Pourquoi investir dans un parking ? Quels sont les avantages de cet investissement immobilier ? Et comment être certain de réussir son acquisition ?
Avec de plus en plus de véhicules en circulation, et de moins en moins de places de stationnement public dans certaines agglomérations, les parkings sont toujours très recherchés. Même si les prix de ces biens immobiliers ont augmenté au cours des dernières années, acheter une place de stationnement reste toujours un bon investissement. Situés dans des immeubles de bureaux, des centres commerciaux ou des bâtiments privés, à proximité des centre-villes, des gares ou des aéroports, ils peuvent prendre la forme d’un box, d’un garage ou d’une simple place de stationnement.
Alors pourquoi et comment investir dans un parking ? Quels emplacements privilégier ? Et quel est le prix de ce type de bien aujourd’hui ?
Pourquoi investir dans un parking ?
Avec une mise de départ raisonnable, peu de frais d’entretien et une bonne rentabilité locative, l’investissement dans une place de parking permet de profiter de nombreux avantages.
Une bonne rentabilité
Pour qu’une opération immobilière soit rentable, il faut que le prix d’achat du bien soit faible par rapport au montant du loyer demandé.
Or, le montant de l’investissement dans un parking reste en général très raisonnable. S’il dépend de la ville, du quartier et du type d’immeuble dans lequel se situe la place de parking, son prix de vente dépasse rarement les 35 000 euros. Et les places de parking étant très recherchées dans certaines villes et certains quartiers, le montant de leur loyer est toujours intéressant (résultat de la différence entre l’offre et la demande).
Investir dans un parking permet donc de profiter d’une bonne rentabilité locative. En fonction de son emplacement, le rendement de ce type de placement oscille entre 6 et 9 % par an.
Peu de frais d’entretien
Le parking peut se présenter sous la forme de :
- un box (un emplacement fermé, souvent situé en sous-sol) ;
- un garage (un emplacement fermé, en général réservé à des véhicules à moteur et situé dans des lieux clos) ;
- une simple place de stationnement (un emplacement délimité par un marquage au sol, souvent situé dans un espace fermé, en plein-air ou en sous-sol).
Qu’il s’agisse d’investir dans un box, un garage ou une place de parking, les coûts d’entretien de ces biens immobiliers sont quasiment nuls. En effet, il n’existe que peu de risques de dégradations, le temps consacré à la gestion est moindre et les charges sont faibles. Lorsque la place de parking est située dans une copropriété, les charges de copropriété restent réduites.
Des conditions de location souples
Investir dans un parking permet également de louer son bien à des conditions plus souples que s’il s’agissait d’un logement.
En effet, lorsque la place de parking louée n’est pas rattachée au logement principal du locataire, ce sont les règles liées aux contrats de louage de choses qui s’appliquent (articles 1708 et suivants du Code civil).
Ainsi, le contrat de location d’une place de parking peut librement fixer :
- la durée de la location : elle peut être déterminée ou indéterminée (il est néanmoins conseillé de convenir d’une durée déterminée, et renouvelable) ;
- le délai de préavis et les modalités de résiliation du bail ;
- le montant du loyer et des charges (les loyers ne sont pas plafonnés), et le mode de paiement envisagé ;
- le versement éventuel d’un dépôt de garantie ;
- les modalités de renouvellement du bail.
Même si cela n’est pas obligatoire, établir un contrat par écrit est fortement recommandé. Il doit être signé par les deux parties (le propriétaire bailleur et le locataire).
Une fiscalité intéressante
Si les loyers des parkings sont imposables, ils profitent néanmoins d’une fiscalité intéressante. En effet, ces revenus fonciers peuvent parfois bénéficier d’un abattement. Pour cela, ils doivent être déclarés dans la catégorie des revenus en « micro-foncier ». Cette catégorie est réservée aux contribuables dont le revenu foncier annuel brut ne dépasse pas les 15 000 euros par an. Ce régime d’imposition simplifié permet alors de profiter d’un abattement de 30 %.
D’autre part, lorsqu’ils ne sont pas situés à l’adresse du logement (ils ne sont pas considérés comme une dépendance), les parkings ne sont pas soumis à la taxe d’habitation.
Comment acheter une place de parking ?
Pour être certain de réussir son investissement dans un parking, il convient (comme pour tout autre type d’investissement immobilier) d’acheter au bon emplacement, et au bon prix.
Quel emplacement ?
Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement de la place de parking est un critère primordial. Pour attirer un maximum de locataires, elle doit en effet se situer dans un lieu passant, ou à proximité de leur domicile ou de leur lieu de travail.
Il est d’abord recommandé de privilégier les parkings situés dans l’hypercentre des villes (proches des commerces et des immeubles d’habitation). Aujourd’hui, les places de stationnement y sont en effet très limitées. Lorsque l’immeuble comporte plusieurs niveaux de parkings, il est préférable de choisir un emplacement situé au premier ou au second sous-sol. En effet, plus la place est facile d’accès, plus elle sera recherchée.
La présence d’une issue proche (une porte d’accès, un escalier ou un ascenseur) est également un élément avantageux. Un parking équipé d’un digicode d’accès, de caméras de surveillance et d’un éclairage adapté sera enfin un plus pour convaincre les potentiels locataires.
Il est également conseillé de se tourner plutôt vers des parkings spacieux, avec des places assez larges et une hauteur sous plafond agréable. Pour pouvoir accueillir les petites voitures citadines, mais également les véhicules plus volumineux (voitures familiales, SUV et 4×4), la circulation à l’intérieur du parking doit être confortable (les virages et la rampe d’accès doivent par exemple être assez larges).
Quel est le prix d’un parking ?
Le prix de la place de parking dépend de plusieurs éléments, mais surtout de son emplacement. Aujourd’hui, il est difficile d’établir une moyenne des prix, tant les écarts entre les départements, les villes et les quartiers peuvent être importants.
Ainsi, une place de parking sera accessible à partir de 15 000 euros dans les métropoles en région (à Lille, Marseille ou Lyon), pouvant atteindre les 25 000 euros dans certains quartiers. À Paris, les prix de vente des places de parking tournent autour de 30 000 euros en moyenne. Dans certains quartiers, ils dépassent les 50 000 euros. Plus sécurisés et plus recherchés, les box fermés sont également plus chers à l’achat. Mais ils affichent également des loyers plus élevés.
Pour réussir son investissement dans une place de parking, il est enfin recommandé de prendre en compte les différents frais liés à la vente. Correspondant en grande partie à des taxes et à des frais collectées pour le compte de l’État, les frais de notaire pour l’achat d’un parking peuvent par exemple s’avérer particulièrement élevés (représentant parfois jusqu’à 20 % du prix d’achat). D’autre part, certaines métropoles mettent aujourd’hui tout en œuvre pour réduire l’utilisation de véhicules personnels, au profit des transports en commun. Investir dans ces villes doit donc se faire avec prudence.
