Le règlement de la copropriété est un document qui précise les droits de tous les habitants d’un immeuble collectif. Il expose également de manière exhaustive les règles de savoir-vivre et les différentes charges qui incombent aux copropriétaires ainsi qu’aux locataires. Le non-respect des clauses qui y sont inscrites est passible de sanctions. En tant que copropriétaire, il est important de prendre connaissance de cet acte et d’étudier toutes les informations qu’il contient.
Qu’est-ce que le règlement de la copropriété ?
Le règlement de la copropriété est un document rédigé au moment de la construction d’un immeuble ou lors de sa division en lots. Il répond aux principales questions liées à l’organisation, à la gestion et au fonctionnement du bâti mis en copropriété. Avec ce document, chaque occupant de l’habitation prend connaissance de ses droits et devoirs.
Les clauses contenues dans le règlement de la copropriété sont définies par le propriétaire ou le promoteur de l’immeuble. C’est lui qui précise la nature et l’échelle des sanctions applicables au sein de la copropriété. La rédaction de ce document est un exercice particulièrement difficile.
Pour cela, il est souhaitable de confier son élaboration à un notaire, un géomètre expert ou un avocat. Mandaté par le conseil syndical de la copropriété, le syndic est l’organe chargé de veiller au respect des lois établies dans ce document. Rappelons que le conseil syndical est composé de certains membres élus de la copropriété.
Que contient le règlement de copropriété ?
L’objectif du règlement de copropriété est de favoriser une relation harmonieuse entre les différents membres de la copropriété. En amont, il permet d’éviter les litiges et les désaccords liés à l’utilisation de certaines parties du logement.
C’est pour cela qu’il définit les parties privatives (intérieur des appartements, balcons, cloisons intérieures) et les parties communes (passages, corridors, parcs, jardins). Selon la loi ÉLAN, il existe des parties communes générales et des parties communes spéciales. Il est primordial de les définir lors de la rédaction du règlement de la copropriété.
Après avoir pris connaissance des différentes parties du bien immobilier, les copropriétaires doivent s’informer sur leur règle d’utilisation. Grâce aux textes du règlement, ils peuvent par exemple connaître avec précision les types de travaux à effectuer sur les parties communes et privatives. Ils connaîtront, de même, les horaires et les jours où il faut effectuer les travaux.
Le règlement de copropriété encadre également certains sujets importants comme l’hygiène. Qu’il s’agisse des parties communes ou privatives, chaque lot doit être propre au quotidien. Chaque copropriétaire doit prendre ses dispositions pour recueillir les déchets et éviter leur entassement. En plus de cela, le règlement détaille les comportements et les actions à éviter pour ne pas déranger la tranquillité des occupants de la copropriété.
Le règlement de copropriété ne se limite pas aux règles de savoir-vivre. Il liste également les principes de gestion et d’administration du logement. À titre illustratif, vous y trouverez les différentes dépenses utiles pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété.
Ces charges financières sont votées lors des assemblées générales annuelles dirigées par le syndic de l’immeuble. Elles sont réparties selon les quotes-parts attribuées à chaque copropriétaire. Elles peuvent être regroupées en deux grandes catégories : les charges courantes et celles qui sont exceptionnelles.
Comment consulter le règlement de copropriété ?
Une copie du règlement est remise aux différents copropriétaires dès leur signature du contrat de vente. Il est toutefois possible pour le futur acheteur de le consulter avant de signer le compromis. Cela lui permet de connaître le lot qu’il envisage d’acheter et de savoir si son projet s’accorde avec l’usage de l’immeuble (habitation, commercial ou mixte).
Les locataires reçoivent également un extrait du règlement de copropriété lors de leur installation dans l’immeuble. À l’instar des copropriétaires, ils peuvent aussi demander à consulter le document avant d’intégrer les locaux. Ils connaîtront ainsi les règles applicables aux parties communes et privatives ainsi que les charges concernant les lots loués.
Les extraits du règlement sont remis par le bailleur. Si le locataire ou le copropriétaire égare le document, ils peuvent se rapprocher du syndic de copropriété pour en obtenir une copie. Ce dernier peut néanmoins facturer ce service supplémentaire si les termes de son contrat le lui permettent.
