La mise en copropriété d’un immeuble neuf : explications

Homme et femme qui travaille

À l’instar d’un immeuble ancien, une copropriété immobilière sera mise en place lors de l’achat d’un appartement neuf dans un immeuble résidentiel. C’est le règlement obligatoire de la copropriété immobilière qui définira les différentes règles de fonctionnement de la résidence et précisera les droits, mais également les devoirs de tous les copropriétaires. Comment se passe la mise en copropriété d’un immeuble neuf et que dit la loi sur le sujet ? Door-in vous explique le fonctionnement d’une mise en copropriété.

La mise en copropriété des immeubles neufs : que dit la loi ELAN ?

La mise en copropriété d’immeubles neufs pose de nombreux problèmes notamment au niveau du montant de la mise en copropriété. Ces problématiques concernent également les diligences à la charge du promoteur et du syndic provisoire pour assurer l’administration performante de l’ensemble immobilier dès le début de la construction.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 ainsi que l’ordonnance du 30 octobre 2019 (n° 2019-1101) définissent les règles qui régissent la gestion d’une copropriété. Cette loi et cette ordonnance ont en effet permis de clarifier l’articulation des règles concernant :

  • le champ d’application du statut de la copropriété,
  • la réception de l’ouvrage,
  • la livraison des lots,
  • la mise en œuvre des garanties légales, etc.

La loi ELAN définit aussi les conditions de désignation du syndic provisoire ainsi que celles relatives à la mise en place d’un règlement pour le bon fonctionnement de la copropriété.

Livre et jugement
Loi ELAN

Immeuble neuf : les conditions d’application du statut de copropriété

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 précise les conditions cumulatives d’application du statut de la copropriété dans un immeuble neuf. Selon ce texte, le statut de la copropriété s’applique sur un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est partagée entre plusieurs personnes. Chaque personne étant titulaire d’un lot comprenant une quote-part de parties communes et une partie privative.

Dès lors que les conditions sont remplies, l’acquisition du régime de la copropriété est automatique, ceci, sans que des démarches complémentaires soient nécessaires. C’est notamment le cas même en l’absence de règlement de copropriété, ou si la copropriété ne comprend que deux copropriétaires. L’acquisition du régime de la copropriété est également automatique même si le syndicat des copropriétaires n’est pas encore immatriculé.

En revanche, le statut de la copropriété ne peut être appliqué durant la période de construction, car l’une des conditions obligatoires est que l’immeuble soit bâti. Selon l’article 1, un immeuble est considéré comme bâti lorsqu’il comprend au moins une partie habitable. Ce qui implique en général que les premiers lots soient d’ores et déjà livrés.

Si l’on se réfère à l’article R261-1 du Code de la construction et de l’habitation, la première livraison ne peut intervenir qu’à compter de l’achèvement de l’immeuble. En d’autres termes, un immeuble est considéré comme bâti lorsque les ouvrages sont exécutés et que les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation sont également installés, conformément à sa destination.

Loupe sur des immeubles
Loupe sur copropriétés

À quel moment ce statut s’applique-t-il pour un immeuble en construction ?

Pour connaitre le stade au cours duquel le statut de la copropriété est applicable pour un immeuble à construire, il faut se référer à la loi ELAN. Cette dernière a en effet inséré dans la loi du 10 juillet 1965, un article 1er alinéa 1 qui définit la date d’entrée en vigueur du statut de la copropriété en se basant sur deux hypothèses.

Dans un premier temps, lorsqu’il s’agit d’une mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut de la copropriété s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot. La seconde hypothèse concerne les immeubles à construire. S’il s’agit en effet d’un immeuble à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet dès la livraison du premier lot.

Avant la livraison du premier lot, le statut de la copropriété est seulement en « germe », au cours d’une cession à la date du transfert de propriété. Après la livraison du premier lot, le syndic provisoire désigné dans le règlement est chargé de la gestion et de l’administration de la copropriété.

Lorsqu’il s’agit d’une résidence composée de plusieurs bâtiments, il peut arriver que leur édification ne soit pas simultanée et que le promoteur se réserve la construction de futurs lots qu’il a auparavant cédé ou non. Étant donné que les lots en question ne sont pas encore achevés, l’application stricte du statut de la copropriété peut parfois poser des difficultés.

Quel régime pour les lots restants à construire ?

Également désigné « lot transitoire », le régime des lots restant à construire est une pratique qui a été reconnue par la jurisprudence. Cette pratique est désormais consacrée à l’article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose de prévoir l’intégration des lots dans le règlement de la copropriété.

