Vous êtes propriétaire d’un appartement et vous souhaitez le mettre en location ? Vous êtes à la recherche d’un logement à louer ? Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, vous devez respecter certaines règles et plusieurs étapes avant de conclure un contrat de location. Découvrez tout ce qu’il faut savoir avant de louer son appartement pour la première fois.
Pour le propriétaire
Qu’il s’agisse d’un nouvel investissement locatif ou d’un bien déjà dans son patrimoine, le propriétaire d’un appartement doit d’abord choisir entre une location nue ou en meublé. Dans une location nue, le bail est de trois ans et automatiquement renouvelable. Les loyers sont soumis au régime du « micro foncier » (sauf s’ils dépassent 15.000 euros par an). En ce qui concerne la location meublée, le bail est d’un an seulement (9 mois si le logement est loué à un étudiant). Le propriétaire peut choisir entre le régime de loueur en meublé professionnel ou non professionnel.
Quelles obligations légales ?
Avant de procéder à la mise en location de son appartement, le propriétaire doit s’assurer que le logement est décent (loi du 6 juillet 1989) et réaliser les travaux nécessaires (réparation et entretien).
Il doit ensuite constituer un dossier de location complet. Ce dossier contient le contrat de location, accompagné de plusieurs documents :
- les diagnostics techniques obligatoires : performance énergétique (DPE), diagnostic plomb (CREP) et ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols). S’il s’agit d’un appartement en copropriété, le syndic doit également fournir certains diagnostics immobiliers sur les parties communes ;
- l’état des lieux d’entrée dans le logement ;
- l’acte de cautionnement, s’il y en a un ;
- certaines informations obligatoires : surface du logement, extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l’immeuble, à la jouissance et à l’usage des parties communes et privatives, et aux tantièmes affectés au logement par catégorie de charges (charges générales, charges de chauffage, de parking, d’ascenseur…).
Le propriétaire doit également fournir une quittance de loyer à son locataire.
Comment mettre son bien en location ?
Le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer et des charges (sauf si le bien a été acquis dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation). Ce prix dépend de la superficie du bien, de sa localisation, de la proximité des commerces et des transports en commun, de l’état de l’appartement, de ses équipements, de son orientation… Le propriétaire doit également vérifier si son logement est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers (une « zone tendue »).
Après avoir publié son annonce et organisé les visites, le propriétaire doit veiller à choisir un locataire sérieux, qui dispose de revenus suffisants pour assurer le paiement du loyer et des charges (revenus mensuels 3 fois supérieurs au montant du loyer charges comprises). Pour cela, il étudie sa situation personnelle, sa solvabilité et les garanties qu’il offre. Il peut lui demander certaines pièces justificatives (dans la limite de celles visées par la loi Alur) : son contrat de travail, son avis d’imposition, ses trois derniers bulletins de salaire…
Le propriétaire peut également exiger du locataire qu’il lui fournisse une caution, afin de le garantir du paiement du loyer. Il peut s’agir d’un proche du locataire (qui dispose de revenus suffisants), d’un organisme spécialisé, d’un garant en ligne ou encore d’une banque. Si le locataire ne peut pas présenter de garant, le propriétaire peut souscrire à une assurance loyers impayés (GLI).
La gestion locative
Le propriétaire bailleur doit être assuré au titre de la responsabilité civile pour le logement qu’il met en location. Il peut souscrire une « assurance propriétaire non occupant » en plus : elle permet de le couvrir en cas de sinistre entre deux locataires (période de vacance locative), ou de sinistres non couverts par l’assurance du locataire ou de la copropriété.
Le propriétaire peut ensuite s’occuper de louer et d’assurer son bien seul, ou faire appel à un professionnel de l’immobilier (une agence immobilière par exemple). En effet, la gestion locative prend du temps et suppose d’avoir certaines connaissances (en matière juridique et immobilière notamment). Il s’agit notamment d’établir le bail de location, de réaliser un état des lieux d’entrée ou encore d’éditer une quittance de loyer chaque mois.
