Par l’équipe Door-In, réseau de cabinets de syndic de copropriété en franchise. Article rédigé en collaboration avec les gestionnaires de copropriété du réseau.
Le cas le plus simple pour changer de syndic est de ne pas renouveler son contrat à l’échéance. Mais lorsque la relation se dégrade en cours de mandat, attendre le terme n’est pas toujours possible. La loi du 10 juillet 1965 prévoit deux voies distinctes pour mettre fin au contrat avant son terme : la fin anticipée sans indemnité, dans les trois mois qui précèdent l’échéance, et la résiliation pour inexécution suffisamment grave. Les confondre expose la copropriété à une demande d’indemnité du syndic sortant.
Pour la procédure générale de changement de syndic à l’échéance, consultez notre guide Comment changer de syndic de copropriété étape par étape. Cet article se concentre sur le changement avant la fin du mandat.
Voie n° 1 : la fin anticipée sans indemnité (art. 18 VII)
L’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965 permet de mettre fin au contrat de syndic sans indemnité lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat avec le même cocontractant. Aucun motif n’a besoin d’être justifié, mais les conditions de calendrier sont strictes.
Une assemblée tenue dans les trois mois précédant le terme
Deux questions doivent être inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat : la désignation d’un nouveau syndic et la fixation d’une date anticipée de fin du contrat en cours. Une assemblée tenue plus tôt ne permet pas de bénéficier de ce régime : la rupture pourrait alors être qualifiée d’abusive et donner lieu à indemnité.
Des dates fixées par l’assemblée
L’assemblée générale désigne le nouveau syndic et fixe à la fois la date de fin du contrat en cours et la date de prise d’effet du nouveau contrat. Ces dates interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée. Le nouveau syndic ne prend donc pas ses fonctions automatiquement au lendemain du vote : c’est l’assemblée qui décide de la date, dans cette limite.
La désignation du syndic se vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si ce seuil n’est pas atteint mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, en application de l’article 25-1.
Voie n° 2 : la résiliation pour inexécution suffisamment grave (art. 18 VIII)
En dehors de la fenêtre des trois mois, le contrat de syndic ne peut être résilié qu’en cas d’inexécution suffisamment grave de ses obligations par le syndic. Cette voie est plus exigeante : elle suppose des manquements réels et démontrables.
La demande motivée du conseil syndical
Lorsque le conseil syndical est à l’initiative, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de la résiliation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions reprochées. Si le président du conseil syndical le demande par lettre recommandée, le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation de cette lettre. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à convoquer lui-même l’assemblée.
L’assemblée se prononce sur la résiliation et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet, au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée. Si elle désigne un nouveau syndic au cours de la même séance, elle fixe également la date de prise d’effet de son contrat.
Documenter les manquements
C’est le point décisif. Si le syndic conteste la gravité des manquements, c’est au juge d’apprécier ; une résiliation insuffisamment fondée peut ouvrir droit à des dommages et intérêts au profit du syndic évincé. Le conseil syndical a donc intérêt à constituer un dossier précis : demandes restées sans réponse et adressées par lettre recommandée, assemblée générale non convoquée, comptes non transmis, travaux votés non exécutés. Notre article sur le délai de réponse du syndic et les recours détaille comment documenter une carence.
Préparer le choix du nouveau syndic
Quelle que soit la voie choisie, l’assemblée doit pouvoir voter sur un ou plusieurs projets de contrat. Le conseil syndical recueille les propositions, qui sont établies selon le contrat type fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Ce format commun distingue les prestations incluses dans le forfait et les prestations particulières facturées en supplément, ce qui permet une comparaison rigoureuse.
Les projets de contrat sont joints à la convocation, qui doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de l’assemblée (article 9 du décret du 17 mars 1967). En pratique, il faut donc lancer la consultation des candidats plusieurs semaines avant la date envisagée pour l’assemblée, surtout lorsque l’on vise la fenêtre des trois mois précédant le terme du contrat.
La transition : ce que l’ancien syndic doit transmettre (art. 18-2)
L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe trois échéances à compter de la cessation des fonctions de l’ancien syndic :
- 15 jours : la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ;
- 1 mois : l’ensemble des documents et archives du syndicat, ainsi que les documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, dans un format téléchargeable et imprimable ;
- 2 mois supplémentaires : l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Si les archives sont confiées à un prestataire spécialisé, l’ancien syndic doit l’informer du changement dans le délai d’un mois. En cas de retard, et après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner la remise des pièces sous astreinte.
Le président du conseil syndical a tout intérêt à suivre ces échéances avec le nouveau syndic et à conserver une trace écrite de chaque remise de documents.
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Pour aller plus loin : Est-il temps de remplacer votre syndic ? et Syndic qui ne répond pas : quels recours ?
Questions fréquentes
Peut-on changer de syndic avant la fin de son mandat sans payer d’indemnité ?
Oui, si l’assemblée générale qui désigne le nouveau syndic et fixe une date anticipée de fin de contrat se tient dans les trois mois précédant le terme du contrat en cours (article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965). En dehors de cette fenêtre, il faut passer par une résiliation pour inexécution suffisamment grave (article 18 VIII).
Quand le nouveau syndic prend-il ses fonctions ?
À la date fixée par l’assemblée générale qui le désigne. La loi impose que la fin du contrat en cours et la prise d’effet du nouveau contrat interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Que faire si l’ancien syndic ne transmet pas les archives ?
L’ancien syndic doit remettre la trésorerie et les références bancaires sous quinze jours, puis les documents et archives sous un mois. Après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise sous astreinte (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 18 VII et VIII, 18-2, 24, 25, 25-1) dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (article 9) ; décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (contrat type de syndic).