Lorsqu’il s’agit d’un lot transitoire, il est alors formé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes correspondantes. La partie privative est constituée d’un droit de construire qui définit précisément les constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée au sol. Rappelons également que la création et la consistance du lot transitoire doivent être précisées dans le règlement de la copropriété.

Le copropriétaire d’un lot transitoire a certes des obligations, mais il a également des droits. Il est jugé que le titulaire du lot est chargé de régler les charges afférentes à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes générales. En ce qui concerne les possibilités de construction, elles sont délimitées dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division.

Pour toute modification de la construction, le promoteur doit d’abord obtenir l’accord de l’assemblée générale, au risque de provoquer la démolition des constructions irrégulières. Pendant la rédaction des règlements de copropriété, les copropriétaires doivent veiller à ce que le droit à construire soit précisément défini. Le droit de construire doit obligatoirement être assorti d’une quote-part des parties communes.

Le lot transitoire doit impérativement apparaître dans l’état descriptif de division et non pas uniquement dans le règlement de copropriété. À défaut, le lot transitoire encourt la nullité et l’exercice du droit de construire ne pourrait être mis en œuvre.

Copropriétés immeuble
Immeubles en copropriété

Comment organiser la mise en copropriété de l’immeuble ?

Pour organiser la future mise en copropriété de l’immeuble, le promoteur va préparer le règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division. Il soumettra ensuite ces documents aux acquéreurs de l’immeuble en annexe du contrat de vente. Selon l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, un premier syndic peut être désigné par tout autre accord des parties. Aussi appelé « syndic provisoire », ce premier regroupement peut également être désigné par le règlement intérieur de copropriété.

Le syndic provisoire doit exiger un certain nombre de documents du promoteur immobilier. Il s’agit entre autres :

  • du règlement de copropriété avec un état descriptif de division et des plans, dont il doit contrôler la teneur,
  • d’une copie de l’arrêté de permis de construire,
  • de la liste complète des copropriétaires et des réservataires,
  • des contrats d’assurance souscrits par le promoteur (multirisque, dommage-ouvrage),
  • des contrats d’entretien et de fourniture de l’immeuble,
  • de la liste des intervenants, ainsi que leur police d’assurance,
  • des clés des locaux communs,
  • des plans de recollement des réseaux.

Quant aux premières dépenses de la copropriété, elles sont réglées grâce à une avance réalisée par le promoteur ou avec les prévisions prélevées lors de la cession des lots auprès des acquéreurs.

Copropriété immobilière neuve : les principaux postes de dépenses

Les charges d’une copropriété d’appartements neufs correspondent en général aux dépenses d’entretien du bâtiment immobilier neuf et des parties collectives. Ces charges correspondent également à l’administration du bien immobilier, mais aussi au remplacement des équipements utiles au bon fonctionnement de la résidence. Les principaux postes de dépenses peuvent ainsi être regroupés en plusieurs catégories.

Nous avons d’une part les charges générales de copropriété communes qui sont inscrites dans le budget prévisionnel. On peut ainsi citer les frais d’accès à la résidence, le nettoyage de l’immeuble, l’éclairage des parties communes, les honoraires de syndic immobilier neuf, les frais de tenue d’assemblées générales. À cela s’ajoutent aussi les assurances de la copropriété, mais également les consommations d’eau et d’électricité des parties communes.

L’autre poste de dépenses d’une copropriété immobilière neuve concerne les charges spéciales. Il s’agit entre autres des frais de fonctionnement des éléments d’équipements communs tels que l’ascenseur ou encore le chauffage collectif.

Les charges pour travaux urgents peuvent également constituer un poste de dépenses importantes dans une copropriété d’appartements neufs. Ces charges concernent généralement les travaux imprévus, mais foncièrement déterminants pour le bon fonctionnement de la résidence. Les charges pour travaux urgents peuvent dans certains cas représenter un surcoût de charges de copropriété pour l’ensemble des copropriétaires d’un bâtiment immobilier neuf.

Les obligations des copropriétaires d’un immeuble neuf

Dans une copropriété d’un immeuble neuf, les copropriétaires se partagent les parties communes, c’est-à-dire les escaliers, la toiture, l’ascenseur, les planchers, la façade, etc. Ces derniers sont également responsables des charges relatives à leur entretien. Il s’agit entre autres des frais de nettoyage, de l’assurance ou encore de la rémunération du syndic.

Les copropriétaires devront également payer les charges relatives aux services et équipements collectifs comme le chauffage collectif par exemple. Chaque lot neuf de la copropriété étant composé d’une partie privative, mais aussi d’une quote-part de parties communes, c’est notamment cette partie qui va constituer la base de calcul des charges de la copropriété.

