Bien que le secteur immobilier ait clôturé l’année 2022 en baisse, après un début d’année relativement dynamique, il est important de garder à l’esprit que cela ne doit pas dissuader les investisseurs potentiels. Heureusement, il est toujours possible de prévoir les grandes tendances pour 2023 et de profiter au maximum des opportunités qui se présentent. C’est pourquoi, le blog Door-In est là pour vous donner les tendances du marché immobilier 2023.
Le ralentissement du marché immobilier en 2023 confirmé par la baisse des prix
Le ralentissement observé en 2022 dans le secteur de l’immobilier se poursuivra pour 2023. Cela se marquera notamment par la chute des prix et la baisse du volume des transactions. Entre la hausse des taux d’intérêt et le faible pouvoir d’achat, plusieurs raisons justifient cette baisse.
Hausse des taux de crédit pour 2023
Malheureusement, les emprunteurs immobiliers doivent faire face à une hausse des taux de crédit en cette année 2023, en raison des réajustements du secteur bancaire causés par la forte inflation de l’année précédente qui se poursuit. En effet, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé son taux directeur, qui est le taux d’intérêt auquel elle prête de l’argent aux banques commerciales, dans le but de freiner l’inflation.
Cependant, cette décision a eu un impact sur les banques commerciales, qui ont été contraintes d’augmenter leurs taux d’emprunt pour protéger leurs marges de bénéfice. En conséquence, les établissements emprunteurs ont dû devenir plus sélectifs dans l’octroi de crédits immobiliers, ce qui rend l’accès au financement plus difficile pour les potentiels investisseurs et les particuliers ont des difficultés à concrétiser leurs projets immobiliers.
Il a été démontré que les taux de crédit immobilier aux particuliers ont atteint un record de 2,25 % en novembre 2022. Cela entraîne logiquement une baisse des prix puisqu’il y aura peu de nouvelles constructions ou de rénovations de logement.
Faible pouvoir d’achat des consommateurs français
Les mesures visant à encourager la transition écologique ont un impact significatif sur l’inflation à court terme, ce qui se traduit par une augmentation des coûts financiers pour les consommateurs. Malheureusement, cette situation induit inévitablement une baisse du pouvoir d’achat pour de nombreux ménages.
Bien que ces mesures soient nécessaires pour protéger notre planète et pour assurer un avenir durable pour les générations futures, il est compréhensible que les conséquences à court terme puissent poser des difficultés financières pour certaines personnes.
Depuis janvier 2023, la loi Climat et résilience impose l’interdiction de la location des logements ne respectant pas les normes en vigueur. Cette exigence de rénovation, combinée à un pouvoir d’achat faible, met les bailleurs dans une situation difficile et les empêche souvent de réaliser les travaux nécessaires. Malheureusement, cela a conduit un quart des propriétaires bailleurs à préférer vendre leur bien plutôt que de le rénover.
Cette situation a pour conséquence une abondance de biens immobiliers sur le marché, alors que la demande est en baisse en raison du faible pouvoir d’achat des acheteurs. Ces deux facteurs conjugués favorisent naturellement une tendance à la baisse des prix dans l’immobilier pour l’année 2023.
Baisse des prix de l’immobilier en France : quelques chiffres
Dans un contexte économique marqué par une inflation croissante, l’immobilier continue sa tendance baissière amorcée depuis l’été 2022, avec une confirmation de la baisse des prix en 2023. Les projections prévoient une diminution allant de -5% à -7%, voire jusqu’à -10%. Bien que les ventes de biens immobiliers subissent également une chute, cette baisse est moins marquée. Les estimations indiquent une diminution des ventes immobilières de 3% à 5%.
Depuis le début de l’année 2023, la baisse des prix s’observe plus particulièrement dans quatre villes. Voici l’ordre d’importance des baisses observées :
- Lyon (- 2,4 %),
- Nantes (- 2,2 %),
- Lille (- 1,8 %),
- Paris (- 0,8 %).
Cette baisse des prix dans l’immobilier devrait se généraliser partout en France en 2023.
