En France, on compte près de 10 millions de logements en copropriété, soit environ 28 % du total du parc français. La réglementation encadrant les copropriétés évolue constamment, apportant bon nombre de nouveautés et de précisions dans les modes de fonctionnement. Au fil des décennies, de nombreuses modifications ont été effectuées sur la loi du 10 juillet 1965, qui est le texte fondateur, afin de répondre aux besoins et aux attentes des copropriétaires. Depuis, on note l’apparition de plusieurs autres lois qui ont contribué à façonner le droit de copropriété en France. Avec Door-in, découvrez les lois importantes à connaître pour se prémunir comme il se doit dans une copropriété.
La loi du 10 juillet 1965 : le texte fondateur
La loi du 10 juillet 1965 est la première à avoir défini un cadre juridique précis pour les copropriétés. Votée par le parlement français sous la présidence du Général Charles de Gaulle, cette loi constitue un cadre légal plus précis pour cette forme de propriété collective à usage d’habitation. La toute première définition de la copropriété a en effet été donnée en 1804 dans le Code civil. La construction de grands immeubles dans les années 1960 a entraîné l’augmentation du nombre de copropriétés, poussant ainsi les autorités compétentes à procéder à l’élaboration d’un texte législatif plus précis.
Les objectifs de la loi de 1965
La loi du 10 juillet 1965 a pour principale mission, la fixation du statut de la copropriété des immeubles bâtis, et donc existants, dont la propriété est partagée par plusieurs personnes. Le concept de copropriété est défini, selon cette loi, comme tout immeuble ou groupe d’immeubles déjà construits et possédant des parties communes, ainsi que des parties privatives. La loi du 10 juillet 1965 a comme objectifs :
- d’établir des définitions juridiques bien précises,
- de définir les différentes missions des organes de copropriété (conseil syndical, syndic de copropriété…),
- de faciliter la gestion collective de l’immeuble,
- d’établir les règles de la copropriété.
Cette loi doit aussi garantir les droits de chaque copropriétaire.
Le contenu de la loi de 1965
La loi du 10 juillet 1965 s’articule autour de 5 grands axes. Une première partie de la loi fondatrice présente la définition d’une copropriété et son mode d’organisation. On retrouve dans les articles 1 à 16 de la loi, la définition du règlement de la copropriété, du budget prévisionnel, de la répartition des charges. Les articles qui composent cette première partie de la loi définissent également les droits et obligations des copropriétaires et des parties communes et privatives.
La deuxième partie de la loi a rapport avec l’administration de la copropriété. Elle aborde les questions relatives au syndic de copropriété, à l’assemblée générale (AG) et aux différentes procédures de copropriété en difficulté et définit les différentes règles de majorité. La partie 3 de la loi concerne les travaux modifiant la structure d’un immeuble et la partie 4 est relative aux résidences seniors. La dernière partie de la loi aux dispositions générales, c’est-à-dire les procédures concernant la copropriété, en particulier les contestations en AG.
La loi ALUR
La loi dite ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) énoncée le 24 mars 2014 change aussi bon nombre de choses pour les copropriétés. Cette loi apporte son lot de modifications à la copropriété elle-même, ainsi qu’au mode de gestion des syndics de copropriété. L’essentiel des mesures énoncées dans la loi ALUR a été mis en application dès sa parution. Certaines de ces mesures ont été mises en application de façon différée et ne sont entrées en vigueur que pendant l’année 2017.
En premier lieu, la loi ALUR apporte des solutions pour les copropriétés en difficulté. Elle fait baisser de 10 % le seuil d’impayés à compter duquel est nécessaire la saisine du juge pour la nomination d’un mandataire judiciaire pour toutes les copropriétés possédant plus de 200 lots.
Ce seuil d’impayés passe ainsi de 25 à 15 %. Le mandataire judiciaire désigné sera chargé d’établir un plan d’apurement des impayés. Il peut arriver que l’on n’obtienne aucune réaction du syndic de copropriété dans un délai d’un mois en partant de la clôture des comptes. Dans ce cas, les copropriétaires représentant au minimum 15 % des voix du syndicat peuvent saisir en référé le président du TGI (Tribunal de Grande Instance). La loi ALUR prévoit aussi la possibilité de confier l’intégralité de la gestion des parties communes d’une copropriété en état de carence à un opérateur capable de réaliser tous les travaux nécessaires.
La création d’un registre national pour l’immatriculation des copropriétés compte aussi parmi les nouveautés apportées par la loi ALUR. On retrouve différentes informations dans le registre d’immatriculation des copropriétés. Le nom du syndic de copropriété, les données pour l’identification du syndicat des copropriétaires et celles qui sont relatives au bâti y sont tous inscrits. La nature et le nombre des lots en copropriété sont aussi indiqués dans ce registre. Par ailleurs, un diagnostic technique global doit être obligatoirement mis en place et tenu à jour pour permettre aux copropriétaires d’être informés sur la situation générale de l’immeuble.
