En quoi consiste l’encadrement des loyers ? Quelles sont les villes concernées par ce dispositif ? Et comment calculer le montant du loyer ? Le dispositif d’encadrement des loyers consiste à imposer un montant maximum à ne pas dépasser, pour la location d’un logement vide ou meublé. Réactivé par la loi Elan en 2018, et à nouveau en vigueur depuis le 1er juillet 2019, il s’applique dans les zones tendues, à Paris et dans les villes de Lille, Hellemmes et Lomme. Zoom sur les conditions d’application et le fonctionnement de cette mesure.
Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?
Initié par la loi Alur du 27 mars 2014, l’encadrement des loyers a pour objectif d’empêcher la fixation de loyers excessifs dans certaines villes, et de faciliter l’accès au logement dans ces zones tendues. Alors dans quelles villes les loyers sont-ils encadrés ?
Les communes situées en zone tendue
Le dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans les communes situées en zone tendue.
Mais qu’est-ce qu’une zone « tendue » ? Il s’agit d’une zone dans laquelle les prix des loyers sont particulièrement élevés, à cause d’une demande de logements beaucoup plus importante que l’offre correspondante. Cela concerne certaines zones urbaines, qui comptent plus de 50 000 habitants.
Aujourd’hui, vingt-huit grandes agglomérations (comportant elles-mêmes plusieurs communes) sont concernées en France métropolitaine. Les villes de Paris, Bordeaux, Lille, Marseille et Toulouse en font partie. Pour savoir si votre commune est située en zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur en ligne mis en place sur le site service-public.fr.
Paris, Lille, Hellemmes et Lomme
Parmi les communes situées en zone tendue, la ville de Paris et les villes de Lille, Hellemmes et Lomme appliquent un dispositif spécifique. Les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral. Ils varient en fonction du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces que comporte le logement et de son année de construction.
À Paris, les loyers de référence sont appliqués aux locations dont le bail a été signé ou renouvelé après le 30 juin 2019 (à compter du 1er juillet 2019).
Dans les communes de Lille, Hellemmes et Lomme, les loyers de référence concernent les locations dont le bail a été signé ou renouvelé après le 29 février 2020 (à compter du 1er mars 2020).
Pour quels logements ?
Qu’il s’agisse d’une première mise en location, d’un renouvellement de bail ou d’un changement de locataire, le dispositif d’encadrement des loyers concerne tous les logements du parc privé, loués vides ou meublés. Ces logements doivent servir de résidence principale à leur(s) locataire(s).
Profitant déjà de loyers réduits et soumis à des règles spécifiques, certains biens immobiliers sont exclus de cette mesure : les logements HLM (habitation à loyer modéré), les logements conventionnés APL (y compris ceux conventionnés par l’Anah) et les logements soumis à la loi de 1948 (construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes). La sous-location et la location de meublés de tourisme (locations temporaires) sont également exclues du dispositif d’encadrement des loyers.
Comment calculer le loyer d’un logement situé en zone tendue ?
Si le logement est situé en zone tendue et loué en tant que résidence principale, son loyer est plafonné en cas de première mise en location, de remise en location (loué à un nouveau locataire) ou de renouvellement du contrat de location (loué au même locataire).
Le loyer de base
Le montant du loyer (hors charges) doit se situer dans une fourchette de prix, entre le loyer minoré et le loyer majoré. Cette fourchette est établie à partir du loyer de référence. Fixé par arrêté préfectoral, le loyer de référence est fixé par rapport au loyer médian. Le loyer médian est établi en prenant en compte les loyers constatés dans le même secteur géographique, pour le même type de bien (année de construction, nombre de pièces, meublé ou non).
Pour connaître le loyer de référence de son bien immobilier, le propriétaire bailleur peut se rendre sur la page Encadrement des loyers à Paris ou Encadrement des loyers à Lille. Il lui suffit de renseigner le type de location (logement vide ou meublé), le nombre de pièces, la date de construction du bien et son secteur géographique d’implantation. Pour calculer le loyer de référence majoré de son bien, il doit ajouter 20 % au montant de son loyer de référence. Le loyer de référence minoré est quant à lui inférieur de 30 %.
En plus du loyer demandé, le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement.
Le complément de loyer
Dans certains cas, le propriétaire bailleur peut fixer un loyer qui dépasse ce loyer de référence. Pour cela, son logement doit comporter des caractéristiques spécifiques, qui justifient l’établissement d’un complément de loyer. Le logement doit par exemple présenter des conditions de confort ou de localisation particulières (une vue sur un monument historique…).
Pour établir un complément de loyer, le loyer de base (hors charges) doit déjà être au niveau du loyer de référence majoré. Le bail doit indiquer le montant de ce complément de loyer, ainsi que les caractéristiques qui le justifient. Le montant total du loyer est alors égal au montant du loyer plafonné, auquel on ajoute le montant de ce complément de loyer.
Quels sont les recours éventuels ?
Le locataire peut demander une diminution du loyer à son bailleur si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) dépasse le loyer de référence majoré. On parle alors d’action en diminution de loyer. Il peut également contester l’établissement d’un complément de loyer : pour cela, il doit saisir la commission départementale de conciliation.
Avant le renouvellement du bail, ou en cas de nouveau bail, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer, si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré.
Si le propriétaire bailleur ne respecte pas les dispositions légales concernant l’encadrement des loyers, il peut être mis en demeure de se mettre en conformité avec la loi. Si le bailleur ne réagit toujours pas, il peut être passible de plusieurs sanctions (une baisse du loyer ordonnée par le préfet, une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique, une saisine du tribunal pour diminuer le loyer).
Vous souhaitez en savoir plus sur l’encadrement des loyers ? N’hésitez pas à contacter votre syndic, spécialiste de toutes les questions relatives à la gestion locative de votre bien immobilier.
