Les situations de loyer impayé connaissent une hausse considérable ces dernières années. Selon les chiffres d’Imodirect, la part des impayés à J+30 est évaluée à 3,49 % en région pour le mois d’août, contre 0,92 % en mars 2020. Les données sont plus alarmantes pour les relances à J+1, J+5 ou J+10. Cette situation complique fortement la gestion locative. Découvrez, avec le blog Door-in, la démarche à adopter en cas de loyers impayés.
Que faire en cas de loyers impayés ?
Un bail implique qu’un propriétaire met à la disposition d’une personne son logement en contrepartie d’un loyer. La date de paiement est indiquée dans le contrat. Lorsque l’échéance n’est pas respectée, la gestion locative devient difficile pour le bailleur ou le propriétaire. Il y a plusieurs recours à activer pour recouvrer votre loyer.
Une résolution à l’amiable
La première chose que vous devez faire en tant que propriétaire lorsqu’un locataire ne s’acquitte pas de son loyer est de le contacter. Ceci vous permet de comprendre les raisons et de trouver une solution pour une résolution à l’amiable. Votre locataire peut faire face à des difficultés ponctuelles. Le retard peut être causé par une lenteur administrative ou un changement de banque par exemple. Même si ceci complique votre gestion locative, vous pouvez faire preuve de patience, surtout si le locataire concerné avait pour habitude de payer son loyer régulièrement.
Le garant (caution) du locataire et la garantie Visale
Le propriétaire ou le bailleur a la possibilité de saisir le garant du locataire pour obtenir le remboursement de l’impayé. Ce garant a l’obligation de prendre en charge le loyer dû. Si le locataire bénéficie des aides au logement, vous pouvez introduire une requête auprès de la caisse d’allocations familiales (CAF). Celle-ci pourra enclencher une procédure pour faciliter le paiement de la dette. Ces démarches vous offrent la possibilité d’obtenir le remboursement des impayés plus facilement sans avoir à enclencher une procédure plus complexe.
L’assurance loyers impayés
La garantie pour loyers impayés vous permet d’obtenir du locataire le paiement de la somme due. La compagnie d’assurances se chargera de vous représenter. Elle reprend en main la procédure pour vous relayer et vous aider à obtenir gain de cause. C’est pourquoi vous devez assurer votre bien immobilier. Dans le cas où vous ne disposez pas d’une telle garantie, vous pouvez faire jouer l’assurance Visale d’Action Logement si le locataire en bénéficie.
La mise en demeure
L’autre moyen pour obtenir le paiement de la dette est d’envoyer à votre locataire une lettre de mise en demeure de payer pour lancer la procédure de recouvrement. Elle intervient dans le cas où votre locataire, présent ou non dans le logement, n’a pas pu régler le loyer malgré votre tentative de conciliation. Une lettre recommandée avec accusé de réception est à privilégier pour garantir qu’il recevra effectivement le message.
Loyers impayés : quelles procédures sont prévues ?
Vos tentatives pour la résolution à l’amiable n’ont pas abouti. Le locataire n’a toujours pas réglé le loyer qu’il vous doit. Vous avez la possibilité d’enclencher une procédure pour non-paiement de loyer. Deux options s’offrent à vous à cet effet : la clause résolutoire et l’assignation devant le tribunal.
La clause résolutoire
Le propriétaire ou le bailleur a le droit de mettre fin au bail pour loyer impayé ou manquement à une obligatoire inscrit dans le contrat grâce à la clause résolutoire. Celle-ci est souvent mentionnée dans les baux pour vous protéger contre les locataires de mauvaise foi. Si la personne à qui vous avez loué votre bien immobilier ne paye pas son loyer, il se rend ainsi coupable d’un manquement à une obligation contractuelle. Vous pouvez mettre fin à la collaboration de manière automatique.
