Que faire en cas de loyers impayés ?

Mise à jour : février 2026 – Conforme à la loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023 et aux textes en vigueur

Le loyer impayé constitue l’un des principaux risques de la gestion locative. En signant un bail d’habitation, le propriétaire met un logement à disposition d’un locataire en contrepartie du paiement d’un loyer dont la date d’échéance est fixée dans le contrat. Lorsque cette obligation n’est pas respectée, le bailleur se trouve confronté à un défaut de paiement du loyer pouvant rapidement fragiliser l’équilibre financier de son investissement locatif.

Un simple retard peut évoluer vers une dette locative importante, entraînant des conséquences lourdes : mensualités de crédit à honorer, charges de copropriété, taxe foncière, absence de trésorerie et stress lié à une éventuelle procédure judiciaire d’expulsion. Le non‑paiement du loyer ne se limite donc pas à une perte de revenus ; il déclenche une série de démarches juridiques strictement encadrées par le Code civil, le Code de procédure civile et le Code des procédures civiles d’exécution.

En 2026, la procédure en cas de loyers impayés a été renforcée et partiellement accélérée par la loi du 27 juillet 2023. La clause résolutoire, le commandement de payer délivré par un commissaire de justice, les délais légaux de régularisation et les conditions d’expulsion du locataire obéissent désormais à un cadre précis que tout propriétaire doit maîtriser.

Face à un locataire qui ne paie plus son loyer, il est essentiel d’agir rapidement, avec méthode et dans le strict respect de la législation. De la tentative de règlement amiable à la saisine du tribunal judiciaire, jusqu’à l’exécution éventuelle de l’expulsion, chaque étape doit être conduite rigoureusement afin de protéger ses droits tout en respectant ceux du locataire.

Cet article détaille l’ensemble de la procédure en cas de loyers impayés en 2026, pour permettre aux propriétaires bailleurs de sécuriser leur gestion locative et de réagir efficacement dès le premier impayé.

Réagir dès le premier impayé

La pire erreur consiste à attendre plusieurs mois avant d’intervenir. Dès le premier mois d’impayé de loyer, il est indispensable d’agir par écrit.

Plus la dette s’accumule, plus la situation devient difficile à résoudre. Parmi les actions à privilégier, la relance amiable consiste à contacter directement le locataire pour comprendre la raison du retard.

Si la relance amiable reste sans effet, il faut formaliser la démarche en adressant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de disposer d’une preuve officielle de votre tentative de recouvrement.

Privilégier le dialogue

Dès le premier retard :

• Contactez le locataire (appel, email)
• Demandez une explication
• Proposez éventuellement un échéancier écrit

Dans certains cas, il peut s’agir :

• D’un retard de salaire
• D’un problème bancaire
• D’une difficulté temporaire

Le dialogue permet d’identifier les difficultés financières rencontrées par le locataire et, le cas échéant, de proposer un plan d’apurement afin d’échelonner la dette.

Un accord amiable peut éviter une procédure longue et coûteuse.

Envoyer une relance écrite

Si le loyer n’est toujours pas payé :

1. Adressez un courrier simple.
2. Puis, si nécessaire, une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Le propriétaire doit envoyer cette mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception si le locataire ne paie pas son loyer.

Cette lettre doit mentionner :

• Le montant exact dû, incluant le loyer et des charges
• Les périodes concernées
• Un délai précis pour régulariser

Il est conseillé de conserver des preuves écrites de toutes les démarches entreprises par le bailleur. Conservez une copie de tous les échanges.

Le commandement de payer : étape juridique clé

Si le locataire ne régularise pas la situation, vous devez passer à l’étape suivante : le commandement de payer délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier).

En cas d’impayé de loyer, le propriétaire doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice ou un huissier de justice. Ce commandement de payer doit être signifié à tous les titulaires du bail.

La clause résolutoire (mise à jour 2026)

Depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire est devenue obligatoire dans les nouveaux baux d’habitation.

Cette clause prévoit que le contrat est résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer après un délai légal.

Délai actuel

Pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023 : Le locataire dispose de 6 semaines après le commandement de payer pour régler la dette.

Pour certains anciens baux, le délai peut encore être de 2 mois.

Si la dette n’est pas réglée dans ce délai, la clause résolutoire produit ses effets.

Rôle du commissaire de justice

Le commissaire de justice occupe une place centrale dans la gestion des cas de loyers impayés. Dès lors que la phase amiable n’a pas permis de régulariser la situation, son intervention devient indispensable pour enclencher la procédure officielle. C’est lui qui délivre le commandement de payer au locataire, un acte formel qui marque le début de la procédure judiciaire. Ce document précise le montant des loyers impayés et fixe un délai légal pour permettre au locataire de s’acquitter de sa dette.

Si le locataire ne paie pas dans le délai imparti, le commissaire de justice joue également un rôle clé en transmettant le dossier au juge des contentieux de la protection, qui pourra alors statuer sur la résiliation du bail et l’expulsion éventuelle. Enfin, il assure la signification de toutes les décisions de justice au locataire, garantissant ainsi le respect des droits de chaque partie à chaque étape de la procédure. Son intervention, encadrée par la loi, est une garantie de transparence et de sécurité juridique pour le propriétaire comme pour le locataire.

