Un dossier de prêt bien établi augmente vos chances d’obtenir un crédit immobilier adapté à votre projet. La banque étudie votre situation et pourra vous donner une confirmation du montant dans les meilleurs délais. En respectant les conditions requises pour l’emprunteur, vous serez en mesure d’obtenir un meilleur taux pour votre prêt. Voici 10 conseils essentiels pour monter un dossier qui va convaincre les banques de vous accorder le crédit nécessaire pour votre investissement immobilier.
Définissez le montant de votre apport personnel
L’emprunteur peut obtenir son apport personnel avec :
- ses économies,
- des dons familiaux,
- une épargne salariale, etc.
L’épargne bancaire que vous constituez au fil des années est généralement la source principale de votre apport personnel. Le don familial peut être une somme, un bien immobilier, du mobilier, etc. Il faut avoir un apport conséquent pour bénéficier d’un taux d’emprunt avantageux.
Les banques demandent habituellement que cela représente entre 10 et 20 % du prix du bien. Avec un apport personnel insuffisant, votre banque peut vous refuser le prêt. Ce montant sert également à couvrir des dépenses comme les frais de dossier, de notaire et les garanties.
Quelles sont les aides financières à l’achat immobilier ?
Des aides financières sont souvent proposées aux ménages avec des revenus modestes pour financer leur achat immobilier. Elles peuvent venir compléter l’apport personnel de l’emprunteur.
Le prêt à taux zéro ou PTZ vous permet d’avoir accès à un financement pour l’achat de votre résidence principale sans devoir payer des intérêts.
Le prêt action logement est un crédit à taux réduit (anciennement appelé prêt 1 % logement) pour financer les opérations d’accession à une propriété. Il est à la portée des employés d’entreprises du secteur privé non agricole ayant au moins 10 salariés.
Le prêt d’accession sociale (PAS) est destiné aux primo-accédants avec des revenus modestes. C’est un crédit cumulable accessible auprès d’un établissement bancaire ayant passé une convention avec l’État.
Pour l’achat d’un bien immobilier, vous pourrez aussi opter pour un prêt conventionné (PC). Il a l’avantage de ne pas être soumis à une condition de ressource.
Calculez votre capacité d’endettement
La capacité d’endettement correspond au montant maximum que l’emprunteur est en mesure de payer sous forme de mensualités. Il est calculé en divisant l’ensemble des charges par les revenus fixes nets des emprunteurs (salaires, allocations familiales, rentes, etc.).
C’est un indice de solvabilité pour les banques qui vont étudier votre dossier de crédit immobilier. Une banque vous accordera un prêt seulement si vous avez la capacité d’honorer le remboursement. Le pourcentage du taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %. Ce qui correspond à votre reste à vivre après déduction de toutes les charges fixes de vos revenus mensuels. Au-delà, les banques auront moins de facilité à vous accorder un crédit immobilier, car vous risquez d’avoir des difficultés avec le remboursement.
Prenez garde à avoir une situation professionnelle stable
Pour accorder un prêt, la banque va privilégier le profil d’un client ayant une situation professionnelle stable et des revenus réguliers. Une importance particulière est accordée au type de contrat de travail.
Un CDI avec plusieurs années d’ancienneté aura pour effet de renforcer votre dossier de crédit immobilier. Pour les artisans ou les professions libérales, les banques vont demander les deux ou trois dernières années de bilan pour vérifier votre stabilité.
Assainissez votre situation financière
Mettez toutes les chances de votre côté en présentant une bonne situation financière. Vous pourrez mieux négocier les modalités du prêt immobilier en vous assurant de ne pas avoir été à découvert durant les 3 ou 6 mois précédents.
N’hésitez pas à effectuer le remboursement de vos crédits en cours de type revolving pour présenter le meilleur profil possible. Ce type de prêt renouvelable a généralement un taux élevé avec un risque important de surendettement pour le client.
Faites jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux
Votre banque n’est pas la seule à pouvoir proposer un crédit immobilier. Lorsque vous n’obtenez pas un taux intéressant, n’hésitez pas à comparer les établissements pour choisir une offre de prêt plus adaptée.
Vous pouvez demander les services d’un courtier en financement qui recherchera les meilleurs crédits en fonction de votre profil. Des outils de simulation sont aussi accessibles en ligne pour une comparaison plus rapide.
Montez votre dossier de prêt immobilier : les pièces à fournir
Un dossier de prêt immobilier est constitué de plusieurs pièces justificatives demandées par les banques. Les principaux documents sont :
- les deux derniers avis d’imposition,
- les trois derniers bulletins de salaire,
- les trois derniers relevés de compte en banque,
- un justificatif de domicile actuel,
- un compromis de vente.
Les banques demandent la plupart du temps les mêmes renseignements d’un client souhaitant obtenir un prêt pour un achat immobilier. Lorsqu’il y a un emprunteur et un co-emprunteur, les documents sont obligatoirement fournis pour les deux personnes.
Choisissez la formule de prêt immobilier adaptée
Vous avez le choix entre trois formules de prêt pour réaliser votre investissement immobilier. Le prêt à taux fixe, celui à taux variable ou le prêt à taux mixte.
Le prêt à taux fixe est défini à la signature du contrat. Il implique des mensualités de remboursement constant.
Avec un prêt à taux variable, vous êtes soumis aux fluctuations de la Banque centrale européenne. Il peut paraître avantageux, mais une marge de sécurité financière conséquente est nécessaire pour limiter les risques.
Les prêts à taux mixtes sont répartis en deux périodes, l’une à taux fixe et l’autre à taux variable. Pour cette formule, vous devez bien vous renseigner sur le taux actuel et évaluer sa sensibilité au risque financier.
Choisissez la bonne assurance pour votre crédit immobilier
Un crédit doit être garanti par une assurance emprunteur. Elle permet de couvrir ce dernier et ses proches en cas de décès, d’accident ou de maladie grave. Le client est libre de souscrire l’offre d’assurance de sa banque ou une autre proposant des conditions similaires. Prenez le temps de comparer les coûts et les garanties avant de vous décider.
Décryptez soigneusement les offres de prêt immobilier
De nombreux facteurs doivent être considérés avant de souscrire un emprunt. En dehors du taux d’intérêt ou de l’assurance, on a la flexibilité de la banque, les coûts annexes relatifs au dossier, les garanties, etc.
Avec les prêts à taux fixe, pensez à demander le TEG (taux effectif global) qui englobe l’ensemble des coûts liés à l’emprunt. C’est un bon élément pour comparer différentes offres. Vous pouvez aussi solliciter l’assistance d’un expert pour être sûr de prendre les bonnes décisions à chaque étape.
