La réforme de l’immobilier 2020

La réforme de l’immobilier 2020

Disparition progressive de la taxe d’habitation, transformation du crédit d’impôt ou du prêt à taux zéro… Zoom sur la réforme de l’immobilier 2020.

En 2020, le secteur de l’immobilier est impacté par plusieurs nouvelles mesures et projets de loi. Disparition progressive de la taxe d’habitation, création d’une prime à la rénovation énergétique, transformation des conditions d’application du prêt à taux zéro, révision des valeurs locatives ou encore extension du dispositif Denormandie… Tout ce qu’il faut savoir sur la réforme de l’immobilier 2020.

Disparition progressive de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation est un impôt local, payé chaque année par l’occupant du bien immobilier au 1er janvier (par le propriétaire, le locataire ou l’occupant à titre gratuit). 

Les règles de prélèvement ont été modifiées par la loi de finances pour 2018. Dans la lignée de cette loi, la loi de finances pour 2020 prévoit la suppression totale et définitive de cette taxe sur les résidences principales, pour tous les administrés. Cette réforme ne concerne pas la contribution à l’audiovisuel public (CAP), ni les résidences secondaires ou les logements vacants.

L’impôt a d’abord été allégé une première fois en 2018 (30 %), puis une deuxième fois en 2019 (65 %). Ainsi, en 2020, ce ne sont plus que 20 % des foyers fiscaux qui sont redevables de cet impôt. Pour profiter d’un dégrèvement de 100 %, le revenu fiscal de référence du foyer qui occupe le bien (indiqué sur l’avis d’imposition 2020) doit se situer en dessous d’un certain seuil (plafond réévalué chaque année). Ce dégrèvement est appliqué automatiquement par l’administration fiscale.

Les 20 % des Français encore redevables de cet impôt profiteront d’un allègement de 30 % en 2021, et de 65 % en 2022. En 2023, plus aucun foyer ne paiera de taxe d’habitation sur sa résidence principale (dégrèvement de 100 %).

Transformation du crédit d’impôt et du prêt à taux zéro

La réforme de l’immobilier 2020 porte également sur des mesures relatives à la rénovation énergétique. Le CITE est progressivement remplacé par une prime forfaitaire de transition énergétique. Le prêt à taux zéro subit également certaines modifications.

Création d’une prime de transition énergétique (MaPrimeRénov)

Jusqu’en 2020, les administrés qui réalisaient des travaux de rénovation énergétique (travaux d’isolation ou travaux visant à rendre le logement moins énergivore) pouvait bénéficier d’un crédit d’impôt, versé l’année suivante (avec une année de décalage). Le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) était accordé en fonction des ressources du foyer fiscal.

La loi de finances pour 2020 supprime le CITE en deux étapes :

  • en 2020, le crédit d’impôt est remplacé par une prime forfaitaire pour les ménages modestes et très modestes, touchés par la précarité énergétique. Il est maintenu pour les autres ménages (sous conditions) ;
  • en 2021, le CITE est définitivement supprimé et remplacé par cette prime à la rénovation énergétique, pour tous les ménages (sauf les plus aisés). La prime pourra être octroyée aux propriétaires occupants, aux bailleurs, ainsi qu’aux copropriétaires.

La prime de transition énergétique MaPrimeRénov sera versée par l’Anah (Agence National de l’Habitat), dès la phase des travaux.

Réforme du prêt à taux zéro (PTZ)

Accordé par l’État, le prêt à taux zéro (PTZ) permet d’aider ceux qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale, en finançant une partie de l’achat ou de la construction. Gratuit (sans intérêts), ce crédit est attribué sous conditions de ressource et de zonage.

La loi de finances de 2018 prévoyait la disparition du PTZ du secteur de l’immobilier neuf, et pour la construction de maisons individuelles dans les villes moyennes et les secteurs ruraux (zone B2 et zone C). Pour le gouvernement, il s’agissait de revitaliser les centres-villes anciens et de lutter contre l’étalement urbain. La loi de finances pour 2020 abroge ces dispositions : elle maintient le bénéfice du PTZ pour ces opérations dans les zones détendues (B2 et C), à compter du 1er janvier 2020.

Pour pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro dans le secteur de l’immobilier ancien, plusieurs conditions doivent être remplies :

  • le bien immobilier doit se situer dans une zone éligible ;
  • le prêt doit être accordé pour le financement d’un logement rénové par ses propriétaires ;
  • les travaux doivent représenter au moins un quart du prix d’achat ;
  • les travaux doivent permettre de moderniser un logement, de créer de nouvelles surfaces habitables ou de réaliser des économies d’énergie.

