Vendre un appartement en copropriété demande plus de préparation qu’une maison individuelle. L’acquéreur doit recevoir de nombreux documents dès la promesse de vente, et plusieurs questions financières se règlent entre vendeur, acquéreur et syndic. En anticipant, vous évitez les retards au moment du compromis.
Par l’équipe DOOR-IN, administrateur de biens depuis 1964. Mis à jour le 6 novembre 2026.
En bref
Avant le compromis, le vendeur rassemble les documents de copropriété (règlement, procès-verbaux d’AG, fiche synthétique, carnet d’entretien, informations financières), fait réaliser les diagnostics, dont le mesurage loi Carrez, et vérifie les travaux votés en assemblée. L’état daté est ensuite demandé au syndic par le notaire : il est à la charge du vendeur et son prix est plafonné à 380 € TTC.
Dans notre guide de la copropriété
Pour approfondir, consultez nos pages sur la vente d’un lot en copropriété, la fiche synthétique et le carnet d’entretien.
Étape 1 : récupérer les documents de copropriété
La loi impose d’annexer à la promesse de vente plusieurs documents sur la copropriété (article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation) : règlement de copropriété et état descriptif de division, fiche synthétique, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d’entretien et informations financières du lot. La plupart sont disponibles sur l’extranet de votre syndic. Notre guide sur la vente d’un lot en copropriété en donne la liste complète.
Étape 2 : préparer le pré-état daté
Le pré-état daté (à ne pas confondre avec l’état daté) rassemble les informations financières à transmettre à l’acquéreur avant le compromis : charges payées sur les deux derniers exercices, sommes susceptibles d’être dues, impayés de la copropriété, part du fonds de travaux attachée au lot. Aucun texte n’impose qu’il soit établi par le syndic : vous pouvez le préparer vous-même à partir de vos documents, ou le commander au syndic. Son prix n’est pas plafonné, renseignez-vous avant de le demander.
Étape 3 : faire réaliser les diagnostics
Le dossier de diagnostic technique est obligatoire. Selon le logement, il comprend notamment le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949, l’état amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans, l’état termites dans les zones concernées et l’état des risques. En copropriété s’y ajoute le mesurage de la superficie privative au sens de la loi Carrez.
Étape 4 : vérifier les travaux votés et les appels de fonds
Relisez les derniers procès-verbaux d’assemblée : des travaux votés mais pas encore appelés peuvent peser dans la négociation. Par défaut, chaque appel de fonds est dû par celui qui est copropriétaire à la date de son exigibilité (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Vendeur et acquéreur peuvent convenir d’une autre répartition dans le compromis.
Les sommes versées au fonds de travaux restent attachées au lot et acquises au syndicat : elles ne sont pas remboursées au vendeur (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les parties peuvent en tenir compte dans le prix.
Étape 5 : signer le compromis, puis l’acte
Une fois l’avant-contrat signé et notifié, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Le notaire demande ensuite l’état daté au syndic : ce document fixe les sommes dues par le vendeur et celles qui restent à la charge de l’acquéreur. Il est à la charge du vendeur et son prix est plafonné à 380 € TTC. Après la signature de l’acte, le notaire notifie la vente au syndic.
La check-list du vendeur
- ✓Règlement de copropriété et état descriptif de division
- ✓Fiche synthétique de la copropriété
- ✓Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
- ✓Carnet d’entretien de l’immeuble
- ✓Pré-état daté ou informations financières du lot
- ✓Diagnostics techniques et mesurage loi Carrez
- ✓Liste des travaux votés et des appels de fonds à venir
- ✓Coordonnées du syndic pour la demande d’état daté
Questions fréquentes
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Le document en tant que tel n’est pas imposé, mais les informations financières qu’il contient doivent être remises à l’acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente.
Qui paie l’état daté ?
Le vendeur. Le syndic peut le facturer au maximum 380 € TTC.
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
Par défaut, celui qui est copropriétaire quand l’appel de fonds devient exigible. Le compromis peut prévoir une autre répartition entre vendeur et acquéreur.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?
Non. Les sommes versées restent attachées au lot et acquises au syndicat. Vendeur et acquéreur peuvent en tenir compte dans le prix.
Sources : Code de la construction et de l’habitation (article L721-2), loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 10-1, 14-2-1, 20 et 46), décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (article 6-2), décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Textes consultables sur Légifrance.
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