La rénovation énergétique : véritable enjeu de l’immobilier en France
Comme à l’accoutumée depuis quelques années, la rénovation énergétique fait également partie des gros enjeux du secteur immobilier en 2023. Depuis le 1er janvier de cette année, de nombreux logements (près de 90 000) ne peuvent ainsi plus être mis en location. Si votre bien locatif est étiqueté G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ou consomme plus de 450 kWh/m² par an, vous ne pouvez plus le louer.
L’autre élément nouveau pour 2023 concerne l’audit énergétique obligatoire à partir d’avril. Que vous soyez propriétaire de maison individuelle ou d’immeuble entier, vous devrez réaliser l’audit énergétique du logement avant la vente. Cette obligation concerne notamment les logements notés F ou G sur le DPE.
Investir dans l’immobilier en 2023 : le top 5 des villes françaises
Indépendamment des tendances pour 2023, ce qui peut aussi vous intéresser, ce sont les villes propices à l’acquisition immobilière. Qu’il s’agisse de l’investissement locatif ou de l’immobilier résidentiel, voici les grandes villes les plus propices à l’achat.
Bordeaux
En premier lieu, vous avez Bordeaux qui est d’ailleurs dans le top 3 des villes où investir cette année. Avec une démographie en pleine croissance, la ville est caractérisée par de nouvelles constructions. Les prix des logements dans l’immobilier neuf comme ancien sont très abordables. Le TGV relie la capitale girondine à Paris en seulement 2 heures.
Montpellier et Marseille
Montpellier est la deuxième ville qui présente de nombreux atouts pour sécuriser votre projet immobilier en 2023. Son climat et la proximité de ses plages lui donnent une bonne image auprès des investisseurs et acquéreurs de logement. Montpellier, est également un véritable bassin de l’emploi qui attire beaucoup de salariés et étudiants.
Avec une population étudiante en forte croissance, Marseille propose des prix immobiliers très avantageux. Son attractivité relève entre autres de son dynamisme économique et la cité phocéenne compte environ 861 000 habitants.
Lyon et Paris
Économiquement dynamique, Lyon demeure un endroit sûr pour l’investissement immobilier en 2023. En 2022, elle a accueilli de nombreux investissements dans l’immobilier neuf et ancien.
Comment parler de l’immobilier en France pour 2023 et omettre Paris ? Avec une forte dynamique de l’emploi, la métropole française est une valeur sûre en investissement immobilier. La demande locative y est toujours en constante évolution, ce qui garantit une rentabilité locative certaine de votre patrimoine.
Les opportunités du secteur immobilier pour 2023 en France
L’immobilier en 2023 ne se résume pas seulement aux obligations et aux contraintes pour les propriétaires de logements et les investisseurs. En réalité, le durcissement de la réglementation vise à encourager la rénovation des biens. Pour cela, le gouvernement a mis en place différents mécanismes et mesures visant à aider et faciliter les démarches. Voici un aperçu de ces aides et facilités disponibles pour vous aider à améliorer votre patrimoine immobilier.
Le renforcement des aides à la rénovation dans l’immobilier en 2023
Le dispositif le plus connu, MaPrimeRénov’, est maintenu pour 2023. Cette aide s’adresse aux propriétaires occupants ou bailleur de logement individuel ou en copropriété. Elle peut couvrir jusqu’à 90 % du budget des travaux pour les ménages modestes. Vous pouvez d’ailleurs le cumuler avec l’éco-prêt à taux zéro. De plus, le processus d’obtention de cette subvention est simplifié. Depuis juillet 2022, il vous suffit d’adresser la notification d’obtention de MaPrimeRénov’ à votre banque agréée pour demander l’éco-PTZ.
