L’imposition est l’une des principales préoccupations des citoyens qui ont un projet d’achat de bien immobilier. Les contribuables qui sont lourdement taxés ont aujourd’hui la possibilité d’utiliser de nombreuses méthodes légales pour réduire leur imposition. Pour payer moins d’impôt en investissant dans la pierre, beaucoup de personnes pensent directement à la loi Pinel. Saviez-vous que ce n’est pas le seul moyen pour avoir une réduction fiscale ? Nous vous proposons une liste des meilleurs dispositifs pour la défiscalisation immobilière en France.
La loi Pinel en investissement locatif
Alternative très intéressante à la loi Censi-Bouvard arrêtée depuis le 31 décembre 2022, la loi Pinel est l’une des mesures les plus connues pour la défiscalisation immobilière en France. Elle a été mise en place dans le but d’encourager la construction de logement neuf pour une mise en location selon des critères précis. Reconduite jusqu’au 31 décembre 2024, cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie entre 10,5 et 17,5 % selon la durée de l’investissement.
Pour réduire vos impôts avec ce dispositif, le montant investi ne doit pas dépasser 300 000 euros par an. Le bien immobilier neuf locatif doit également être situé en zone tendue et mise en location nue pendant au moins 6 ans.
La défiscalisation immobilière par la location meublée non professionnelle (LMNP)
L’investissement dans un bien immobilier meublé permet de bénéficier d’une fiscalité très favorable. Si vous investissez dans un logement et que vous le mettez en location meublée, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux avantageux : le réel ou le micro-BIC.
Le régime réel permet de déduire les impôts des charges réelles du propriétaire (taxe foncière, intérêts de prêt, travaux…). Dans la majorité des cas, cela entraîne une imposition nulle sur les plus-values. Avec le régime micro-BIC, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers. Grâce à sa polyvalence, la réduction d’impôt par la location meublée non professionnelle s’applique aux résidences de services, aux immeubles neufs ou anciens et aux autres biens immobiliers.
L’investissement dans l’immobilier ancien avec des travaux de rénovation
La défiscalisation immobilière pour les biens anciens avec travaux peut être obtenue par le biais de deux dispositifs : la loi Malraux et la loi Denormandie.
La première permet d’avoir une réduction d’impôt pour les différents travaux de rénovation réalisés sur un bien immobilier ancien. Ces derniers doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine urbain, architectural et paysager ou en secteur sauvegardé. Avec cette loi, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant total des travaux de rénovation. Le coût global des travaux est limité à 400 000 euros sur quatre ans.
Quant à la loi Denormandie, elle permet de profiter d’une réduction d’impôt identique à celle de la loi Pinel, et sous les mêmes conditions. La seule différence est que ce dispositif de défiscalisation s’adresse aux biens immobiliers anciens sur lesquels des travaux de rénovation sont nécessaires. Ces derniers doivent se situer dans des zones dans lesquelles on note un besoin très marqué de réhabilitation de l’habitat.
La location nue pour réduire l’impôt sur le bien immobilier
À l’opposé de l’investissement en LMNP, cette opportunité s’adresse aux logements vides qui ont une salle de bain, une cuisine et des sanitaires. Elle vous aide en effet à échapper à l’impôt sur la fortune immobilière pendant 15 à 20 ans. Elle permet de bénéficier des abattements fiscaux qui varient en fonction du revenu annuel. Selon le régime d’imposition auquel vous êtes soumis, vous pouvez donc profiter d’un abattement fiscal de 30 %. Vous avez également la possibilité de déduire les frais des revenus fonciers imposables.
La défiscalisation immobilière via le dispositif Loc’Avantages
Cet excellent moyen de défiscalisation vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale jusqu’à 65 % sur l’impôt sur le revenu. Avec ce dispositif, vous pouvez facilement constituer un patrimoine immobilier et profiter d’un avantage fiscal assez conséquent. Pour cela, vous devez signer un contrat avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et vous engager en tant que bailleur à pratiquer un loyer particulièrement abordable.
Anciennement appelé loi Cosse, Loc’Avantages a pour objectif d’aider les ménages en difficulté à se loger. Il connaît également des changements chaque année comme la majorité des autres dispositifs de défiscalisation.
