L’investissement dans l’immobilier est de plus en plus apprécié par de nombreuses personnes. Cela offre l’opportunité de construire un patrimoine durable et par la même occasion de générer des revenus passifs. Il se pose toutefois la question de l’apport nécessaire pour ce type d’investissement. Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif et vous vous demandez si vous pouvez emprunter de l’argent sans apport ?
Pourquoi investir sans apport ?
L’investissement sans apport est une solution qui vous permet d’acheter un bien immobilier sans avoir à fournir d’argent. L’achat est plutôt financé par un emprunt immobilier. Cette approche offre de nombreux avantages.
Faites jouer l’effet de levier du crédit
En investissant sans apport dans l’immobilier, vous pouvez profiter de l’effet de levier de votre crédit. Il s’agira de rembourser les mensualités de votre emprunt avec les loyers que vous percevez sur le bien. Vous profitez plus de l’effet de levier quand le taux d’intérêt est faible. Si votre apport est faible ou inexistant pour votre prêt, votre taux sera cependant certainement plus élevé, ce qui ne sera pas forcément bénéfique pour vous.
L’idéal pour un investissement sans apport est de négocier une durée de remboursement plus longue avec votre banque. Cela vous permettra de diminuer les mensualités de votre prêt pour accroître votre rentabilité pour votre investissement locatif.
Diversifiez votre patrimoine en plaçant vos économies sur de meilleurs supports
L’investissement sans apport personnel vous offre un excellent moyen de diversifier votre patrimoine. Vous pouvez utiliser le prêt sur un bien immobilier et placer vos économies sur d’autres supports à forts potentiels. Vous pouvez par exemple :
- souscrire une assurance-vie,
- acheter des actions en bourse,
- investir dans une entreprise…
Cela vous aide non seulement à limiter les risques de dépendance à un seul actif, mais également à optimiser la rentabilité de votre portefeuille.
Déduisez les intérêts et les frais de vos loyers sur l’imposition de vos revenus fonciers
Quand vous investissez dans l’immobilier locatif sans apport, vous avez la possibilité de déduire les intérêts et les frais des loyers de vos revenus fonciers. Cela permet d’améliorer la rentabilité de l’investissement grâce à la réduction des coûts fiscaux. Pour bénéficier de cet avantage, vous devez choisir le régime réel d’imposition. De plus, le bien immobilier doit être loué nu.
Investissement locatif sans apport : quels sont les inconvénients ?
En dépit de tous ses avantages, l’investissement sans apport personnel présente aussi quelques inconvénients que nous vous présentons ici.
Prêt immobilier difficile à obtenir pour un investissement sans apport personnel
Il est parfois très difficile de trouver un prêt immobilier quand l’on n’envisage pas de faire un apport personnel. La plupart des banques sont réticentes à l’idée d’octroyer un crédit pour ce type d’investissement locatif, car cela représente un trop grand risque.
Possibilité d’avoir un taux d’intérêt élevé
Quand vous finissez par trouver une banque qui accepte de vous prêter de l’argent pour votre investissement locatif, faites très attention au taux d’intérêt du crédit qu’elle va vous proposer. En effet, il est très probable que cela soit plus élevé que lorsque vous faites un apport personnel pour votre projet immobilier.
Risque d’endettement
En faisant un investissement locatif sans apport personnel, vous vous exposez à un risque d’endettement élevé. Des problèmes de location du logement (appartement ou maison) ou des fluctuations du marché peuvent vous mettre dans une situation difficile. Pour éviter tout risque, vous devez garder des liquidités en réserve. Vous pourrez ainsi rembourser vos mensualités dans le cas où votre investissement locatif ne donnerait pas le rendement escompté.
Limite de budget
Votre capacité d’investissement est réduite quand vous ne mettez aucun apport personnel dans le prêt pour votre projet locatif. Elle sera limitée à votre capacité d’emprunt. Vous ne pourrez donc pas investir dans des biens locatifs coûteux. Vous aurez besoin d’autres sources de financement si vous avez un projet immobilier de grande envergure.
Investissement locatif sans apport : quelques conseils pour obtenir un prêt immobilier à 110 %
Un prêt immobilier à 110 % est un type de crédit que les banques offrent et dont le montant est supérieur à la valeur du logement à acheter. Il couvre le prix d’acquisition du bien immobilier, mais aussi les droits de mutation (frais de notaire), les taxes, les rénovations… Le prêt immobilier à 110 % n’est pas toujours facile à obtenir en raison de la complexité du processus. Il existe plusieurs solutions pour maximiser vos chances d’avoir ce crédit.
Pour obtenir un prêt immobilier à 110 %, vous devez montrer aux banques que vous êtes un investisseur sérieux et fiable. L’amélioration de votre cote de crédit est l’un des meilleurs moyens pour séduire la banque et obtenir votre prêt. Vous devez rembourser vos dettes dans les délais, éviter les retards de paiement et réduire vos soldes de crédit. Vous devez aussi veiller à constituer une épargne pour montrer votre capacité à gérer vos finances. Si vous êtes un emprunteur responsable, vous aurez plus de chance d’obtenir votre prêt immobilier sans apport.
Vous devez également préparer un dossier complet pour convaincre votre banque. Vos relevés bancaires, vos déclarations de revenus ou les informations sur votre emploi font partie des éléments que vous devrez fournir dans votre dossier. Vous pouvez aussi y ajouter des documents concernant d’autres placements que vous avez faits. Cela peut rassurer la banque quant à votre capacité à investir et à épargner.
Par ailleurs, vous devez comparer les offres de plusieurs banques afin de trouver celle qui propose les meilleures conditions de prêt. Faites appel à un courtier immobilier ou un conseiller financier. Il pourra vous aider dans les démarches pour obtenir votre prêt immobilier sans apport personnel à 110 %.
Quelles sont les difficultés pour emprunter sans apport en 2023 ?
Si le prêt sans apport était plus facile à obtenir il y a quelques années, la donne a changé aujourd’hui. Pour limiter les risques d’endettement des particuliers, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a instauré depuis le 1er janvier 2022 des normes contraignantes aux banques. Étant toujours valides, ces mesures rendent difficile l’obtention d’un prêt sans apport en 2023. Elles visent à limiter le taux d’endettement des emprunteurs à 35 %, assurance de prêt y compris. La durée des prêts immobiliers ne doit pas non plus excéder 25 ans. Cela concerne l’achat d’un logement neuf ou ancien avec des travaux qui représentent au moins 25 % du coût de la transaction.
Les banques ont la possibilité de déroger à ces règles pour seulement 20 % de leurs dossiers de crédit par trimestre. De plus, 80 % de cette dérogation doit nécessairement financer l’achat d’une résidence principale. Par ailleurs, vous devez avoir un CDI si vous voulez emprunter sans apport en 2023. Il vous sera très difficile d’obtenir un prêt si vous avez un CDD ou si vous ne faites que de petits boulots et n’avez aucune qualification.
