Le dispositif Pinel : quelle réduction d’impôt pour votre investissement locatif ?

Immeuble sur fond bleu

Entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2015 et prolongé jusqu’à fin 2021, le dispositif Pinel a été mis en place pour favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire. Ce dispositif de défiscalisation permet en effet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dans le cadre d’un investissement locatif (acquisition ou construction d’un logement neuf).

Alors quelles sont les conditions pour profiter de ce dispositif d’aide à l’investissement locatif ? Et quel est le montant de la réduction d’impôt accordée ?

Comment profiter de la réduction d’impôt en loi Pinel ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel, le particulier doit acquérir ou faire construire un logement neuf avant le 31 décembre 2021. Le logement doit ensuite être loué nu et à usage d’habitation principale, pendant au moins 6 ans (la location peut être prolongée sur 9 ou 12 ans). Le prix du loyer doit être inférieur au prix du marché.

L’achat ou la construction d’un logement neuf

Pour profiter de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel, l’investissement locatif doit porter sur un logement neuf, ou assimilé à un logement neuf :

  • un logement nouvellement construit, acquis neuf ou en VEFA (état futur d’achèvement) ;
  • un logement que l’investisseur fait construire ;
  • un logement ancien que l’investisseur achète, qui fait l’objet de travaux de rénovation pour produire ou livrer un immeuble neuf ;
  • un logement indécent que l’investisseur achète, qui fait l’objet de travaux de réhabilitation et lui permet de présenter les performances d’un logement neuf ;
  • un local qui n’est pas destiné à un usage d’habitation, que l’investisseur achète et qui fait l’objet de travaux de transformation en logement.

Le logement doit être acquis (ou la demande de permis de construire déposée) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Dans le cas de l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement ou d’un logement à construire, le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique ou la date d’obtention du permis de construire. Si l’investissement porte sur un logement (ou un local) faisant l’objet de travaux, il doit être achevé le 31 décembre de la 2ème année suivant son acquisition.

Une zone géographique précise et un certain niveau de performance énergétique

La deuxième condition pour profiter des avantages de ce dispositif de défiscalisation est relative à la localisation du bien immobilier. Le logement doit en effet se trouver dans une commune classée dans l’une des zones géographiques prévues par la loi : zone A, zone A bis, zone B1 ou zone B2 sur agrément.

Ces zones sont caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Le dispositif Pinel concerne également les opérations d’investissement locatif réalisées dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Le zonage Pinel évolue chaque année, selon les objectifs du gouvernement et les tensions locatives relevées sur le territoire.

Pour donner accès aux avantages fiscaux de la loi Pinel, le bien immobilier doit également répondre à un certain niveau de performance énergétique. S’il s’agit d’un logement neuf ou à construire, il doit répondre aux normes de la réglementation thermique 2012 (RT 2012). S’il s’agit d’un logement qui nécessite des travaux, il doit être conforme au label HPE rénovation 2009 (Haute Performance Énergétique) ou au label BBC rénovation 2009 (Bâtiment Basse Consommation).

Un investissement locatif

Pour bénéficier des avantages fiscaux de l’investissement locatif en loi Pinel, le logement doit d’abord être loué à un locataire :

  • qui ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire : s’il n’est pas membre de son foyer fiscal, le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire. Il s’agit d’une nouveauté de la loi Pinel ;
  • dont le revenu fiscal de référence n’excède pas les plafonds de ressources réglementaires : les seuils de ressources des locataires varient en fonction de la localisation géographique du bien et de la composition de leur foyer (personne seule, en couple, avec enfant(s) ou personne(s) à charge…).

D’autre part, le logement doit être loué :

  • nu : le dispositif Pinel ne concerne pas la location de biens meublés ;
  • à titre de résidence principale ;
  • au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble, ou après son acquisition.

Le loyer mensuel, qui varie en fonction de la superficie du logement, ne doit pas dépasser certains plafonds (charges non comprises) :

  • en zone A bis : 17,17 € / m2 en 2019, 17,43 € / m2 en 2020 ;
  • en zone A : 12,75 € / m2 en 2019, 12,95 € / m2 en 2020 ;
  • en zone B1 : 10,28 € / m2 en 2019, 10,44 € / m2 en 2020 ;
  • en zone B2 : 8,93 € / m2 en 2019, 9,07 € / m2 en 2020.

D’autres plafonds de loyers s’appliquent en Outre-mer. Le loyer est en général 20 % moins cher que les loyers du marché locatif classique.

Quelle réduction d’impôt sur le revenu ?

Si les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel sont remplies, la réduction d’impôt sur le revenu s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du bien immobilier, en fonction de la durée de location du logement. Dans les départements et collectivités d’Outre-mer, la réduction s’élève à 23, 29 ou 32 %.

Durée de l’engagement de location

Le montant des avantages fiscaux accordés dans le cadre de la loi Pinel dépend de la durée de location du logement.

Pour profiter du dispositif Pinel, le propriétaire bailleur doit s’engager sur option à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. Cette option est exercée au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Une fois la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans achevée, le contribuable peut proroger la location pour une ou deux périodes de trois ans. La durée maximale de l’engagement de location peut ainsi être portée à douze ans.

Montant de la réduction d’impôt

Le taux de l’avantage fiscal accordé dépend de la durée sur laquelle le logement est mis en location.

Ainsi, la réduction d’impôt sur le revenu s’élève à :

  • 12 % du prix d’achat du logement, pour une location sur une période initiale de 6 ans : 2 % par an ;
  • 6 % en plus, à la première prolongation de 3 ans (18 % du prix d’achat du logement pour une location sur 9 ans) : 2 % par an ;
  • 3 % en plus, à la deuxième prolongation de 3 ans (21 % du prix d’achat du logement pour une location sur 12 ans) : 1 % par an.

La réduction d’impôt s’applique à deux logements maximum par an, dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par personne et par an, et d’un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable. Le plafonnement global des avantages fiscaux doit également être pris en compte.

Plusieurs simulateurs en ligne permettent aujourd’hui de calculer le montant de la réduction d’impôt en loi Pinel.

Pourquoi investir en loi Pinel ?

En plus de la réduction d’impôt dont il profite, le particulier qui réalise un investissement locatif en loi Pinel perçoit des loyers pendant toute la durée de la location. Cela lui permet de faciliter le financement de son acquisition.

L’investisseur se constitue un patrimoine immobilier sur le long terme. À la fin de la période locative, il peut disposer de son logement comme bon lui semble :

  • il peut habiter le logement en tant que résidence principale ou secondaire ;
  • il peut continuer à louer le logement, pour se constituer des revenus supplémentaires ;
  • il peut revendre le logement et réaliser une plus-value.