L’investissement dans un bien immobilier d’exception
Si vous investissez dans les monuments historiques, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité avantageuse. L’investissement dans un bien inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques entraîne également une réduction fiscale. Ce n’est possible que si vous effectuez des travaux de restauration. Ce dispositif est prévu par la « loi Monuments Historiques » pour l’achat et la rénovation des biens d’exception.
Il vous offre un avantage fiscal déductible des travaux de rénovation réalisés sur le revenu imposable. Cet avantage fiscal s’applique à la totalité des travaux sans plafonds.
La Société Civile Immobilière (SCI) pour obtenir une réduction fiscale
Ce type de société est composé d’au moins deux associés qui possèdent un bien immobilier ou plusieurs. Leur gestion est attribuée au gérant de la société désigné par les autres associés.
La SCI peut être en effet soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés) ou à l’IR (Impôt sur le Revenu). L’imposition à l’IS est uniquement possible si la société exerce des activités commerciales. Les associés peuvent également décider de choisir cette option. Ce choix est surtout intéressant si la société Civile immobilière génère des bénéfices qu’elle capitalise ou met en réserve pour un investissement futur. Dans ce cas, les associés ne seront pas imposés individuellement.
Si la SCI a un chiffre d’affaires annuel de moins de 10 000 000 d’euros, elle peut bénéficier d’un taux réduit de 15 %. C’est aussi valable si le capital de la société est entièrement liquidé et détenu par des personnes physiques à 75 % au minimum.
Pour la transmission d’un bien immobilier à vos descendants, vous pouvez opter pour la SCI familiale. Elle permet d’avoir une réduction d’impôt tous les 15 ans.
Les groupements fonciers pour la défiscalisation immobilière
Très proche de la société civile immobilière, le groupement foncier assure la gestion des exploitations viticoles, forestières et agricoles. Il facilite la transmission ainsi que la conservation du patrimoine. En d’autres termes, son but est de transmettre des parts d’espaces ruraux à des investisseurs particuliers en échange d’optimisation fiscale et de rentes. Vous pouvez bénéficier des Groupements Fonciers Forestiers (GFF), des Groupements Fonciers Viticoles (GFV) et des Groupements Fonciers Agricoles (GFA).
Voici les avantages qu’offre ce dispositif :
- 18 % de réduction d’impôt sur le revenu du montant de votre investissement,
- exonération partielle ou totale d’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière) des parts de groupements fonciers,
- régime fiscal favorable au niveau de la transmission (75 % d’abattement sur la valeur transmise en cas de donation ou d’une succession).
L’objectif de ce dispositif de réduction d’impôt sur bien immobilier est de protéger et de sauvegarder les espaces ruraux en France ainsi que les activités qui y sont liées.
La défiscalisation immobilière par le déficit foncier
Souvent méconnu de ceux qui s’intéressent à l’investissement immobilier, ce dispositif de défiscalisation permet aux propriétaires de déduire la totalité des dépenses de travaux engagées dans leurs revenus fonciers. Connu également sous le nom de « loi déficit foncier », le déficit foncier est un excellent moyen pour aider les propriétaires bailleurs à réduire le montant des revenus fonciers imposables.
Il permet de déduire jusqu’à 10 700 euros par an du revenu global. Il est spécialement intéressant pour les investisseurs qui ont un revenu foncier important. Très polyvalente, cette solution convient à tout bien immobilier. Pour en bénéficier, choisir l’imposition du revenu locatif à travers le régime réel est nécessaire.
L’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
La SCPI est chargée de la gestion d’un ensemble de bien et collecte les fonds financiers auprès des personnes qui souhaitent obtenir des parts ainsi que des avantages fiscaux. Ces dernières sont ainsi considérées comme des associés et sont des propriétaires indirects.
L’avantage avec ce système est que vous vous libérez de la gestion des biens immobiliers tout en bénéficiant d’une réduction fiscale. En tant qu’associés, vous recevrez des rentes et vous pouvez revendre vos parts facilement.
Réduction de l’impôt sur la fortune immobilière sur une résidence principale
Vous êtes redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) si vous avez un bien dont la valeur est supérieure à 130 0000 euros. S’il s’agit de votre résidence principale, un abattement de 30 % vous est offert sur la valeur du logement. Avec ce dispositif de défiscalisation, une réduction est donc appliquée sur la base de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