Depuis la loi ÉLAN, adoptée le 16 octobre 2018, le syndic de l’immeuble est tenu de mettre en place un réseau de communication pour faciliter ses échanges avec le conseil syndical. Il est donc possible de trouver ce document dans l’extranet mis en place par ce dernier.
La dernière possibilité qui s’offre à vous est de faire votre demande au service de publicité foncière, anciennement appelé conservation des hypothèques. Cette demande doit être faite à travers un formulaire téléchargeable sur le site officiel de la structure. Le formulaire permettant d’obtenir un règlement enregistré avant 1956 est différent de celui enregistré après cette année. Quelle que soit la nature de votre demande, vous obtiendrez une réponse dans un délai de 10 jours sous la forme de courrier.
Comment se fait la mise à jour du règlement de copropriété ?
Certaines informations du règlement peuvent nécessiter une mise à jour. Pour renouveler ou réactualiser ce document, il faut une assemblée générale des copropriétaires. C’est à travers des votes effectués lors de ces réunions annuelles que la modification du règlement sera effective.
Les autorités étatiques votent régulièrement des lois pour assainir le secteur de la copropriété. C’est le cas par exemple de la loi ÉLAN qui impose de nouvelles responsabilités à tous les grands décideurs d’une copropriété. Il peut ainsi être nécessaire d’adapter les textes du règlement aux évolutions législatives. Dans ce cas, il faut la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés durant l’assemblée générale.
Le changement des textes concernant la destination, la jouissance ou l’usage des parties communes fait suite à un vote à la double majorité. Il faut donc obtenir deux tiers des voix des copropriétaires avant que ces modifications ne puissent être possibles.
Il faut, en revanche, l’accord de tous les copropriétaires, c’est-à-dire un vote à l’unanimité pour réviser les textes sur la répartition des parties communes et privatives. Il en est de même pour toute modification concernant la répartition des charges de copropriété.
Prix d’une mise à jour du règlement de la copropriété
Il est recommandé d’établir un budget avant de procéder à la mise à jour du règlement de la copropriété. En prenant cette disposition, vous vous mettez à l’abri des mauvaises surprises. Cela vous permet également d’entamer l’actualisation du document et d’effectuer tous les travaux y afférents dans de bonnes conditions.
Le coût d’une telle opération dépend en partie du professionnel contacté. Un notaire ne percevra pas la même rémunération qu’un expert géomètre. Quel que soit le professionnel mandaté, il faut débourser en moyenne 2 000 euros pour amorcer ces travaux.
La nature des travaux influence aussi grandement le prix de la révision du règlement. Pour une nouvelle répartition des tantièmes et des millièmes, le syndic devra contacter un géomètre-expert. Sa mission est de définir les quotes-parts des nouveaux copropriétaires et de s’assurer de la mise à jour de l’état descriptif de division. Pour cela, il faut débourser environ 700 euros HT. Pour un simple audit juridique du règlement, il faut consulter un avocat ou un notaire. En moyenne, il faut débourser 450 euros pour une telle opération.
Que faire si le règlement de copropriété n’est pas respecté ?
Le règlement de la copropriété est imposable à tous les habitants du logement. En cas de trouble, le bailleur peut organiser une réunion pour rappeler les droits et devoirs de chaque locataire. Il peut aussi laisser le syndic intervenir pour ramener de l’ordre dans la copropriété.
Si le locataire persiste dans ses actions, le syndic de l’immeuble est en droit de l’assigner en justice. Avant cela, il a l’obligation d’organiser une assemblée générale avec le conseil syndical pour obtenir leur approbation.
Le syndic a également la responsabilité de faire respecter le règlement par tous les copropriétaires. Si l’un d’entre eux se soustrait l’une de ses obligations, le syndic lui envoie une lettre de mise en demeure. Dans cette note, il lui précise les faits reprochés au copropriétaire et les sanctions qu’il encoure s’il s’obstine à enfreindre le règlement de l’habitation.
Le syndic peut faire constater le comportement fautif du copropriétaire à un huissier de justice. Celui-ci notifiera au copropriétaire qu’il fera l’objet d’une procédure judiciaire s’il continue de transgresser les articles définis dans le règlement. Le syndic de l’immeuble peut également appliquer directement les sanctions mentionnées dans le règlement lors d’une assemblée générale.
