du bien immobilier. Qu’est-ce qu’un appel de fonds en copropriété ? Qu’en est-il des modalités de paiement ?
Définition de l’appel de fonds
Dans une copropriété, l’appel de fonds est une demande de paiement envoyée aux copropriétaires par le syndic. Il aide à financer les travaux et les dépenses relatives au bien immobilier. Chaque copropriétaire doit s’acquitter du versement de la provision exigée par le syndic. Le montant à payer est déterminé en fonction de la quote-part des parties communes de chaque membre. Celle-ci est exprimée en tantièmes. Ces derniers sont inscrits dans l’état descriptif de division (EDD). Ce document identifie les lots avec la partie privative ainsi que la quote-part associée.
L’appel de fonds de copropriété ne doit pas être confondu avec celui d’un notaire. Bien qu’ils aient les mêmes noms, ces termes ont une signification distincte. L’appel de fonds de copropriété est une demande de paiement à l’endroit des copropriétaires. Il est initié par le syndic.
L’appel de fonds de notaire correspond quant à lui à un acte de notariat. Il s’agit précisément de débloquer des fonds nécessaires auprès d’une banque pour financer un achat immobilier (maison, appartement, local…). Cette entreprise est réalisée après la signature de l’acte authentique.
Pour faire simple, les appels de fonds de copropriété constituent une injonction à l’endroit des copropriétaires pour les inciter à s’acquitter de leurs charges.
Légalité et réglementation des appels de fonds en copropriété
En vertu de la loi, tous les copropriétaires sont redevables des appels de fonds, sans exception. Même si vous êtes contre les travaux à réaliser, vous devez tout de même vous acquitter du montant exigé par le syndic. Les modalités des appels de fonds et la date d’exigibilité de leur paiement sont votées lors de l’assemblée générale de copropriété. Au cours de la réunion, les copropriétaires et le syndic se prononcent sur le sujet et prennent une décision en passant par le vote. La loi n’impose cependant aucun délai entre la date de transmission des appels de fonds et celle d’exigibilité du versement.
Différents types d’appels de fonds
Les charges ne sont pas toujours les mêmes au sein d’une copropriété, ce qui fait qu’on distingue différents types d’appels de fonds. L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 distingue les charges courantes des dépenses exceptionnelles. Les appels de fonds peuvent également être réalisés en cas de travaux urgents.
L’appel de fonds du syndic pour les dépenses courantes
Les charges courantes d’une copropriété sont prévues dans le budget prévisionnel. Ce dernier est élaboré par le syndic avec l’accord du conseil syndical. Le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale par les copropriétaires. L’appel de fonds pour les dépenses courantes se décline sous deux types de charges : les dépenses générales et celles spéciales.
Les charges générales
Ces dépenses renvoient aux tâches relatives à la gestion et à l’entretien des parties communes de l’immeuble. Il s’agit notamment :
- des travaux de conservation de l’immeuble,
- des frais de gestion (règlement du contrat du syndic, services des employés, etc.),
- des travaux d’entretien des parties communes de la copropriété.
L’appel de fonds mentionne la répartition des charges générales. La participation est déterminée en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire.
Les charges spéciales en copropriété
Les charges spéciales renvoient aux services ou aux équipements utiles uniquement à une partie des copropriétaires. C’est le cas d’un ascenseur par exemple. Cet équipement ne sera pas d’une grande utilité pour les habitants du rez-de-chaussée. Ces copropriétaires n’auront donc pas à participer aux frais d’entretien. Concrètement, le montant à payer pour les charges spéciales d’une copropriété est défini selon l’utilité de la prestation au résident.
L’appel de fonds du syndic pour les dépenses exceptionnelles
À l’opposé des charges courantes, les dépenses exceptionnelles ne s’inscrivent pas dans le budget prévisionnel de la copropriété. Comme exemple de charges exceptionnelles, on retrouve :
- les travaux de réparation d’un équipement (piscine, chaudière, etc.),
- la réalisation d’une étude technique,
- les travaux d’amélioration de l’immeuble…
Les charges exceptionnelles sont votées par les copropriétaires en assemblée générale. La nature des travaux détermine le type de majorité à retenir pour le vote. Après l’approbation des charges, la somme à payer est répartie selon les quotes-parts des parties communes détenues par chaque résident. Le degré d’utilité des travaux peut éventuellement être considéré lors de la répartition des charges exceptionnelles des copropriétés.
