Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ? Qui peut en bénéficier et quels sont ses avantages ?
Créé en 2012 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Censi-Bouvard (ou loi Censi-Bouvard) est une aide de l’État liée à un investissement locatif. Permettant notamment d’obtenir une réduction d’impôt, ce dispositif de défiscalisation a pour objectif de soutenir l’investissement en résidences services, neuves ou rénovées (EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors…).
Alors quels sont les avantages fiscaux accordés par la loi Censi-Bouvard ? Quelles conditions remplir pour pouvoir en bénéficier ? Et quel type de bien acheter ?
Les avantages du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard concerne les investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle (LMNP). Il permet de profiter de plusieurs avantages.
Une réduction d’impôt
La loi Censi-Bouvard permet d’abord de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % de la valeur hors taxe du bien (prix d’acquisition), ou de son prix de revient sur 9 ans (frais de dossier et frais de notaire inclus). Si l’investissement porte sur un logement avec travaux, l’assiette de la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du bien, majoré du montant total des éventuels travaux.
Si l’investissement peut porter sur plusieurs logements, la réduction d’impôt sur le revenu est quant à elle limitée à un total de 300 000 euros d’investissement par an. Elle est également soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros (par an et par foyer fiscal, pour les investissements réalisés en métropole).
Lorsque le montant de la réduction d’impôt est plus important que l’impôt dû, le solde de l’avantage fiscal peut être reporté sur les années suivantes (dans la limite de 6 ans). Pour cela, le logement doit encore être loué l’année de l’utilisation du report de la réduction.
Les autres avantages
Investir en loi Censi-Bouvard permet également de récupérer le montant de la TVA sur le prix du bien neuf (20 %), à condition de conserver le bien pendant au moins 20 ans (avantage du LMNP classique). Pour profiter de cet avantage, la résidence doit également proposer au moins trois services (petits déjeuners, nettoyage régulier des locaux, réception de la clientèle, blanchisserie).
Le dispositif Censi-Bouvard permet enfin de s’assurer un contrat de bail renouvelable de 9 ans minimum, avec l’exploitant de la résidence. C’est lui qui se charge de la recherche des locataires, de l’encaissement des loyers, des réparations locatives…
Comment faire pour en bénéficier ?
Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur et l’investissement doivent répondre à certaines conditions.
Qui peut profiter de la loi Censi-Bouvard ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt accordée par la loi Censi-Bouvard, le contribuable doit être domicilié sur le territoire français et avoir la qualité de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En effet, cette activité doit être exercée à titre non professionnel (les loueurs en meublés sous un statut professionnel ne peuvent pas profiter des avantages du dispositif). Les recettes locatives de l’investisseur ne doivent pas excéder un certain montant par an (23 000 euros) et l’activité de location ne doit pas être son activité principale.
D’autre part, l’investissement doit être réalisé directement par un contribuable personne physique, et non par une société (personne morale). Les bénéfices de la location du bien doivent enfin être déclarés dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pendant toute la période de la location.
Quel type de logement acheter ?
Pour profiter des avantages du dispositif, l’investissement doit être réalisé avant le 31 décembre 2021.
L’investisseur en loi Censi-Bouvard doit acheter :
- un logement neuf ;
- un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, ou vente sur plan) ;
- un logement achevé depuis au moins 15 ans, ayant fait ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Ces travaux doivent permettre de satisfaire à certains critères de performances techniques (énergétiques notamment).
Le logement doit être meublé et situé dans une résidence avec services. Il peut s’agir de :
- un établissement social ou médico-social, qui accueille des adultes handicapés ou des personnes âgées ;
- un établissement comptant un hébergement et délivrant des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;
- un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social : il doit être affecté à l’accueil familial de personnes âgées ou handicapées (moyennant rémunération) ;
- une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées : la résidence doit avoir obtenu l’agrément « qualité » de l’article L. 7232-1 du Code du travail, ou l’autorisation prévue par le Code de l’action sociale et des familles (article L.313-1) pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile ;
- une résidence avec services pour étudiants (ou résidence étudiante) : elle doit notamment fournir certaines prestations comme le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison…
Comment le louer ?
La réduction d’impôt n’est pas applicable lorsqu’il s’agit d’un logement dont le droit de propriété est démembré (lorsque la pleine propriété est divisée en nue-propriété et usufruit, dans le cadre d’une donation ou d’une succession par exemple).
Le bien doit être mis en location dans le mois qui suit son acquisition (pour les logements acquis neuf ou en VEFA) ou sa livraison (pour les logements réhabilités ou rénovés). Le propriétaire doit s’engager à louer son logement à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement, pendant au moins 9 ans (à partir de la date de prise d’effet du bail). Si l’exploitant de la résidence avec services est remplacé pendant cette période de 9 ans, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois.
Le gestionnaire de la résidence se charge de trouver l’occupant du logement. Le locataire signe ensuite un bail locatif de 9 ans minimum, avec le gestionnaire de la résidence. Le bien ne peut pas être loué au propriétaire ou à un membre de sa famille. Comme tout autre type de contrat de location, le bail doit notamment mentionner la durée de l’engagement, le montant des loyers et le pourcentage de revalorisation, la répartition des charges…
Le logement doit être loué meublé, c’est-à-dire équipé de suffisamment de mobilier pour permettre à la personne d’y vivre confortablement. Depuis août 2015, la loi vise précisément les éléments d’ameublement qui définissent un logement meublé. Il s’agit d’un logement décent, équipé d’un ameublement minimum (literie, volets ou rideaux, équipements de cuisine, vaisselle et ustensiles, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté au logement…).
Si certains des engagements de la location ne sont pas respectés (pas de location du bien, mise en location hors délai, non-respect des conditions de location), l’investisseur perd le bénéfice des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard. D’autres cas remettent également en cause l’application de ce dispositif de défiscalisation : une activité exercée à titre professionnel, l’imposition des recettes dans une autre catégorie que celle des BIC, la vente ou la donation du bien pendant la période de location, un démembrement de propriété, une résidence devenue non éligible…).
