Profilage : qui sont les locataires en 2020 ?

Qui sont les locataires en 2020 ? Quel impact la conjoncture actuelle a-t-elle sur la location immobilière ?

Pour assurer la location paisible de leur bien immobilier (qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison), les propriétaires bailleurs doivent trouver des locataires sérieux, fiables et solvables. Crise sanitaire de la Covid-19 et baisse des revenus dans les foyers, plafonnement des loyers, changement des exigences en matière d’habitat… Le secteur de l’immobilier a été impacté par plusieurs évènements cette année. Alors quel est le profil des locataires en 2020 ?

Les profils types

Il existe plusieurs profils types de locataires. Il peut par exemple s’agir de :

• un étudiant : un jeune qui s’installe dans une nouvelle ville ou une nouvelle région, pour poursuivre ses études à l’université ou dans une école. Il dispose en général d’un budget limité et recherche plutôt un petit studio meublé (voire une simple chambre meublée). Plusieurs jeunes étudiants peuvent aussi choisir de se regrouper et de vivre en colocation, pour partager le montant du loyer. Leur recherche s’oriente alors vers des appartements meublés plus grands, de type T3 ou T4 (en fonction du nombre de colocataires) ; 

• un jeune couple : deux jeunes actifs qui s’installent ensemble pour la première fois. Ils recherchent en général un petit appartement vide (pour pouvoir le meubler à leur goût), avec une chambre séparée (de type T2) ;

• des jeunes parents : un couple qui vient d’avoir son premier enfant, et qui recherche un appartement avec une chambre en plus. L’emplacement du bien est assez important (il ne doit pas être trop loin de la crèche ou du domicile de l’assistante maternelle) ;

• une famille avec plusieurs enfants : des parents à la recherche d’une maison ou d’un appartement plus grand, avec un extérieur dans l’idéal. Leurs enfants ont grandi et ils sont prêts à s’éloigner de leur lieu de travail pour profiter d’une surface habitable plus importante, et de plus de confort au quotidien ;

• un cadre en déplacement : pour une mission professionnelle temporaire dans une nouvelle ville (quelques mois au plus). Célibataire ou en couple, il recherche un petit appartement meublé pour l’occuper uniquement les jours de la semaine (4 ou 5 jours). Le loyer est en général pris en charge par son entreprise.

Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel (dont l’objectif est de lutter contre la crise du logement en France), le propriétaire doit également louer son appartement à un profil de locataire particulier. En effet, ce dernier doit répondre à certaines conditions d’éligibilité. Il doit d’abord occuper le logement à titre de résidence principale. D’autre part, ses ressources (sur son avis d’imposition) ne doivent pas dépasser un certain montant annuel. Réactualisé chaque année, ce plafond de ressources dépend de la composition du foyer fiscal et de la zone où se situe le logement.

Quel est le profil des locataires en 2020 ?

Même si on peut aujourd’hui établir plusieurs profils types de locataires, la crise sanitaire actuelle et les mesures d’encadrement des loyers ont une influence sur le marché immobilier locatif. Zoom sur les attentes des locataires en 2020.

L’impact de la crise sanitaire sur la location immobilière

Confinement de la population, restriction des déplacements, couvre-feux dans certaines régions… L’épidémie de coronavirus a des conséquences assez graves sur le secteur économique en France. Les principales manifestations de cette crise sanitaire sont les suivantes :

• une baisse du pouvoir d’achat : incitées ou obligées de fermer les portes de leurs établissements, de nombreuses entreprises ont vu leur chiffre d’affaires fortement baisser ;

• la démocratisation du télétravail : les salariés ont été invités à rester travailler chez eux, pour limiter les déplacements et les contacts physiques.

Impacté par ces bouleversements, le secteur du logement est également touché, à plusieurs niveaux :

• des difficultés dans le paiement des loyers : à cause de la baisse de leurs revenus ou de la perte de leur emploi, certains particuliers voient leur pouvoir d’achat fortement diminuer. Ils peuvent alors avoir des difficultés à honorer le paiement de leur loyer (pour éviter de se retrouver face à une situation de loyers impayés, il est conseillé de trouver un arrangement à l’amiable) ;

• des visites, des états des lieux (d’entrée et de sortie) et des déménagements difficiles : en période de confinement, de couvre-feu ou simplement à cause des nouvelles mesures d’hygiène à respecter, les visites et les états des lieux des biens immobiliers en location sont plus complexes à organiser. Les déménagements sont également plus compliqués à mettre en place ;

• de nouveaux critères de recherche et exigences : le confinement et la généralisation du télétravail poussent les locataires à se tourner vers des biens plus grands (avec un espace bureau), plus ensoleillé et avec un espace extérieur de préférence (une terrasse, un balcon ou un jardin). Certains futurs locataires sont également prêts à s’éloigner de leur lieu de travail pour pouvoir profiter d’une meilleure qualité de vie.

En plus de ces changements non négligeables, la gestion des biens immobilier est également bouleversée : les assemblées générales des copropriétaires sont repoussées, les gérants locatifs et les syndics travaillent à distance et les locations de vacances ou saisonnières doivent également s’adapter (en adoptant notamment de nouvelles règles d’hygiène et en respectant un certain délai entre deux locations).

Le plafonnement des loyers

L’encadrement des loyers a récemment été réactivé (loi Elan, votée fin 2018). Cette mesure a pour objectif d’empêcher les loyers excessifs dans les villes les plus tendues (comme Paris, Lille, Hellemmes et Lomme). Un simulateur en ligne vous permet de vérifier facilement si votre logement est situé en zone tendue.

Dans ces secteurs, les loyers demandés – pour un logement servant de résidence principale au locataire – ne peuvent pas dépasser le « loyer de référence majoré ». Cette valeur maximale de loyer au m2 est égale à 120 % du loyer moyen constaté pour le même type de bien, dans la même zone. Ce loyer médian de référence est établi chaque année par les observatoires des loyers locaux. Pour cela, ils prennent en compte plusieurs critères : la zone d’implantation du logement, sa date de construction, le type de location (vide ou meublée) et le nombre de pièces (du studio au logement de 5 pièces ou plus). Les plafonds sont fixés en euros par mètre carré de surface habitable « fiscale » (cette surface comprend la surface habitable et la moitié de la surface des annexes).

Soumis à d’autres règles spécifiques, certains logements sont exclus de l’encadrement des loyers : les meublés de tourisme, les logements conventionnés par l’Anah, les logements HLM…

Les villes de Paris et de Lille ont récemment remis en place ce système, respectivement en juillet 2019 et en mars 2020. À Paris, les loyers des logements dont le bail de location est signé ou renouvelé après le 30 juin 2019 sont encadrés par des loyers de référence. À Lille, Hellemmes ou Lomme, l’encadrement des loyers concerne les logements dont le bail est signé ou renouvelé après le 29 février 2020, et les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral.

Mais malgré tous ces bouleversements, le secteur de l’immobilier résiste et continue d’afficher de beaux résultats. Trouver des locataires fiables, sérieux et solvables est heureusement toujours possible.