Obligatoire, l’état des lieux doit être effectué le jour de la prise de possession de l’appartement par le locataire, juste avant la remise des clés. Il peut être réalisé en présence d’un huissier de justice (les frais sont alors partagés entre le propriétaire et le locataire).
Le propriétaire doit enfin déclarer ses revenus locatifs à l’administration fiscale. Les sommes qu’il perçoit en louant son appartement font en effet partie de son revenu global, soumis à l’impôt sur le revenu. Le régime fiscal auquel ses revenus locatifs sont soumis dépend du type de location (location vide ou meublée).
Pour le locataire
Avant de louer un appartement pour la première fois, le locataire doit également réunir plusieurs documents et respecter certaines étapes.
Constitution d’un dossier de location
Pour le locataire, la première chose à faire – avant même de se lancer dans la recherche d’appartement à proprement parler – est de se constituer un dossier locatif solide et complet.
Son dossier doit notamment comporter :
- une pièce d’identité et un justificatif de domicile ;
- un justificatif d’activité : carte étudiante, certificat de scolarité, attestation de micro-entreprise, extrait Kbis ou contrat de travail ;
- un justificatif de revenus : déclaration des revenus dans le cadre d’une micro-entreprise, justificatif emploi étudiant, trois dernières fiches de paie… ;
- le dernier avis d’imposition.
Si le locataire s’adjoint un garant, ce dernier devra également lui fournir l’ensemble de ces documents.
Comment trouver le bien idéal ?
Des centaines d’annonces d’appartements à louer sont mises en ligne chaque jour. Pour être certain de trouver le bien qui correspond parfaitement à ses besoins et à ses attentes, il est conseillé au locataire d’établir une liste précise de ses critères de recherche, avec :
- son budget global : il doit comprendre le montant de son futur loyer, ainsi que le montant du dépôt de garantie, des charges locatives et de toutes les factures liées à la location d’un bien (électricité, internet, eau…) ;
- le type d’appartement : un studio ou un grand T3 ? Un appartement en duplex ou un rez-de-chaussée ?
- l’emplacement de l’appartement : en plein centre-ville ou plus au calme ? Près des commerces et des transports en commun ? Près d’une école ou d’une université en particulier ?
- les autres critères importants : le locataire doit lister les éventuels autres éléments essentiels pour sa recherche d’appartement. Il peut s’agir par exemple de la présence d’un espace extérieur (balcon, terrasse ou jardin), d’une cuisine entièrement équipée ou encore de toilettes séparées.
Au moment des visites, le futur locataire doit veiller à rester vigilant sur l’état de l’appartement, des installations électriques, des portes et des fenêtres, des équipements de plomberie…
État des lieux, assurance et raccordement
Une fois l’appartement choisi et son dossier accepté, le locataire procède à l’état des lieux d’entrée dans le logement. Effectué juste avant la remise des clés, il est réalisé avec le propriétaire, en présence ou non d’un huissier de justice.
Dès la signature du contrat de bail – et après avoir étudié scrupuleusement toutes ses dispositions, bien entendu -, le locataire doit obligatoirement assurer son logement. Le montant de la cotisation dépend de la taille et des caractéristiques du logement, ainsi que du confort qu’il offre.
Le locataire doit aussi penser à contacter les fournisseurs d’énergie pour raccorder son appartement et faire établir les factures à son nom (électricité, eau, gaz, internet, téléphone…). L’idéal est de le faire plusieurs jours avant son déménagement, pour être certain du raccordement du logement à son arrivée.
S’il est éligible à une aide de la CAF (Caisse d’allocations familiales), le locataire doit enfin faire sa demande rapidement, dès son entrée dans l’appartement en location. L’aide est versée uniquement si le logement est « décent » : il doit être doté d’un confort minimum, et être conforme aux normes de santé, de sécurité et de superficie minimum.
