En France, depuis le 1er janvier 2023, l’État a pris de nouvelles dispositions pour mieux encadrer le secteur de l’immobilier de manière générale et celui de la copropriété en particulier. Ces décisions permettront aux copropriétaires de bénéficier des aides des collectivités territoriales et de l’éco-prêt à taux zéro. Avec ces textes, ils ont de nouvelles responsabilités en matière de rénovation et de diagnostics énergétiques. Que devez-vous savoir au sujet de la réglementation sur les copropriétés en 2023 ?
Les dispositions de la loi climat et résilience
La loi climat et résilience, adoptée en 2021 a pour objectif de réduire la consommation d’énergie fossile de 30 % et les émissions de gaz à effet de serre de 40 %. Le secteur du bâtiment étant le plus grand consommateur d’énergie, l’urgence de prendre des dispositions était nécessaire.
Les logements énergivores considérés comme indécents
Dans le but d’accélérer la rénovation énergétique des logements, la loi climat et résilience interdit de façon progressive la location des passoires thermiques dans l’immobilier. Ce terme est employé pour tout logement qui fait l’objet d’une mauvaise isolation, d’une déperdition de chaleur importante et d’une consommation énergétique (électricité, gaz, fioul…) élevée.
Sur l’étiquette énergie, ces logements sont classés F (consommation comprise entre 331 et 420 kWh par m² et par an) ou G (supérieure à 420 kWh). Il s’agit des pires notations en matière de performance énergétique.
Depuis le 1er janvier 2023, tout immeuble classé dans la catégorie G ne peut plus être loué. Pour le moment, cette obligation ne concerne que les contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date. Ce n’est qu’en 2025 qu’un logement d’étiquette G sera interdit à la location.
Des exceptions ont toutefois été prévues en copropriété. Ceci est notamment dû au fait que les décisions concernant ces types de travaux peuvent être difficiles à prendre à l’unanimité lors d’une assemblée générale.
Dans une copropriété, un bailleur qui souhaite rénover des parties communes de l’immeuble peut se heurter au refus du syndic. Il lui revient, dans ce cas, de prouver qu’en dépit de sa bonne foi, le niveau de performance requis n’a pas pu être atteint.
Les nouvelles obligations de diagnostics
La loi climat et résilience instaure et renforce les obligations de diagnostic en copropriété à partir de 2023. Un bâtiment de plus de 10 ans doit faire l’objet d’un diagnostic technique global (DTG). Ce dernier a pour but de déterminer et d’évaluer les travaux de rénovation et d’entretien qu’il est nécessaire d’effectuer. Cela doit être fait par un professionnel certifié. Le diagnostic doit par ailleurs être actualisé tous les 10 ans.
Le DPE collectif est désormais obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots. L’objectif de ce dispositif est de déterminer la consommation énergétique de l’immeuble et les émissions de gaz à effets de serre qui en résultent.
Ce dispositif se trouve renforcé par la mise en place de l’audit énergétique qui concerne les copropriétés de plus de 50 lots et les bâtiments de 1000 m². Il s’agit d’une étude plus approfondie que le DPE collectif. Son but est de mettre en lumière les différents postes de consommation énergétique (électricité, gaz, fioul, bois…). Il vise aussi à proposer des mesures d’amélioration et d’estimer leur coût ainsi que leur rentabilité.
En matière de sécurité, les copropriétaires doivent réaliser un diagnostic amiante avant toute intervention sur les parties communes de l’immeuble. Dans les zones géographiques où une infestation de termite est avérée, un bilan doit également être fait.
Le plan pluriannuel de travaux
La loi climat et résilience prévoit la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux (PTT) pour les copropriétés. Ce plan a pour objectif de favoriser une approche globale de la rénovation énergétique en prenant en compte l’ensemble des équipements et des éléments de l’immeuble.