La loi ELAN
La loi ELAN promulguée le 23 novembre 2018 porte sur l’évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique. Elle apporte des modifications sur un bon nombre des aspects de la vie en copropriété. Cette loi est une grande réforme dans le secteur de la copropriété. Elle modifie l’article 1 de la loi fondatrice et la complète. La loi ELAN impacte aussi bien les modalités de vote en AG que le conseil syndical, la définition des parties communes du bâti et même l’extranet des copropriétés. Cette loi sur la copropriété bouleverse également les règles établies pour les retards de paiement. Ainsi, la loi ELAN dote le conseil syndical d’un pouvoir de contrainte vis-à-vis du syndic de copropriété.
Ce dernier peut, en effet, être pénalisé s’il ne fournit pas au conseil syndical, les documents qui lui sont demandés dans le mois dans laquelle la demande a été effectuée. Plusieurs dispositions ont aussi été prises pour lutter contre l’absentéisme lors des assemblées générales. On note de ce fait un assouplissement des modalités de délégation de pouvoir pour les AG. L’assemblée générale de copropriété peut être tenue par visioconférence désormais avec la loi ELAN. Une autre nouveauté introduite par la loi ELAN, c’est l’obligation de posséder un carnet d’entretien de copropriété à jour pour le suivi et l’entretien de l’habitation.
Cette obligation est valable pour les constructions neuves dont le dépôt de permis de construire s’est fait après le 1er janvier 2017. Grâce à ce carnet, il sera plus facile de connaître l’état du logement concerné et le fonctionnement des différents équipements qui y sont présents. Cela simplifiera le suivi de la performance énergétique de l’immeuble. Avec la loi ELAN, un retard de règlement des provisions du budget prévisionnel entraîne par ailleurs une mise en demeure pour le copropriétaire avec un délai d’un mois.
La loi CLIMAT
La loi Climat et Résilience qui a été votée le 22 août 2021 est également très importante pour les copropriétés. L’objectif de cette loi est d’obtenir une réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) de 40 % et une baisse de 30 % de la consommation d’énergie fossile en 2030 par rapport à l’année 1990. L’adoption de la loi climat induit des changements importants pour les copropriétés. Ces changements concernent en majorité la consommation en énergie du bâtiment et la rénovation énergétique de celui-ci. Le décret d’application de cette loi vise à lutter contre l’existence de passoires thermiques dans l’immobilier.
Ainsi, pour encourager les propriétaires à initier des travaux de rénovation énergétique dans leur logement énergivore, la loi prévoit des mesures qui permettront de limiter leur mise en location. Des dérogations sont possibles pour les propriétaires qui ne sont pas en mesure d’effectuer certains types de travaux de rénovation énergétique lorsque l’AG de la copropriété est défavorable à leur réalisation. La loi Climat et Résilience oblige les copropriétés à réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Le diagnostic de performance énergétique est d’ailleurs imposé pour la vente d’un logement depuis 2006.
L’obligation de réalisation du diagnostic de performance énergétique en copropriété concerne spécialement les immeubles à usage d’habitation dont la demande de permis de construire a été introduite avant la date du 1er janvier 2013. La réalisation d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est aussi une autre nouveauté introduite par la loi Climat et Résilience. À partir du 1er janvier 2023, les copropriétés ayant plus de 15 ans doivent obligatoirement réaliser un PPT pour être en conformité avec les exigences de la loi Climat.
Les autres lois de la copropriété
En dehors des 4 lois précitées, il existe d’autres textes législatifs qui encadrent la copropriété. La loi 3DS publiée officiellement le 21 février 2022 porte sur la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification de l’action publique locale. Elle apporte des modifications aux articles 206 et 209 de la loi ELAN. La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) dont l’entrée en vigueur a été faite le 13 décembre 2000 est un texte qui a considérablement amélioré le secteur de l’urbanisme et de la copropriété.
La loi SRU modifie certaines dispositions de la loi de 1965. Par exemple, cette loi oblige le syndic à ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour la gestion de la copropriété. Si cela n’est pas fait, le syndicat des copropriétaires peut procéder à la révocation du syndic de copropriété pour faute. Les changements apportés par la loi SRU concernent également la prise de décision, en particulier le vote de travaux. Ainsi, cette loi redéfinit le vote à majorité de l’article 24 contenu dans la loi du 10 juillet 1965.
Il devient ainsi la majorité des voix exprimées de l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés. Avec cette loi, il est aussi possible de faire le vote à majorité simple des décisions relevant de la majorité absolue. L’arrêté Novelli signé le 19 mars 2010 aborde la question du contrat des syndics de copropriété. Elle apporte des précisions sur la liste des prestations qui seront incluses dans les honoraires du syndic de copropriété lors de la signature du contrat.