L’assignation du locataire au tribunal d’instance
Le propriétaire a le droit d’assigner son locataire en justice pour non-paiement de loyer. Il reviendra au juge d’analyser la situation et de prendre une décision pour résoudre le litige. Il évalue la situation financière du locataire. Si le juge estime que ce dernier a les moyens pour régler sa dette, un délai de paiement lui sera accordé. Il peut aussi décider de son expulsion du logement après avoir prononcé la résiliation du bail.
Quand contacter un huissier ?
Si les tentatives de résolution à l’amiable sont restées lettre morte, contactez un huissier de justice. Celui-ci vous aidera à activer la clause résolutoire du bail et à adresser un commandement de payer au locataire. L’huissier vous propose son assistance pour enclencher une procédure judiciaire pour loyer impayé. Il assigne le locataire en justice, devant le tribunal d’instance pour obtenir la résiliation du bail.
L’huissier peut demander la saisie conservatoire pour obtenir le blocage et des comptes bancaires ou des affaires du locataire. Si le juge prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, seul un huissier est habilité à exécuter cette décision. Vous ne pouvez pas en tant que propriétaire procéder vous-même à l’expulsion d’un locataire sous peine d’être sanctionné d’une amende forte ou d’une peine d’emprisonnement.
La procédure de recouvrement des loyers impayés est longue avec un niveau de complexité élevé. Chaque étape est régie par des règles qu’il faut strictement respecter pour ne pas s’exposer à des sanctions. Le recours à un huissier vous permet de bénéficier d’un accompagnement expert et de vous assurer de faire les choses selon la loi. Vous avez la possibilité de faire appel à un huissier dès que vous enregistrez le premier loyer impayé. Une résolution à l’amiable est néanmoins conseillée avant l’activation de cette option.
Quel est le délai accordé au locataire pour régler son loyer impayé ?
Il n’existe pas un délai prédéfini accordé au locataire pour solder le loyer impayé. Il varie en fonction de la situation et du recours que vous avez activé. Si vous adressez une lettre de mise en demeure au locataire par exemple, ce dernier dispose d’un délai de 8 jours pour régler ses dettes. En revanche, dans le cas d’un envoi de commandement de payer, il a deux mois pour s’exécuter.
Le locataire peut demander du temps supplémentaire. Si un juge prend en main l’affaire, il peut décider d’accorder du temps à la personne en tenant compte de sa situation financière. Si vous envoyez un commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour s’exécuter. Le délai se compte à partir de la date de réception de l’acte. Les propriétaires ont le droit de réclamer le paiement des loyers et des charges qui n’ont pas été soldés pendant 3 ans maximum, que le locataire soit présent ou non. Vous pouvez donc obtenir votre argent, même plusieurs années après.
Comment éviter les loyers impayés ?
Les situations de loyers impayés sont souvent difficiles à traiter et compliquent sérieusement la gestion locative pour le propriétaire ou le bailleur. Pour éviter de vous retrouver régulièrement dans des cas pareils, nous vous recommandons d’agir dès le premier impayé. Vous ne devez pas attendre que le locataire accumule les dettes avant de prendre des mesures pour protéger votre investissement.
Faire preuve de compréhension n’est pas synonyme de gestion passive. Si un locataire manque de payer son loyer pour la première fois, engagez une discussion avec lui pour faire un petit rappel des clauses du contrat. Montrez que vous ne tolérez pas cette situation et demandez-lui de faire diligence pour les fois à venir tout en tenant compte des raisons qu’il avance.
N’hésitez pas à directement saisir un huissier si l’attitude du locataire n’augure pas d’une suite favorable. S’il vous contacte par exemple pour vous expliquer qu’il peut accuser du retard, ceci témoigne de sa bonne foi. Vous pouvez déjà déduire ses intentions s’il garde le silence absolu pendant plusieurs semaines alors que le délai pour payer est dépassé. En fonction de la manière dont le locataire gère la situation sans que vous ayez à intervenir, vous saurez si vous devez faire appel à un huissier dès le début ou non.