La quote-part des parties communes, prévue dans le règlement de copropriété, tient compte du lot (étage, exposition), mais aussi de son type d’aménagement, de sa superficie et de son mode de calcul de répartition des charges. Cette quote-part ne peut être modifiée que par un vote à l’unanimité organisé au cours d’une assemblée générale. Chaque année, le vote du budget et les décisions essentielles au fonctionnement optimal des parties communes de l’immeuble neuf doivent en effet être pris au cours d’une AG qui réunit tous les copropriétaires.

À cet effet, l’assemblée générale organisée chaque année est particulièrement essentielle, car elle permet aux copropriétaires de prendre des décisions importantes pour la bonne gestion de l’immeuble neuf. Ceci demeure important, même si la copropriété immobilière neuve est destinée à être placée sur le marché locatif. C’est au cours de l’assemblée générale annuelle qu’est discuté le règlement de la copropriété neuve et que les différents comptes sont révisés.

Les charges annuelles de la copropriété dues par chaque copropriétaire de la résidence sont étroitement liées aux différentes décisions prises lors de cette réunion annuelle.

Les copropriétaires ont par ailleurs la possibilité d’intégrer le conseil syndical s’ils souhaitent s’investir davantage dans la gestion de la copropriété immobilière neuve. Cette instance, élue par le syndicat des copropriétaires, a pour principale mission d’encadrer le syndic. Le conseil syndical peut également prendre des décisions importantes concernant la copropriété comme engager certains travaux décidés au cours des assemblées générales.

Comment réussir la mise en copropriété d’une résidence neuve ?

Réussir la mise en copropriété d’une résidence neuve peut parfois être compliqué. La plupart des copropriétaires d’un immeuble neuf sont en effet des primo-accédants. En d’autres termes, il s’agit de leur première expérience en tant que propriétaire. Ce qui signifie qu’ils ont peu de connaissances sur le fonctionnement de la copropriété en général, encore moins sur celui de la copropriété d’un immeuble neuf.

Pour réussir dans ce secteur, il est conseillé de s’investir dès le début dans la copropriété. Les futurs copropriétaires doivent en effet s’intéresser rapidement à tous les sujets concernant la copropriété. Cela leur permet tout d’abord de mieux connaitre leurs nouveaux voisins ainsi que leur immeuble, mais cet intérêt les aide aussi à avoir une idée des futures dépenses à prévoir (travaux, fournisseurs, etc.). Les copropriétaires peuvent par exemple rejoindre le conseil syndical de leur immeuble. Les conseillers syndicaux ont en effet un rôle de contrôle et d’assistance des actions du syndic provisoire.

L’autre moyen de réussir la mise en copropriété d’un immeuble neuf est de discuter avec les autres copropriétaires. Avant toute chose, sachez que la vie en copropriété n’est pas toujours de tout repos. Pour réduire le temps des débats en assemblée générale et désamorcer par la même occasion les conflits à la source, il est recommandé de communiquer régulièrement avec les autres copropriétaires.

En plus de mieux les connaitre, cette approche vous permet de recueillir leurs avis sur différents sujets concernant la copropriété (les travaux à prévoir, le changement de syndic, etc.).

Couple devant maison
Couple en copropriété

La mise en copropriété est-elle applicable à la totalité des ensembles immobiliers ?

Selon l’article 2 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 entré en vigueur au 1er juin 2020, certains ensembles immobiliers ou catégories d’immeubles peuvent déroger au statut de copropriété. Ceci concerne notamment les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs copropriétaires. Il s’agit entre autres des bureaux ou espaces professionnels, des centres commerciaux, etc.

Les ensembles immobiliers qui, en dehors des terrains, des aménagements, des volumes et des services communs, comportent des volumes ou des parcelles, bâtis ou non, peuvent également déroger au statut de copropriété. Pour cela, ils doivent faire l’objet de droits de propriété privatifs. Il s’agit notamment des cours communes, des lotissements…

Pour gérer les équipements et les éléments communs, il est par ailleurs conseillé d’envisager une convention qui prévoit d’exclure le statut de la copropriété et qui s’oriente davantage vers une structure dotée d’une personnalité morale. À cet effet, les structures comme l’association foncière urbaine libre (AFUL) ou l’association syndicale libre (ASL) feront parfaitement l’affaire.

L’application de la mise en copropriété de la totalité des ensembles immobiliers incluant plusieurs propriétaires dispense ainsi ces derniers de la mise en place des montages complexes. Les propriétaires ne seront plus contraints de mettre en œuvre des montages comme la constitution de syndicats secondaires ou la scission en volumes, entre autres.

Pour les immeubles préexistants et les ensembles immobiliers et ceux réunissant ces caractéristiques, il est aussi possible de sortir du régime de la copropriété. Ceci se fait par le biais d’une convention votée en assemblée générale à l’unanimité des voix des copropriétaires qui forment le syndicat.

