Votre propriétaire a décidé d’augmenter le loyer en cours de bail ? De nombreuses raisons peuvent justifier cette prise de décision. Dans quel cas votre propriétaire peut-il augmenter le loyer ? Que faire en cas d’augmentation drastique du loyer par le propriétaire ?
Le propriétaire peut augmenter le loyer chaque année
La réévaluation annuelle du loyer peut justifier une augmentation du montant de votre bail. Pour que la révision du loyer soit valable, elle doit être au préalable mentionnée dans les clauses du contrat de bail. Cependant, le propriétaire ne peut pas faire une augmentation du loyer selon son bon vouloir, même si la clause de révision est mentionnée dans le contrat.
Selon la loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat, un propriétaire doit se baser sur l’Indice de Référence du Loyer (IRL) pour effectuer une révision du loyer. Ce dernier peut être consulté sur le site internet de l’Insee. L’augmentation du montant du loyer ne peut donc être supérieure à celle de l’IRL sur les 12 derniers mois.
Le bailleur a ainsi le droit de procéder à la révision annuelle du loyer de manière contrôlée, à la date fixée par le locataire et lui-même, dans le contrat de bail. Cette révision de loyer peut être également effectuée à la date d’anniversaire du bail.
L’augmentation est possible en cas de loyer jugé trop bas
Votre loyer peut être réévalué si votre propriétaire s’aperçoit que le montant est trop bas comparativement aux prix pratiqués sur le marché immobilier local. Quelle que soit votre situation géographique, votre bailleur a donc le pouvoir de décider d’augmenter le loyer sous-évalué en cours de bail ou lors du renouvellement du contrat une fois arrivé à échéance.
Avant de procéder à l’augmentation du loyer, le propriétaire doit cependant apporter au moins trois exemples de loyers dont les montants sont supérieurs à ce que vous payez pour des biens similaires situés à proximité. Si votre logement est situé dans une commune qui a plus d’un million d’habitants, le bailleur a le devoir de présenter au moins six exemples.
Chacune des preuves présentées par votre bailleur doit avoir les mentions suivantes :
- l’adresse et la date de construction du bâtiment,
- l’étage où est situé le logement dans le bâtiment,
- la présence d’un ascenseur dans l’immeuble ou non,
- le montant du loyer hors charges au moment où il fait la proposition,
- les différents équipements présents dans le logement,
- la durée d’occupation du logement par le locataire actuel.
Une fois que toutes ces preuves sont réunies, le bailleur doit vous envoyer une demande qui contient la proposition d’augmentation du loyer. Cela doit être fait au moins six mois avant la fin de votre bail d’habitation. Vous aurez le choix de refuser ou d’accepter ce nouveau loyer. En cas de refus, vous serez contraint de quitter le logement avant l’achèvement du bail.
Des travaux effectués dans le logement peuvent être un motif d’augmentation du loyer
Si votre propriétaire a réalisé d’importants travaux dans le logement dans le but d’améliorer votre condition de vie ou l’état général de l’appartement, il a la possibilité d’augmenter le montant du loyer. C’est uniquement possible si cette clause est prévue dans le contrat de bail.
La réévaluation du montant de loyer peut être faite à la suite de la réalisation des travaux demandés par le locataire. Si les travaux sont réalisés à la demande du bailleur, ce dernier a l’obligation d’informer le locataire avant la signature du bail. Dans le cas contraire, il devra ajouter une clause dans le contrat de bail.
Les travaux à réaliser peuvent concerner l’installation de nouveaux appareils et équipements dans le logement ou l’amélioration de la sécurité dans l’appartement. Il peut également s’agir des travaux de rénovation énergétique. Dans ce cas, l’augmentation du loyer doit être réalisée après l’achèvement des travaux. La réévaluation du montant du loyer est autorisée uniquement dans le cas de travaux d’économie d’énergie pour les logements construits avant le 1er janvier 1990 et qui ne sont pas meublés. Ces changements doivent aussi permettre d’améliorer les performances énergétiques globales du logement et atteindre les normes minimums définies par l’État.
Cependant, attention ! Votre propriétaire ne peut prétendre augmenter le loyer après la réalisation de simples travaux de peinture ou d’électricité. Si toutes les conditions sont réunies, votre bailleur a le pouvoir d’augmenter le loyer jusqu’à 15 % du montant annuel. Pour cela, le coût des travaux doit correspondre au minimum à la somme de six mois de loyer d’une nouvelle location. S’il s’agit d’un renouvellement de bail, le montant des travaux doit s’élever à la somme d’une année de loyer au minimum.
Si vous n’acceptez pas cette augmentation ou que vous ne répondez pas au propriétaire, vous serez dans l’obligation de quitter le logement.
Des charges plus importantes entraînent une augmentation du loyer
Pour une raison ou une autre, si vous avez consommé plus de gaz, d’eau ou d’électricité que l’année précédente, votre propriétaire a le pouvoir d’augmenter le loyer. Il peut même demander de compléter la différence pour l’année qui vient de s’écouler. Après cet ajustement, vous serez obligé de payer un loyer plus important chaque année.
Que faire en cas d’augmentation drastique du loyer par le propriétaire ?
Si vous estimez avoir subi une augmentation de loyer abusive de la part de votre propriétaire sur une courte période, la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) du 26 mars 2014 prévoit un étalement de la révision.
Dans le cas d’une hausse supérieure à 10 % du loyer de base, l’augmentation sera répartie sur six ans en réglant un sixième de la hausse du loyer chaque année. C’est également le cas pour un bail renouvelable tous les six ans. En revanche, s’il s’agit d’une hausse de moins de 10 % ou d’un contrat renouvelable tous les trois ans, l’augmentation se répartira par tiers sur trois ans.
En cas d’erreur de calcul, vous avez la possibilité de contester l’augmentation fixée par votre propriétaire. Voici les solutions qui s’offrent à vous :
- adressez un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire,
- saisissez la CDC (commission départementale de conciliation) du département où est situé le logement concerné par lettre recommandée avec accusé de réception,
- saisissez le juge des contentieux de la protection si les autres moyens se sont révélés inefficaces.
Si vous avez un litige sur une révision annuelle de loyer avec votre propriétaire, vous avez un an pour saisir la justice à partir de la date de révision du loyer.