Appel de fonds en copropriété : cas des travaux urgents
Les copropriétés peuvent être amenées à faire face à des situations particulières où il faut agir dans l’immédiat. Il s’agit le plus souvent des travaux en rapport avec la sécurité des habitants ou la conservation du logement. Le syndic est en mesure d’envoyer un appel de fonds en cas de :
- panne de chaudière en saison hivernale,
- défaut d’étanchéité du toit suite à un incident,
- risque d’affaissement d’un mur,
- canalisation d’eaux défectueuse, etc.
Le syndic peut agir dans chacun de ces cas sans obtenir l’autorisation de l’assemblée générale. Il est tout de même tenu d’informer tous les copropriétaires de la situation avant toute mise en œuvre. Le syndic se doit de convoquer une réunion extraordinaire pour établir les modalités de financement des travaux. Avec l’accord du conseil syndical, il peut réaliser un appel de fonds avant même de convier les copropriétaires à la séance. Les provisions sur travaux ne doivent toutefois pas excéder le tiers du montant approximatif de l’ensemble des réalisations.
La préparation de l’appel de fonds
Le syndic est l’autorité responsable de l’élaboration des appels de fonds. Ces derniers sont déterminés au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Selon la nature des charges, le degré d’utilité des tâches à réaliser peut aussi agir sur la somme à débourser par résident. Une assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire) est requise pour déterminer les modalités de paiement ainsi que la date d’exigibilité.
La notification de l’appel de fonds en copropriété
Les appels de fonds se présentent sous la forme d’un avis. Ils sont envoyés par lettre simple ou par courrier électronique (sous réserve) à chaque copropriétaire de l’immeuble. Cet avis précise l’objet, la date d’exigibilité ainsi que le montant à payer. Les syndics envoient généralement le document une, voire deux semaines avant la date de paiement. Un délai d’envoi des appels peut tout de même être voté en assemblée générale, et consigné dans le règlement de la copropriété.
Le paiement de l’appel de fonds
Bien que tous les copropriétaires soient redevables des appels de fonds, deux cas de figure peuvent être distingués. Si le logement a été loué, le propriétaire s’acquitte des appels de fonds. Il peut par la suite récupérer les charges auprès du locataire. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe les charges récupérables à cet effet.
Dans le cas de la vente d’un logement en copropriété, le copropriétaire vendeur doit régler les dépenses jusqu’à la signature de l’acte de vente. Dès l’acquisition de la propriété, l’acheteur s’occupe du règlement des prochains appels de fonds. Les délais de paiement de ces derniers ne sont pas exhaustifs. Ils sont votés à chaque réunion suivant leur notification. Tout dépend des règles applicables au sein de chaque copropriété.
En cas de non-paiement d’un appel de fonds, le syndic peut exercer une action contre le copropriétaire débiteur. Il essaie d’abord de régler le problème à l’amiable en proposant des paiements échelonnés. Si la situation ne se régularise pas, il peut mettre en demeure via lettre recommandée le résident fautif. En cas d’obstination, le syndic est à même de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir gain de cause. Les autres résidents sont aussi en mesure d’exercer un recours à l’endroit du copropriétaire débiteur, si son inaction est susceptible de leur nuire.
Comment gérer les litiges liés à l’appel de fonds ?
La gestion des litiges relatifs aux appels de fonds nécessite une bonne organisation. Vous devez chercher à cerner les problèmes en vue de mieux les appréhender. Pour ce faire, les syndics doivent miser sur une bonne communication. Il est nécessaire de privilégier la médiation interne pour trouver une solution à l’amiable. Les copropriétaires et le syndic peuvent ainsi unir leur force pour régler le problème. Le recours à un conciliateur externe peut également être une solution idéale pour gérer les conflits sans passer devant la justice.
L’appel de fonds en copropriété permet de financer la gestion du bien immobilier. Cet avis est envoyé par le syndic à l’ensemble des copropriétaires. Ces derniers sont tenus de se conformer aux exigences présentes dans le document.