Vous pouvez ainsi compléter le reste à charge grâce à ce crédit. Les prêts éco-PTZ sont octroyés sans intérêt à hauteur de 50 000 euros. Ces aides à la rénovation sont conseillées lorsque vous envisagez de faire votre premier achat immobilier en 2023. Pour un achat dans le neuf, le PTZ couvre de 20 % jusqu’à 40 % du coût total des opérations. Vous pouvez aussi bénéficier de cette aide pour un achat dans l’immobilier ancien dans les zones B2 et C. Le prêt est cependant accordé à condition que les travaux permettent de changer de classe énergétique du bien. Les prêts PTZ couvrent également au moins 25 % du montant des travaux de rénovation.
Malgré l’allègement des conditions d’obtention du PTZ, une question subsiste. Sans une réforme du système des taux d’usure et l’allègement des critères d’octroi de crédits immobiliers, emprunter en 2023 demeurera difficile.
Le doublement du déficit foncier : une opportunité à saisir pour les investisseurs !
Le déficit foncier est un dispositif qui permet aux propriétaires d’obtenir une réduction d’impôt dès lors que les charges de location d’un logement vide dépassent les revenus fonciers. Bonne nouvelle pour les investisseurs : le gouvernement a doublé l’incitation fiscale pour la période 2023-2025 ! L’objectif est d’encourager la rénovation énergétique des bâtiments énergivores. Le plafond d’imputation passe ainsi de 10 700 € à 21 400 € par an, avec la possibilité de reporter l’excédent sur le revenu global de l’année suivante pendant six ans (10 ans sur les seuls revenus fonciers). Cette mesure exceptionnelle votée dans le cadre du projet de loi de finances rectificative adopté en 2022 est conditionnée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Elle vise notamment les logements estampillés « passoires thermiques », l’objectif affiché du gouvernement étant d’inciter les bailleurs des biens les plus énergivores (E, F ou G) d’atteindre un score minimal « D » après travaux.
Il faut garder en tête que le déplafonnement à 21 400 € ne s’applique qu’aux dépenses éligibles à un déficit foncier et que le propriétaire doit être imposé sur ses revenus fonciers sous le régime réel. Ensuite, les dépenses relatives aux travaux d’amélioration de la performance énergétique doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Le logement doit également passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025. Pour attester du changement de classe au diagnostic de performance énergétique, le propriétaire doit réaliser deux DPE, avant et après travaux, et au plus tard le 31 décembre 2025.
Enfin, le bien doit être loué pendant une période minimale de 3 ans à compter de l’année d’imputation du déficit foncier. Le doublement du déficit foncier présente plusieurs avantages pour les propriétaires de logements énergivores, notamment la possibilité de déduire des revenus imposables les dépenses « déficitaires » liées aux travaux de rénovation jusqu’à 21 400 € par an. Le mécanisme du déficit foncier et son report d’une année sur l’autre échappent au plafonnement global des niches fiscales. La réalisation de travaux de rénovation garantit une meilleure étiquette au DPE et renforce la « valeur verte » d’un bien, offrant ainsi une plus-value patrimoniale pérenne. La mise sur le marché de la location de biens rénovés et aux normes est également un avantage indéniable.
Le dispositif Pinel et la suppression de la taxe d’habitation
Le dispositif Pinel est maintenu cette année avec quelques avancées. Pour un logement en loi Pinel loué sur 12 ans, la réduction d’impôt est de 17,5 % en 2023. C’est une baisse important par rapport à 2021 (21 %). Soucieux des logements vertueux, énergétiquement performants, le gouvernement français a initié le Super Pinel ou Pinel+. En vigueur depuis janvier, ce dispositif vous permet de maintenir le même niveau de réduction fiscale à temps plein.
Au dispositif Pinel s’ajoute la suppression de la taxe d’habitation qui s’appliquait selon les revenus. Tous les ménages sont donc exonérés de cette taxe à condition qu’il s’agisse d’une résidence principale. Pour 2023, la taxe foncière est par contre maintenue et augmentera en moyenne de 7 %.
Comme chaque année, l’évolution de l’immobilier en 2023 va entraîner des fluctuations de prix des biens. Cependant, pour réussir un investissement immobilier, il est important de bien choisir l’emplacement et d’avoir les moyens financiers nécessaires pour réaliser votre projet.
