Comment garantir le bailleur du paiement du loyer ?

les garants

Si le locataire n’a pas l’obligation d’avoir un garant pour la location de son logement, le propriétaire peut parfois lui en demander un. Cela lui permet en effet de sécuriser ses revenus locatifs et de se protéger contre l’insolvabilité éventuelle du locataire. Alors quelles solutions existent aujourd’hui pour garantir le bailleur du paiement du loyer ? Comment le locataire peut-il trouver un garant pour louer un appartement ?

Qu’est-ce qu’un garant ?

Parfois appelé « caution », le garant est la personne qui s’engage à payer le loyer et les charges locatives du locataire (les dettes locatives), lorsque celui-ci ne peut pas les payer. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale.

Cet engagement est obligatoirement formalisé dans un document écrit : l’acte de cautionnement. Établi sous seing privé entre le propriétaire bailleur, le locataire et le garant, il doit spécifier la nature, l’étendue et la durée de la caution. Ce contrat peut aussi être établi chez un notaire (on parle alors d’acte authentique).

Il existe deux formes de caution :

  • la caution simple : le propriétaire du logement fait appel au garant de location uniquement si le locataire ne règle pas ses dettes locatives, après l’avoir contacté en premier lieu. En effet, le propriétaire doit d’abord poursuivre le locataire. S’il n’est pas solvable, il se tourne alors vers le garant. En présence de plusieurs garants, le montant de la somme due est réparti entre eux ;
  • la caution solidaire : dès le premier impayé, le propriétaire peut faire appel directement au garant, sans avoir à demander au locataire de remplir ses obligations. Le garant peut ensuite se retourner contre le locataire, pour lui réclamer la somme réglée. C’est souvent pour ce type de caution qu’opte le propriétaire.

En ce qui concerne les dettes locatives, il peut s’agir du loyer, des charges et des éventuels intérêts de retard dus. Le garant peut également être appelé à régler les impôts et les taxes, ainsi que les frais de remise en état du logement dégradé par le locataire.

Si le garant ne rembourse pas les dettes du locataire, le propriétaire peut demander la saisie de ses biens personnels, de ses revenus et de son logement (s’il lui appartient). Pour vérifier la solvabilité du garant, le propriétaire peut exiger la transmission de certaines pièces justificatives (uniquement parmi celles listées par décret).

Qui peut garantir le bailleur du paiement du loyer ?

On distingue deux types de garants : les personnes physiques et les personnes morales. Si le locataire n’a pas de garant personne physique (un membre de la famille, un ami ou un tiers), il peut en effet s’adresser à une entreprise, à un organisme spécialisé ou encore à sa banque.

La GLI, l’assurance loyer impayé

L’assurance loyer impayé est un contrat souscrit par le propriétaire du logement. Ce contrat lui garantit le versement de ses loyers et la prise en charge de l’éventuelle expulsion du locataire. L’assurance fonctionne uniquement si le logement est à usage d’habitation, si le locataire est en CDI et si le loyer ne représente pas plus d’un tiers de ses revenus. Si le locataire habite déjà le logement, il ne doit pas avoir connu de défaillance au cours des 6 derniers mois.

La mise en place d’une garantie loyer impayé présente plusieurs avantages :

  • elle s’active de manière automatique (contrairement à la responsabilité du garant, qui doit être engagée en parallèle ou à la place du locataire) ;
  • elle est entièrement sécurisée (contrairement au garant, peut devenir insolvable) ;
  • illimitée, elle fonctionne pendant toute la durée du bail (contrairement à l’engagement du garant, limité dans le temps).

Si cette garantie ne peut pas être mise en place par le locataire directement, ce dernier peut néanmoins la proposer au propriétaire et lui confirmer que son dossier est complet et éligible. Pour cela, il doit respecter les critères de l’assurance (justifier d’un certain montant de revenus, ne pas être en situation précaire…). Le locataire peut également proposer au propriétaire bailleur d’augmenter son loyer, pour y répercuter le coût de cette assurance.

