La négociation du prix de vente d’une maison ou d’un appartement fait partie intégrante du processus d’achat, car cette étape est déterminante pour la réalisation de votre projet immobilier. Comment réaliser une négociation efficace lorsque vous êtes un acheteur ?
Quand négocier le prix de vente du bien ?
Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, la négociation du prix de vente d’un bien immobilier se fait à l’envoi de l’offre d’achat. L’acquéreur indique au vendeur ou à l’agent immobilier le montant auquel il est prêt à acheter le logement en se basant sur des informations comme le prix du marché ou l’état du bien.
Il peut également estimer le coût des travaux de rénovation afin d’inciter le vendeur à accepter son offre. Lorsque la vente est confiée à une agence immobilière, elle peut appuyer sa demande si elle estime qu’elle est raisonnable, car elle n’a aucun intérêt à ce que le bien reste trop longtemps sur le marché.
Prix net vendeur d’un bien immobilier : comment le négocier ?
Pour négocier le prix net vendeur d’un logement ou de tout autre type de bien immobilier, l’acheteur discute avec le vendeur ou avec l’agence immobilière mandatée pour la vente. Débattre du prix du bien immobilier permet de réaliser des économies sur tous les frais liés à l’investissement, y compris les frais de notaire. Pour obtenir les données à présenter lors de la négociation du prix net vendeur, l’acheteur peut employer les méthodes que voici.
Analysez le marché immobilier de la ville où se trouve le bien
Avant d’entamer les négociations, l’acheteur doit obtenir une estimation des prix pratiqués dans la ville où se trouve le bien immobilier. Pour cela, il peut se servir de la base de données des demandes de valeurs foncières (DVF). Accessible au grand public (en ligne), l’information qui y est renseignée est un indicateur stratégique qui permet de se tenir au courant des prix pratiqués dans une commune. La base de données du DVF aide à réaliser une bonne estimation au m².
Vous pouvez aussi contacter un professionnel de l’immobilier dont l’activité consiste à proposer des fichiers de logements à vendre. Cela aide à obtenir une estimation des prix pratiqués dans la zone où se trouve le bien qui vous intéresse. Une autre solution est de consulter les fichiers du service de la publicité foncière afin de collecter des informations concernant le bien immobilier qui vous intéresse (prix, superficie, etc.). Vous pouvez également parcourir chaque page proposant des annonces immobilières près du logement qui vous intéresse pour estimer sa valeur plus facilement. N’hésitez pas non plus à contacter des agents immobiliers ou des professionnels de l’immobilier comme les notaires pour obtenir plus d’informations.
Une dernière alternative est d’exploiter les métadonnées issues des big data pour en tirer un indicateur et des valeurs offrant la possibilité de mieux analyser le marché de l’immobilier. Ces data, qui correspondent aux données collectées par les entreprises, sont issues de différentes sources (open data, page de site web, réseaux sociaux…). Ces métadonnées sont utiles pour développer votre connaissance du marché. Par ailleurs, la méthode d’estimation de la valeur immobilière d’un bien se doit de prendre en compte sa caractéristique spatiale.
Vérifiez la date de parution de l’annonce immobilière
Il est peu probable qu’un vendeur accepte une offre inférieure au prix fixé si la date de mise en ligne du bien immobilier est récente. À l’inverse, si le bien est mis en ligne depuis des semaines, vous avez toutes vos chances. Avant d’acheter une maison ou un appartement proposé à la vente depuis plusieurs semaines, cherchez à savoir pourquoi la vente n’a pas encore eu lieu. Il se peut que son prix ne soit pas dans les standards du marché et que le vendeur refuse de négocier. Cela peut aussi être dû au bien immobilier lui-même (description mensongère, ventilation de piètre qualité, pièces trop petites, logement situé près d’un bar très bruyant, etc.).
Attardez-vous sur l’état du bien et les travaux à réaliser
Pour estimer la valeur de leurs biens immobiliers, les vendeurs se basent sur des données comme la surface habitable ou la situation géographique et non sur l’état. Vous pouvez donc faire baisser le prix d’un logement en vous basant sur ses défauts ou en vous servant des résultats du diagnostic de performance énergétique. S’il s’agit d’un bien en copropriété, vous pouvez négocier en pointant du doigt les travaux prévus dans l’immeuble.
Quelle marge de négociation pour un achat immobilier ?
Après avoir analysé les informations récoltées et discuté avec le vendeur ou l’agent immobilier, l’acheteur doit intégrer sa proposition de prix à l’offre d’achat immobilier. En dehors des aspects administratifs, la plupart des négociations immobilières se font verbalement.
Il n’existe pas de marge de négociation fixe lors des transactions immobilières. Elle peut être de 5 % pour un bien immobilier affiché au bon prix et de plus de 15 % pour un bien qui est surévalué. La marge varie également en fonction d’éléments comme l’état du marché de l’immobilier ou les conditions d’octroi de crédit. Dans un marché tendu comme Paris, les marges de négociation sont cependant limitées. La concurrence y étant très intense, ne misez pas trop sur la baisse des prix.
Achat immobilier : comment négocier les frais d’agence ?
Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, la commission touchée par l’agence immobilière (entre 3 et 10 % du prix net vendeur) est à la charge de l’acheteur. Elle peut toutefois être négociée, que le mandat de vente soit simple ou exclusif.
Lorsque le mandat de vente est simple, plusieurs agents immobiliers essaient de vendre le même bien simultanément. Dans ce cas, la négociation des frais d’agence est facile, car celle avec laquelle vous traitez voudra conclure la vente avant ses concurrents.
Pour négocier efficacement les frais d’agence immobilière, voici certaines stratégies à appliquer :
- renseignez-vous sur les tarifs pratiqués par les agences immobilières dans la zone géographique concernée afin de connaître les prix du marché,
- faites jouer la concurrence en contactant plusieurs agences immobilières,
- négociez et n’hésitez pas à faire des contre-propositions lorsque les tarifs sont trop élevés,
- mettez-vous en avant pour réduire les frais d’agence, notamment lorsque vous êtes un acheteur sérieux.
Si le mandat de vente est exclusif, la négociation s’avère plus difficile, car il est impossible de faire jouer la concurrence. Votre marge sera faible, voire nulle. Vous avez alors tout intérêt à négocier la baisse du prix de vente du bien immobilier.