Le PPT sera présenté lors de l’assemblée générale annuelle de la copropriété et sera assorti d’un calendrier prévisionnel de travaux sur plusieurs années. Il permettra également d’identifier les sources de financement possibles pour la rénovation, notamment les aides de l’État et les certificats d’économie d’énergie (CEE).
Le fonds de travaux
Le fonds de travaux est un dispositif instauré par la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) de 2014. Il a ensuite été renforcé par la loi ÉLAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) promulguée en 2018. Il permet aux copropriétaires de constituer une réserve d’argent pour financer des travaux de rénovation, d’efficacité énergétique et d’entretien des parties communes de l’immeuble.
La loi climat et résilience apporte des modifications à ce dispositif sur le plan du mode de constitution et de fonctionnement. Toutes les copropriétés de plus de 10 lots ont l’obligation de constituer un fonds qui sera alimenté par des cotisations annuelles. Dans ce cadre, le syndic de copropriété doit ouvrir un compte en banque pour y effectuer les versements. Le montant des dépôts dépend de la présence ou non d’un plan pluriannuel des travaux.
En l’absence de ce plan, le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Si un PPT a été adopté en assemblée générale, le prix annuel des cotisations ne peut être inférieur :
- à 2,5 % de celui prévu dans le plan pluriannuel,
- à 5 % du budget prévisionnel.
Il est toutefois possible de dépasser ces plafonds si tous les membres de la copropriété en manifestent la volonté.
La mise en place du carnet d’information du logement
Le carnet d’information du logement (CIL) renseigne sur l’état d’un bâtiment, sa performance énergétique, les équipements (chauffage, ventilation et climatisation) qui le composent. Il établit aussi les travaux réalisés ou à prévoir. Les occupants pourront mieux comprendre les caractéristiques de leur logement et les économies d’énergie possibles.
C’est la loi ÉLAN qui rend obligatoire ce document en 2023. Ce dernier doit être établi pour l’ensemble des lots d’une copropriété. Il doit également être mis à jour régulièrement, notamment à l’occasion de travaux importants ou de changement de propriétaire. Les copropriétés auront donc l’obligation de tenir à jour ce document et de le rendre accessible aux occupants ainsi qu’aux acquéreurs.
Les primes et aides pour la copropriété en 2023
Pour aider les ménages et copropriétés à effectuer leur transition énergétique, plusieurs mesures d’accompagnement ont été renforcées en 2023. Il y a en l’occurrence l’éco-prêt à taux zéro, MaPrimeRénov’ Copropriétés renforcée et les aides des collectivités territoriales.
MaPrimeRénov’ Copropriétés renforcée
Au 1er janvier 2023, on note une hausse du plafond du coût des travaux qui passe de 15 000 euros à 25 000 euros par logement. Puisque la prime prend en charge 25 % de ce coût, alors les copropriétaires peuvent bénéficier d’une prime de 6 250 euros au lieu de 3 750 euros. Les bonus pour les ménages modestes et très modestes passent de 750 € à 1 500 € (profils jaunes) et 1500 € à 3 000 € (profils bleus).
L’éco-prêt à taux zéro
Jusqu’au 31 décembre 2023, le syndic de copropriété peut solliciter un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer des travaux destinés à améliorer les performances énergétiques globales du bâtiment. Le montant maximal de l’éco-PTZ est de 50 000 euros et il est remboursable sur 20 ans. Il varie en fonction des travaux à effectuer et des économies d’énergie qu’ils peuvent permettre de réaliser.
Les aides des collectivités territoriales
En 2023, certaines collectivités territoriales proposent des aides financières aux copropriétés pour rénover les couloirs, les escaliers ou encore les halls d’entrée. D’autres ont décidé d’aider les copropriétaires à élaborer leur projet de rénovation énergétique.
Ces différentes aides sont soumises à des conditions d’éligibilité et varient en fonction des collectivités territoriales. Il faut alors se renseigner auprès du Conseil régional ou de la mairie pour avoir une idée précise des dispositifs d’aides disponibles. Ces informations peuvent aussi être disponibles sur les sites officiels des administrations concernées.