Encore méconnue des propriétaires bailleurs, certaines assurances proposent des GLI inversées. Il s’agit en fait d’une assurance loyer impayé, financée par le locataire. Cela permet de rendre le locataire solvable, tout en rassurant le propriétaire.  

Les garants en ligne

Lorsque le locataire ne trouve pas de garant physique dans son entourage, il peut également faire une demande de garant en ligne. Plusieurs sites proposent ce service digitalisé de garant pour location (Unkle, Cautioneo ou encore Garantme).

Une fois la demande en ligne effectuée par le futur locataire, le site étudie ses informations et ses documents, pour vérifier sa fiabilité et sa solvabilité. Si son dossier est recevable, le demandeur reçoit un certificat de garantie (certificat d’éligibilité), qu’il peut présenter à son futur propriétaire. Les conditions pour être garanti sont assez souples.

Certains sites vont plus loin : chaque mois, ils prélèvent le montant du loyer sur le compte bancaire du locataire, pour le verser ensuite directement sur celui du propriétaire. Ce dernier a ainsi la garantie de percevoir son loyer sans avoir à le réclamer. Ce service a néanmoins un coût, fixé librement par chaque site qui le propose.

La caution Visale

La caution Visale est une garantie proposée par l’État, et assurée par l’organisme Action Logement. Elle remplace la garantie Loca-Pass® depuis mai 2019. Ce contrat de cautionnement est exclusif de toute autre garantie. En cas de loyers ou de charges locatives impayés, c’est Action Logement qui règle le loyer au propriétaire. Le locataire doit ensuite rembourser sa dette auprès de l’organisme spécialisé.

La garantie Visale permet de garantir le paiement du loyer (charges comprises) au bailleur privé, dans la limite de 36 mois d’impayés et pour toute la durée de la location. Gratuite, elle est sans franchise ni carence. Elle garantit également la prise en charge des dégradations immobilières locatives, pour un montant équivalent à 2 mois de loyer charges comprises. C’est au locataire d’entamer les démarches : une fois son dossier validé, il obtient en ligne un « visa » en cours de validité.

Pour que le futur locataire puisse en bénéficier, le logement doit être un logement du parc privé et constituer sa future résidence principale. Le bail doit être individualisé et contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer. Le montant du loyer ne doit pas dépasser une certaine somme.

D’autre part, pour solliciter une caution Visale, le locataire doit être :

  • un salarié du secteur privé, qui n’est pas en CDI ;
  • un salarié en période d’essai pour un CDI ;
  • un salarié de plus de 30 ans, entré dans un nouvel emploi depuis moins de 6 mois ;
  • un salarié en mutation professionnelle (la demande de caution Visale doit être faite les 6 mois de sa prise de fonction) ;
  • un jeune âgé de 18 à 30 ans ;
  • un ménage logé par un organisme d’intermédiation locative.

Une caution bancaire

Le futur locataire peut enfin proposer à son propriétaire une caution bancaire, pour garantir la location du logement. Forme de caution solidaire, ce type de garantie exige que le locataire remplisse certaines conditions (il doit notamment disposer de la somme exigée par la banque).

En cas de cautionnement bancaire, c’est la banque qui tient le rôle de garant. Elle s’engage envers le propriétaire à exécuter les obligations du locataire, en cas de défaillance de celui-ci. Le locataire verse une somme d’argent – qui correspond en général à plusieurs mois de loyer (entre 1 et 2 ans de loyer) – sur un compte bloqué. S’il n’honore pas ses obligations et ne paye plus ses loyers, le propriétaire peut demander à la banque le déblocage de ces fonds.

Pour solliciter ce type de caution locative, le locataire doit vérifier que sa banque pratique le cautionnement bancaire. Il peut également solliciter une autre banque, puis proposer cette option au propriétaire du logement.