Révision des valeurs locatives

La loi de finances 2020 relative à l’immobilier prévoit également la révision des valeurs locatives des habitations. Cette révision fait partie des réformes les plus attendues dans le secteur. En effet, les valeurs locatives des biens immobiliers, qui servent notamment à calculer les taxes locales (taxe foncière (lien vers page) et taxe d’habitation), n’ont pas été revues depuis les années 70.

La valeur locative cadastrale d’un bien est le montant du loyer annuel de ce bien, fixé selon un système d’évaluation local. Aujourd’hui, ce système est obsolète et une réforme apparaît nécessaire.

La réforme sera engagée en deux étapes, et effective en 2026 :

  • avant le 1er juillet 2023, les propriétaires bailleurs devront transmettre les informations qui leur permettent de déterminer le montant du loyer de leur bien mis en location. Cela permettra de déterminer la nouvelle valeur locative de leur bien, et de constater les loyers locaux moyens. Pour cela, les logements seront classés en quatre catégories : les maisons, les appartements, les habitations à caractère exceptionnel et les dépendances isolées.
  • à partir de 2026, les valeurs locales seront réactualisées et permettront de recalculer les taxes locales. Un lissage progressif devrait être mis en place, pour éviter une hausse des taxes trop brutale. 

Zoom sur les dispositifs de défiscalisation

Si les lois Pinel et Censi-Bouvard sont maintenues dans les mêmes conditions, le champ d’application du dispositif Denormandie est quant à lui élargi de manière importante.

Maintien des dispositifs Pinel et Censi-Bouvard

L’investissement locatif en loi Pinel (sous certaines conditions et dans une zone éligible) ouvre toujours droit à une réduction d’impôt, pouvant aller jusqu’à 21 %. Cette réduction est calculée sur le prix d’achat du logement neuf ou à réhabiliter (pour atteindre les performances techniques du neuf), mis en location vide. 

Le dispositif Censi-Bouvard (ou loi Censi-Bouvard) est également prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Cette aide de l’État liée à un investissement locatif (location meublée en résidences services, neuves ou rénovées) permet toujours d’obtenir une réduction d’impôt de 11%. 

Extension du domaine d’application du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie d’investissement locatif est quant à lui étendu géographiquement. Il offre une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs qui investissent dans un logement ancien et engagent des travaux de rénovation, sous certaines conditions (montant des travaux, durée de location du bien et situation géographique du logement). 

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, ce dispositif de défiscalisation est aujourd’hui élargi à tous les logements des communes éligibles, et ne concerne plus uniquement ceux situés dans les centres-villes. Il est désormais possible d’investir sur l’ensemble du territoire des 222 communes labellisées « Cœur de ville ». La liste des travaux est également élargie (travaux de modernisation, travaux d’assainissement…).

Les autres changements dans l’immobilier en 2020

Règles de la copropriété, modalités de calcul des APL… Le domaine immobilier est concerné par plusieurs autres changements et évolutions en 2020. 

Modification des règles de la copropriété

En 2020, les règles de fonctionnement de la copropriété changent. Cette réforme a notamment pour objectif de moderniser et de faciliter les rapports au sein de la copropriété.

Le conseil syndical dispose de pouvoirs renforcés. Faisant le lien entre le syndic et les copropriétaires, cet organe peut désormais réclamer des pénalités au syndic, si celui-ci transmet les documents relatifs à la gestion de la copropriété avec du retard. L’assemblée générale des copropriétaires peut également lui déléguer (par délégation expresse) le pouvoir de prendre seul certaines décisions, qui relèvent en principe d’un vote à la majorité simple.

Les règles de vote en assemblée générale des copropriétaires sont également assouplies, pour faciliter la prise de décision. Certaines décisions (notamment celles qui concernent les travaux à réaliser sur l’immeuble) nécessitent l’approbation de la moitié des copropriétaires. Elles peuvent donc être bloquées en cas de fort absentéisme. Pour éviter cette situation de blocage, les propositions qui ont recueilli au moins un tiers des voix au premier vote peuvent désormais être soumise à un second vote à majorité simple. Les votes par correspondance sont également facilités.

Un régime dérogatoire est enfin appliqué aux petites copropriétés (au budget prévisionnel inférieur à 15.000 euros, ou comportant 5 lots au maximum). Ces copropriétés n’ont par exemple plus l’obligation de constituer un conseil syndical.

Réforme des APL

Initialement prévue en 2020, la réforme dite « des APL en temps réel » a été décalée : sa date de mise en œuvre est désormais fixée au 1er janvier 2021. Elle a pour objectif d’adapter le versement des APL à la situation réelle des demandeurs.

À partir de cette date, le montant des APL (aides personnalisées au logement), des ALF (allocations de logement familiales) et des ALS (allocations de logement sociales) sera calculé sur la base des ressources des 12 derniers mois (et non sur les revenus perçus deux ans plus tôt, en N-2).