Vaut-il mieux acheter ou rester locataire aujourd’hui ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque situation ?
Vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ? Vous faites peut être partie des nombreux Français qui se posent cette question aujourd’hui. Chaque solution présente ses avantages et ses inconvénients. Mais la meilleure opération à réaliser dépend surtout de votre situation personnelle, de votre profil et du prix de l’immobilier dans la ville dans laquelle vous souhaitez habiter.
Alors pourquoi devenir propriétaire de votre logement ? Et, à l’inverse, quels sont les avantages à rester locataire de votre maison ou de votre appartement ?
Devenir propriétaire : avantages et inconvénients
Devenir propriétaire d’un bien immobilier (qu’il s’agisse de sa résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif) permet de se constituer un patrimoine et de profiter d’autres avantages. Vous devez néanmoins prendre en compte plusieurs éléments avant de vous lancer dans ce type d’opération.
Se constituer un patrimoine et vivre « chez soi »
Il est souvent conseillé aux jeunes actifs d’acheter leur logement principal dès qu’ils en ont la capacité financière. En effet, devenir propriétaire de son logement permet de se sentir plus en sécurité, et vraiment chez soi. Vous pouvez rénover votre logement comme vous l’entendez, abattre des murs pour le mettre parfaitement à votre goût, prévoir des extensions et tous les autres travaux que vous souhaitez.
D’autre part, il est parfois plus facile d’acheter un bien immobilier que de le louer. En effet, les bailleurs sont aujourd’hui très exigeants en ce qui concerne le profil de leur locataire. Certains profils atypiques peuvent avoir du mal à trouver un appartement (par exemple les micro-entrepreneurs et les free-lances). Si vous disposez d’une bonne épargne pour un apport, un établissement bancaire pourra vous suivre dans votre projet d’achat immobilier. Et les conditions de financement sont aujourd’hui particulièrement favorables aux acquéreurs.
Acheter votre appartement ou votre maison vous permet également d’accéder à certains biens exceptionnels, rarement mis en location. Vous pourrez par exemple envisager d’acquérir un ancien corps de ferme ou un atelier d’artiste à rénover, plusieurs petits appartements à réunir en un seul grand espace…
Mais devenir propriétaire d’un bien immobilier permet surtout d’éviter de payer un loyer à fonds perdus, et de se constituer un patrimoine et une sécurité financière pour la retraite. Une fois votre emprunt bancaire remboursé, vous serez en effet logé gratuitement (ou vous pourrez louer votre bien pour en tirer des revenus). Vous pourrez également transmettre ce patrimoine à vos enfants ou à vos petits-enfants.
Mais dans certaines situations, acheter sa résidence principale n’apparaît pas toujours comme la meilleure solution. Ce type d’investissement immobilier peut en effet présenter certains inconvénients sur le long terme.
Attention aux frais annexes et aux conséquences de l’investissement
Le principal inconvénient de l’achat immobilier est qu’il reste très difficile d’acheter l’équivalent de ce que l’on loue. Il arrive également que le prêt immobilier accordé par l’établissement bancaire pour votre achat frôle la limite de la capacité d’emprunt et de remboursement de votre foyer. Il devient alors difficile de contracter un nouvel emprunt dans le futur.
D’autre part, si vous devenez propriétaire de votre logement, vous devrez en payer la taxe foncière (lien vers article) chaque année. Toutes les réparations de l’habitation seront à votre charge et vous devrez également vous acquitter des charges de copropriété.
Pour que l’achat de votre résidence principale soit rentable, il faut vous assurer de réaliser une bonne opération immobilière : le coût du crédit doit être raisonnable (vérifiez le taux d’intérêt et le coût de l’assurance emprunteur) et vous ne devez pas payer votre bien trop cher (même en cas de coup de cœur !). Au moment de votre achat, votre logement correspond à vos besoins actuels. Si la composition de votre foyer évolue, vous risquez de ne plus être à l’aise dans votre maison ou votre appartement. Veillez donc à acheter un bien facile à revendre ou à louer.
Enfin, n’oubliez pas que devenir propriétaire de votre résidence principale vous encourage également à rester vivre dans la même ville pendant plusieurs années (à moins de réussir à louer votre logement, pour rembourser votre crédit immobilier. Pour cela, vous devez être certain d’avoir investi dans une ville ou une commune où les biens se louent facilement). N’oubliez pas que la durée de remboursement d’un emprunt bancaire tourne en général autour de 20 ans.
Pourquoi louer sa résidence principale ?
Rester locataire de votre logement vous permet de profiter de plus de souplesse et d’une plus grande liberté. D’autre part, rien ne vous empêche de louer votre résidence principale tout en réalisant un ou plusieurs investissements locatifs à côté.
Plus de souplesse et de liberté
Même si on a tendance à affirmer qu’il vaut mieux devenir propriétaire de son logement, rester locataire présente un certain nombre d’avantages. Cela vous permet d’abord de profiter d’une totale liberté : vous pouvez déménager facilement (en respectant néanmoins un délai de préavis), sans laisser derrière vous un bien immobilier à gérer. En début de carrière professionnelle, c’est un point à ne pas négliger !
D’autre part, louer votre appartement ou votre maison vous permet d’en changer facilement, au fur et à mesure que votre famille s’agrandit. Si vous vivez seul ou en couple, un T2 ou un T3 suffiront largement pour commencer. En revanche, si vous décidez d’avoir un ou plusieurs enfants, vous souhaiterez sûrement déménager dans un appartement plus grand (ou dans une maison avec jardin).
En tant que locataire, vous n’avez pas non plus à payer la taxe foncière ou les travaux lourds sur le bien. Vous devez simplement vous acquitter de la taxe d’habitation (lien vers article) (qui sera entièrement supprimée en 2023). Les seuls frais que vous pourriez avoir à ajouter à votre loyer (en plus des charges locatives) sont d’éventuels frais d’agence et le versement d’un dépôt de garantie. Ces sommes restent toujours moins élevées que les frais réglés au moment d’un achat immobilier (apport personnel, frais d’agence et « frais de notaire »).
Si vous souhaitez impérativement vous constituer un patrimoine pour pouvoir le transmettre à vos descendants, vous pouvez tout à fait continuer à louer votre résidence principale, et investir à côté.
Comment se constituer un patrimoine en restant locataire de son logement ?
Si vous souhaitez rester locataire de votre appartement ou de votre maison, pour toutes les raisons évoquées plus haut, vous pouvez tout à fait réaliser un ou plusieurs placements immobiliers en parallèle.
Votre capacité d’endettement n’ayant pas été touchée, contracter un prêt immobilier ne sera en général pas très compliqué (cela dépendra toujours du montant de l’opération projetée et de votre niveau de revenus). Pour être certain de le louer facilement, vous pourrez investir dans un bien immobilier implanté dans un lieu profitant d’une forte demande locative. Vous pourrez acquérir un bien présentant un excellent rendement, sans qu’il s’agisse forcément d’un « coup de cœur ».
Certains investissements immobiliers locatifs permettent également de profiter de nombreux avantages fiscaux (loi Pinel par exemple). Des abattements fiscaux peuvent aussi être obtenus sur des travaux dans un bien destiné à la location. Utiliser les dispositifs de défiscalisation immobilière ou de déficit foncier vous permet enfin de réduire votre imposition.
