Le marché immobilier a été particulièrement impacté en 2020. Zoom sur les conséquences de la crise sanitaire et des dernières évolutions législatives.
Réformes et nouvelles mesures législatives, crise sanitaire et économique de la Covid-19, resserrement des conditions de crédit… Le secteur de l’immobilier a été particulièrement impacté cette année. Les prix ont-ils baissé ? Les acheteurs sont-ils plus nombreux ? Et comment se porte le secteur de l’investissement locatif ? Panorama du marché immobilier en 2020.
Par quoi le marché immobilier a-t-il été impacté en 2020 ?
La crise sanitaire actuelle a eu – et continue d’avoir – des répercussions inévitables sur la vente et la location des biens immobiliers. Mais plusieurs réformes et évolutions législatives viennent également bouleverser le secteur de l’immobilier en 2020.
La crise sanitaire de la Covid-19
Restriction des déplacements, couvre-feux et confinement de la population, fermeture de nombreuses entreprises… L’épidémie de coronavirus est notamment à l’origine d’une importante baisse du pouvoir d’achat chez les Français. En effet, nombreux sont ceux à avoir vu leur activité ralentie ou entièrement arrêtée.
Le secteur de l’immobilier a logiquement été touché par les conséquences de cette crise sanitaire sans précédent. Pendant la période du premier confinement, les visites et les déménagements ont d’abord été particulièrement difficiles à organiser. Les ventes immobilières et autres transactions ont également été ralenties durant cette période (avant la mise en place par les notaires des signatures d’actes à distance). Le marché immobilier a ainsi connu un fort ralentissement en 2020.
Plusieurs réformes et évolutions législatives
Visant toujours à faciliter l’accès à la propriété et à favoriser les investissements locatifs, plusieurs nouvelles mesures et projets de loi sont également venus bouleverser le secteur de l’immobilier ces derniers mois.
La disparition progressive de la taxe d’habitation
Si la loi de finances pour 2018 modifiait déjà les règles de prélèvement de cet impôt local, la loi de finances pour 2020 a prévu la suppression progressive de cette taxe pour toutes les résidences principales.
En 2023, plus aucun foyer français ne sera redevable de cet impôt (en 2020, ce ne sont plus que 20 % des Français qui s’en acquittent).
La réforme des APL
La réforme des « APL en temps réel » a pour objectif d’adapter le versement des APL à la situation réelle des demandeurs. À partir du 1er janvier 2021, le montant des aides au logement sera calculé sur la base des ressources des 12 derniers mois (et non sur les revenus en n-2, perçus deux ans plus tôt).
Cette réforme concerne les :
- APL (aides personnalisées au logement) ;
- ALF (allocations de logement familiales) ;
- ALS (allocations de logement sociales).
La modification de certaines aides fiscales
Les propriétaires immobiliers profitent également de :
- la création d’une prime de transition énergétique : le crédit d’impôt pour la transition énergétique est progressivement remplacé par une prime forfaitaire, aussi connue sous le nom de « MaPrimeRénov » (loi de finances pour 2020). Versée par l’Anah, cette prime peut être attribuée à tous les ménages en 2021 (sauf les plus aisés). Elle doit servir à financer des travaux de rénovation énergétique (travaux d’isolation, de remplacement des chauffages…) ;
- la réforme du PTZ : octroyé par l’État sous conditions de ressources et de zonage, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) a pour objectif d’aider les foyers les plus modestes à devenir propriétaires de leur résidence principale. Sans intérêts (gratuit), il permet de financer une partie de l’acquisition ou de la construction du logement. Si la loi de finances pour 2018 prévoyait sa disparition dans certains secteurs (immobilier neuf et zones B2 et C des villes moyennes et secteurs ruraux), la loi de finances pour 2020 abroge ces dispositions et le maintient.
Le maintien de plusieurs dispositifs de défiscalisation
Le dispositif Pinel est maintenu : l’investissement locatif en loi Pinel ouvre toujours droit à une réduction d’impôt. Calculée sur le prix d’achat du bien immobilier neuf (ou à réhabiliter dans certaines conditions), cette réduction peut aller jusqu’à 21 %. Pour profiter des avantages de ce dispositif fiscal, il faut répondre à certaines conditions de ressources et de zonage. Il faut également louer le bien immobilier vide, pendant une durée minimum.
Le dispositif Censi-Bouvard est également prolongé : la loi Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction d’impôt de 11 %. Cette aide fiscale est attribuée dans le cadre d’un investissement locatif dans une résidence service (neuve ou rénovée).
Le champ d’application du dispositif Denormandie est élargi : ce dispositif avantageux s’adresse aux propriétaires bailleurs qui investissent dans un logement ancien et qui réalisent d’importants travaux de rénovation. Une réduction d’impôt leur est accordée sous certaines conditions (durée minimum de location, montant des travaux, emplacement géographique du bien immobilier). Prolongé jusqu’à fin 2022, ce dispositif de défiscalisation est élargi à tous les logements des 222 communes éligibles (labellisées « Cœur de ville »). La liste des travaux éligibles est également augmentée.
Le plafonnement des loyers
La loi Elan a récemment réactivé le dispositif d’encadrement des loyers dans certaines villes. Le plafonnement des loyers a été établi pour lutter contre les loyers excessifs dans les zones tendues. Il a été mis en place en juillet 2019 à Paris, et en mars 2020 à Lille, Hellemmes et Lomme.