La saisine du tribunal

Si le locataire ne règle pas sa dette après le commandement :

• Le propriétaire saisit le tribunal judiciaire. Ce recours permet au propriétaire d’agir lorsque les démarches amiables et juridiques n’ont pas permis de récupérer le loyer impayé.
• Une audience est fixée.

Les pouvoirs du juge

Le juge peut :

• Constater la résiliation du bail
• Ordonner l’expulsion
• Accorder des délais de paiement

Depuis la réforme, les délais accordés par le juge sont en principe limités à un an maximum.

Si le locataire respecte l’échéancier fixé par le tribunal, la clause résolutoire peut être suspendue.

Exécution du jugement

L’exécution du jugement d’expulsion constitue l’ultime étape de la procédure en cas de loyers impayés persistants. Une fois que le juge a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, le commissaire de justice intervient à nouveau pour notifier au locataire un commandement de quitter les lieux. Ce document accorde généralement un délai de deux mois au locataire pour libérer le logement.

Si, à l’issue de ce délai, le locataire refuse toujours de quitter le logement, le propriétaire doit solliciter le concours de la force publique par l’intermédiaire du commissaire de justice. Il est strictement interdit au propriétaire de procéder lui-même à l’expulsion, sous peine de sanctions pénales pour violation de domicile. Le respect de cette procédure garantit la protection des droits du locataire tout en permettant au propriétaire de récupérer son bien dans le cadre légal.

La procédure d’expulsion

Après décision judiciaire :

1. Un commandement de quitter les lieux est délivré.
2. La procédure d’expulsion est strictement encadrée par la loi et seul un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion du locataire.
3. Un délai de deux mois est laissé au locataire.
4. En cas de refus, le préfet peut être sollicité pour le concours de la force publique.

La trêve hivernale

Entre le 1er novembre et le 31 mars, les expulsions sont suspendues, sauf exceptions prévues par la loi (logement dangereux, relogement assuré, certaines situations particulières).

Expulsion en 72 heures : attention à la confusion

Beaucoup de propriétaires entendent parler d’une expulsion possible en 72 heures. Il est essentiel de clarifier ce point.

Ce que prévoit réellement la loi anti‑squat

La loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023 a renforcé la protection des propriétaires contre les squatteurs.

Lorsqu’un logement est occupé à la suite d’une intrusion sans droit ni titre, le propriétaire peut saisir le préfet.

Après vérification :

• Le préfet peut mettre en demeure les occupants de quitter les lieux.
• Le délai laissé aux squatteurs peut être réduit à 72 heures minimum.

Cette procédure est administrative et beaucoup plus rapide qu’une procédure judiciaire classique.

Cela ne concerne PAS les locataires en impayés

La procédure en 72 heures ne s’applique pas :

• Aux locataires ayant signé un bail
• Aux anciens locataires après résiliation
• Aux occupants entrés légalement dans le logement

Un locataire en impayé ne peut donc pas être expulsé en 72 heures.

La procédure reste judiciaire et encadrée.

Extension aux résidences secondaires

La réforme protège désormais :

• Résidences principales
• Résidences secondaires
• Logements vacants

Les sanctions pénales ont également été renforcées : l’occupation frauduleuse d’un logement peut être punie de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.

Combien de temps dure une procédure en 2026 ?

En pratique :

• Phase amiable : 2 à 4 semaines
• Commandement : 6 semaines
• Audience : 2 à 6 mois selon les tribunaux
• Expulsion effective : variable

La durée totale peut aller de 6 à 18 mois.

Comment se protéger contre les loyers impayés ?

Vérifier le dossier du locataire

• Revenus stables
• Taux d’effort raisonnable
• Authenticité des documents

Souscrire une assurance loyers impayés (GLI)

Elle peut couvrir :

• Loyers
• Charges
• Frais d’avocat
• Dégradations

La garantie Visale

Dispositif gratuit soutenu par Action Logement, destiné notamment aux jeunes actifs et salariés en situation précaire.

Prescription des loyers impayés

Le délai pour réclamer des loyers impayés est de 3 ans à compter de chaque échéance.

Passé ce délai, la créance est prescrite.

Les loyers impayés représentent un risque réel pour tout propriétaire bailleur.

En 2026, la procédure est plus structurée et partiellement accélérée, notamment grâce à la réforme de 2023. Toutefois, elle reste encadrée et nécessite rigueur et méthode.

Il est essentiel de :

• Réagir dès le premier impayé
• Respecter scrupuleusement la procédure
• Sécuriser son bail en amont
• Connaître la distinction entre squatteur et locataire

Une gestion proactive permet de limiter les pertes financières et de protéger durablement son investissement locatif.

Face à un cas de loyers impayés, la réactivité et la rigueur sont les meilleurs alliés du propriétaire. Suivre scrupuleusement la procédure, du premier impayé jusqu’à l’exécution du jugement, permet de sécuriser la gestion locative et de limiter les pertes financières. Le rôle du commissaire de justice, la connaissance des délais et des étapes, ainsi que le respect des droits du locataire sont autant d’éléments essentiels pour mener à bien la procédure.

Il est souvent judicieux de se faire accompagner par un professionnel du droit immobilier pour éviter les erreurs et optimiser ses chances de recouvrer les sommes dues.

Enfin, la prévention reste la meilleure solution : sélection rigoureuse des locataires, garanties locatives et gestion proactive des impayés permettent de réduire considérablement les risques de contentieux et de protéger durablement son patrimoine immobilier.