La désignation du syndic provisoire dans l’immeuble neuf

Une résidence neuve devient une copropriété pour chaque propriétaire d’appartement neuf lors de l’achèvement de la construction, précisément au moment de la livraison des premiers lots.

Comment s’organise la nomination d’un syndic provisoire ?

Selon la loi, toute copropriété doit être administrée par un syndic de copropriété. En attendant la première assemblée générale au cours de laquelle chaque copropriétaire sera présent, c’est au promoteur immobilier que revient la charge de désigner un syndic de copropriété provisoire.

Précisons d’ailleurs que le nom du syndic provisoire de copropriété doit obligatoirement figurer dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le syndic provisoire de copropriété peut alors prendre plusieurs formes :

  • Le syndic provisoire de copropriété peut être professionnel. C’est notamment le cas lorsqu’un cabinet extérieur est chargé de l’administration du bien immobilier,
  • Le syndic provisoire de copropriété peut être bénévole. Ceci est le cas lorsqu’un copropriétaire est désigné pour administrer l’immeuble. Le principal avantage de ce modèle est son aspect économique puisque les copropriétaires ne paient pas d’honoraires de syndic,
  • Le syndic provisoire de copropriété peut être coopératif. Dans ce cas, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété. En plus d’être très économique, le syndic coopératif ne prend pas trop de temps aux membres, car les différentes tâches sont réparties en fonction de leurs affinités respectives.

Quel que soit le type de syndic provisoire de copropriété désigné, ceci doit se faire avec l’accord du syndicat des copropriétaires.

Ordinateur et logiciels
Ordinateurs et plateforme syndic

Les missions d’un syndic provisoire de copropriété

Le syndic provisoire prend ses fonctions conjointement avec la création de la copropriété. Avant la vente du premier lot, le syndic provisoire a pour mission de créer le règlement de copropriété. Également appelé « Règlement intérieur », ce document fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble neuf ou existant.

Le syndic provisoire de copropriété doit également créer l’état descriptif de division. Il s’agit d’un document qui décrit la répartition des lots en tantièmes et en millièmes. C’est l’état descriptif de division qui sera pris en référence pour le calcul des charges de copropriété dues par chaque copropriétaire chaque trimestre.

Le syndic provisoire doit aussi gérer l’achèvement des travaux et s’assurer de la livraison des parties communes. C’est également à lui d’assurer les missions particulières aux copropriétés neuves, comme lancer les premiers contrats entre autres (électricité, fibre optique, gaz, etc.). Il doit également administrer la résidence en matière de gestion des comptes et de gestion des salariés pendant une période d’un an.

À la fin de cette période d’une année de gestion, le syndic provisoire de la copropriété neuve a pour mission d’organiser une assemblée générale au cours de laquelle tous les copropriétaires sont tenus d’être présents. Au cours de cette réunion, il pourra dresser le bilan de toutes les actions réalisées dans la copropriété neuve au cours de cette première année de gestion.

Cette assemblée générale est aussi l’occasion idéale pour les copropriétaires de lots neufs d’élire un nouveau syndic s’ils le souhaitent. Ceci se fait après une mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics. À défaut d’avoir une meilleure offre, ils peuvent toujours renouveler le mandat du syndic immobilier provisoire en le confirmant dans ses fonctions pour l’accompagner dans la gestion de leur copropriété.

La nomination du premier syndic de copropriété dans l’immeuble neuf

Une fois que les travaux de construction sont terminés et après la mise à disposition de l’immeuble aux copropriétaires, il est possible de nommer un syndic de copropriété pour une durée maximum de 3 ans. La nomination du syndic de copropriété peut s’organiser de différentes façons.

Ce professionnel peut en effet être désigné par le règlement de copropriété, par l’assemblée générale. Rappelons d’ailleurs que lorsque le syndic de copropriété est désigné par le règlement intérieur, sa nomination nécessite l’accord majoritaire de l’ensemble des copropriétaires. La nomination du syndic de copropriété peut également se faire sur décision judiciaire.

Le président du tribunal de grande instance peut en effet être saisi sur requête des membres du conseil syndical ou sur demande d’un ou plusieurs copropriétaires. Selon la loi ALUR, cette saisine peut également être faite par le président de l’établissement de coopération intercommunale ou par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble neuf. Dans ce cas, les requérants doivent fournir au tribunal un procès-verbal d’assemblée générale constatant l’absence de désignation d’un syndic.

Lorsque la copropriété immobilière neuve est dépourvue de syndic, le président du tribunal de grande instance désigne un administrateur provisoire qui aura pour mission de convoquer l’AG en vue de la nomination d’un syndic.