Dans ces communes, les loyers des biens loués à titre de résidence principale ne peuvent pas dépasser un « loyer de référence majoré ». Le montant de ce loyer maximum dépend de plusieurs éléments : le type de location (vide ou meublée), la zone d’implantation géographique du bien, la date de construction de l’immeuble et le nombre de pièces (du T1 au T5 et plus). Le plafond est fixé en euros par m2 de surface habitable (augmentée de la moitié des surfaces annexes du logement).
La révision des valeurs locatives
La révision des valeurs locatives des habitations est également prévue dans la loi de finances pour 2020. Particulièrement attendue, cette réforme a pour objectif de réévaluer le montant des valeurs locatives, pour un calcul plus juste et plus réaliste des taxes locales.
Effective en 2026, la réforme est organisée en deux étapes :
- les propriétaires bailleurs doivent transmettre les informations qui leur permettent de calculer le montant du loyer de leur bien immobilier, avant le 1er juillet 2023. Une fois les valeurs locatives des biens d’un même secteur connues, les loyers locaux moyens pourront être établis ;
- à partir de 2026, les valeurs locatives locales seront réactualisées sur ces bases, et les taxes locales recalculées. Pour éviter aux propriétaires une hausse trop brutale de leurs taxes, la loi prévoit la mise en place d’un lissage progressif de l’augmentation.
La modification des règles de la copropriété
Les règles de fonctionnement de la copropriété ont également évolué en 2020 :
- le conseil syndical dispose de plus de pouvoirs : cet acteur essentiel de la copropriété fait le lien entre le syndic et les copropriétaires. Si le syndic transmet les documents relatifs à la gestion de l’immeuble avec du retard, le conseil syndical peut désormais lui réclamer des pénalités de retard. Il peut également se voir confier le pouvoir de prendre certaines décisions seul, par l’assemblée générale des copropriétaires (délégation expresse) ;
- les règles de vote en assemblée générale des copropriétaires sont assouplies : cet assouplissement vise à éviter toute situation de blocage, et à faciliter la prise de décision. Les propositions qui nécessitent l’approbation de la moitié des copropriétaires, mais qui ont recueilli au moins un tiers des voix au premier vote, peuvent désormais être soumise à un second vote à la majorité simple. Les votes par correspondance sont également facilités ;
- les petites copropriétés bénéficient d’un régime dérogatoire : ces copropriétés n’ont plus l’obligation de constituer un conseil syndical (celles qui comportent au maximum 5 lots, ou dont le budget prévisionnel est inférieur à 15.000 euros).
Quel est l’état du marché immobilier aujourd’hui ?
En France, l’année 2020 a été marquée par une importante baisse de l’activité économique. Le secteur de l’immobilier n’a pas été épargné.
Un durcissement bancaire
Malgré leur légère augmentation au cours des derniers mois, les taux d’emprunt restent toujours très bas. Néanmoins, les acquéreurs doivent aujourd’hui faire face à un resserrement des conditions d’octroi de crédit. Dans le contexte économique actuel, les banques sont en effet plus prudentes et étudient de près la situation financière des emprunteurs (quel secteur d’activité ? quelle facilité à retrouver un emploi ? quelle capacité d’épargne ?…).
Amorcé fin 2019 (sur les recommandations du HCSF – Haut Conseil de Stabilité Financière), le durcissement bancaire se confirme : les durées d’emprunt ne doivent pas dépasser vingt-cinq ans, des apports personnels sont souvent nécessaires, les emprunteurs ne peuvent pas dépasser un taux d’endettement de 33 %… Les délais de traitement des demandes de prêts sont également plus longs.
Moins de ventes dans l’ancien
Malgré un fort ralentissement des transactions immobilières au deuxième trimestre 2020, le rythme reste néanmoins soutenu et le prix des logements anciens continue à augmenter (autant en Ile-de-France qu’en province, selon les données de l’indice Notaires-Insee). La confiance des ménages résiste et l’investissement dans la pierre continue de rassurer.
Plus que les prix, c’est le volume des ventes qui a diminué. L’offre reste inférieure à la demande, notamment dans les grandes agglomérations ou pour certains types de biens. Aujourd’hui, les acquéreurs se tournent en effet plus facilement vers des maisons avec jardin (situées en périphérie des villes) ou vers des appartements avec des espaces extérieurs (terrasses, balcons…). Les résidences secondaires connaissent également un regain d’intérêt important.
Un fort ralentissement dans l’immobilier neuf
Sur le marché de l’immobilier neuf, la construction et la livraison des logements ont été fortement impactées.
En effet, les délais pour obtenir des permis de construire ont été allongés pendant la première période de confinement. Les opérations ont également été plus complexes et plus longues à lancer. Moins d’offre de logements neuf à vendre pour les investisseurs immobiliers, et une tendance à l’augmentation des prix.
Et l’immobilier commercial ?
L’immobilier commercial devrait quant à lui être particulièrement touché par les conséquences de la crise de 2020, tant au niveau du volume des ventes que des prix.
De nombreuses entreprises ont en effet été contraintes d’arrêter totalement leur activité (hôtels, restaurants, bars, commerces…) : ces structures ne seront pas forcément en mesure de réouvrir. D’autre part, la tendance à la généralisation du télétravail pèsera nécessairement sur le marché locatif des locaux de bureaux.
