Zoom sur les charges immobilières

Zoom sur les charges immobilières

Quelles sont les charges d’un appartement ou d’une maison ? À quoi correspondent les charges de copropriété et les charges locatives ? Par qui sont-elles payées ? 

Le paiement des charges d’une maison individuelle reste relativement simple. Son occupant doit simplement régler ses factures d’eau et d’électricité, et s’acquitter de certains impôts ou taxes. Le paiement des charges d’un appartement situé dans un immeuble collectif s’avère quant à lui plus complexe. Les charges de copropriété correspondent en effet aux dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement des parties communes du bâtiment. En général supportées par les copropriétaires, certaines sont imputables aux locataires des biens. On parle alors de charges locatives, ou charges récupérables.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont les dépenses courantes engendrées par le fonctionnement et l’entretien de l’immeuble collectif. Ces charges sont votées par les copropriétaires réunis en assemblée générale, et inclues dans le budget prévisionnel de la copropriété. On retrouve deux catégories de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.

Les charges générales

Elles correspondent au paiement des frais liés à :

  • l’administration de l’immeuble : frais de tenue des assemblées générales, honoraires du syndic, assurance de la copropriété, frais de justice… ;
  • la conservation de l’immeuble : ravalement des façades, réfection des escaliers, réparation des toitures… ;
  • l’entretien de l’immeuble : accès à l’immeuble (digicode et interphone), nettoyage des parties communes (couloirs, escaliers, ascenseur), éclairage des parties communes, entretien des espaces extérieurs (cour, jardin), enlèvement des ordures ménagères…

Le paiement de ces charges est supporté par l’ensemble des copropriétaires. La répartition des charges générales entre les copropriétaires dépend de la quote-part des parties communes associée à leur lot de copropriété (tantièmes). 

Les charges particulières

Elles concernent le paiement des frais liés aux :

  • services collectifs : gardiennage, service de nettoyage, vide-ordures, distribution du courrier… ;
  • équipements communs : chauffage collectif (avec chaudière), maintenance et réparation de l’ascenseur, interphones, système de sécurité, antenne de télévision…

Le paiement de ces charges est réparti entre les différents lots de copropriété, en fonction de l’utilité objective que chacun en a. Les copropriétaires des appartements situés au rez-de-chaussée ne sont par exemple pas redevables des charges de fonctionnement et d’entretien de l’ascenseur (lorsqu’il dessert uniquement les étages supérieurs). En revanche, le copropriétaire d’un appartement situé en étage élevé ne peut pas s’y soustraire, même s’il n’utilise que l’escalier.

Les charges exceptionnelles correspondent quant à elles aux dépenses liées aux travaux imprévus, mais indispensables à la sauvegarde de l’immeuble. Survenant de manière inattendue, ces dépenses ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. Correspondant à des charges de copropriété, elles sont votées au cas par cas par l’assemblée générale des copropriétaires.


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Qui paye les charges d’un appartement en location ?

Lorsque l’appartement est occupé par son propriétaire, le paiement des charges de copropriété lui incombe. Mais la répartition du paiement de ces charges peut s’avérer plus complexe lorsque le bien est mis en location. 

En effet, si son propriétaire est toujours responsable des réparations importantes, c’est le locataire qui doit assurer l’entretien normal du logement. À ce titre, il doit donc également se charger du paiement de certains frais de copropriété. Il profite de l’immeuble, de ses parties communes, de ses services et de ses équipements : c’est donc à lui d’en assumer le coût de fonctionnement et d’entretien. C’est ce que l’on appelle les charges locatives (ou charges récupérables).

Les charges locatives (ou charges récupérables)

En plus des charges liées à l’utilisation privative de son logement (électricité, eau, internet…), le locataire d’un appartement en copropriété doit s’acquitter du paiement de certaines charges de copropriété. Les charges locatives correspondent aux dépenses réglées en amont par le propriétaire, et remboursées ensuite par le locataire : elles sont aussi connues sous le nom de « charges récupérables ». 

Quelles sont les charges payées par le locataire ?

La liste de ces charges locatives (et récupérables) est fixée par décret. Il s’agit notamment des frais liés à :

  • la présence d’un employé d’immeuble (qui n’est pas logé sur place) ou d’un gardien/concierge (qui habite sur place, dans un logement de fonction) ;
  • la présence d’un ascenseur ou d’un monte-charge : plusieurs dépenses peuvent être mises à la charge du locataire (électricité, entretien et visites techniques, petites réparations…) ;
  • la fourniture d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif : les charges récupérables concernent ici la fourniture d’eau aux occupants du logement, mais aussi la fourniture d’eau nécessaire à l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs ;
  • le fonctionnement des installations individuelles de chauffage et d’eau chaude ;
  • les dépenses d’électricité pour les parties communes de l’immeuble ;
  • les dépenses d’entretien des parties communes et des équipements communs : matériel, fournitures, produits… ;
  • les dépenses d’exploitation et d’entretien des espaces extérieurs : abords des espaces verts, voies de circulation, aires de stationnement, aires et équipements de jeux pour enfants ;
  • certaines taxes et redevances : taxe de balayage, taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, redevance assainissement.

Comment ces charges locatives sont-elles payées ?

Initialement réglées par le propriétaire bailleur, ces charges locatives lui sont ensuite remboursées par le locataire. 

En fonction de la nature du bail (logement loué vide ou meublé), le remboursement des charges au propriétaire peut se faire :

  • par forfait (uniquement dans le cadre d’une location meublée) : chaque mois, le locataire verse au propriétaire une somme fixe, au titre du paiement de ces charges ;
  • par le versement de « provisions pour charges » : chaque mois, le locataire verse au propriétaire ces provisions pour charges en plus de son loyer. Versées régulièrement, ces avances sont toujours du même montant, et calculées sur la base des résultats antérieurs ou du budget prévisionnel de la copropriété. A la fin de l’année, une régularisation est effectuée : le total des provisions versées par le locataire est comparé aux dépenses réelles effectuées par le propriétaire, sur présentation de justificatifs :
    • si les provisions perçues sont supérieures aux dépenses engagées, le propriétaire bailleur reverse le trop-perçu à son locataire ; 
    • si les avances ne sont pas suffisantes pour couvrir les dépenses, le locataire doit verser au propriétaire un complément.

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