Comment fixer le montant du loyer et des charges ?

Billets et pièces de monnaie

Si le montant du loyer et des charges est en principe fixé librement, il est encadré par la loi dans certaines zones tendues et grandes agglomérations. Explications.

Lorsque le propriétaire bailleur confie la gestion locative de son bien immobilier à une agence immobilière, c’est en grande partie pour se décharger de certaines contraintes. La fixation du montant du loyer et des charges locatives en fait partie. Expert du marché, l’agent immobilier a en effet une parfaite connaissance du secteur : il connaît le montant des loyers pratiqués dans le quartier, et maîtrise toutes les obligations et les règles à respecter.

Comment fixer le prix d’un loyer ?

Le montant du loyer d’un logement locatif (vide ou meublé) a une influence sur son attractivité et sa rentabilité. Alors quelles règles l’agence immobilière doit-elle respecter pour déterminer le « juste » loyer ?

Les loyers libres

En principe, le montant du loyer d’une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire est fixé librement.

Pour déterminer le bon loyer, il convient de prendre en compte plusieurs critères :

  • l’état actuel du marché local (le niveau d’offre et de demande locative dans le secteur géographique du logement) ;
  • l’emplacement du bien immobilier : les prix au m2 peuvent varier d’une rue à l’autre. Il est donc indispensable d’avoir une parfaite connaissance du marché. Le montant du loyer peut aussi varier selon le nombre de commerces et d’équipements à proximité du logement ; 
  • sa surface habitable (et les éventuelles annexes) : en général, plus le logement est petit, plus le rendement locatif est élevé ;
  • le type de bail proposé : le loyer d’une location meublée est plus élevé que celui d’une location nue ;
  • l’état général du logement et son niveau de confort, ses équipements et son niveau de performance énergétique (l’annonce doit comporter des informations sur la consommation énergétique du logement, et le DPE doit être joint au bail) ;
  • l’étage du logement : un appartement en rez-de-chaussée est en général loué moins cher qu’un bien en étage élevé (avec ascenseur) ;
  • les services de l’immeuble (alarme, ascenseur, interphone, jardin, gardien ou concierge, boites aux lettres, local vélo, local poubelle…).

Grâce à sa parfaite connaissance du secteur, l’agent immobilier maîtrise les prix pratiqués dans le quartier. Pour fixer le montant du loyer, il peut aussi se rapprocher de l’observatoire départemental des loyers et de l’ADIL (Agence départementale pour l’information sur le logement). Le Ministère de la Transition écologique publie aussi une carte des loyers des maisons et appartements en France.

Bon à savoir : même si de nombreuses villes connaissent aujourd’hui une pénurie de logements locatifs, il n’est pas forcément intéressant de fixer des loyers à la hausse. En effet, un loyer surestimé peut entraîner le départ anticipé du locataire ou, dans le pire des cas, des impayés.

Les loyers encadrés

Si les loyers sont en principe librement fixés, les prix des locations sont encadrés par la loi dans certaines zones en France. Les loyers des logements situés en zones tendues peuvent être fixés librement au moment de la première mise en location. Néanmoins, ils ne peuvent pas être augmentés en cas de changement de locataire. Cette mesure des loyers encadrés est appliquée dans 28 agglomérations de métropole (et plus de 1000 communes). Elle a pour objectif de limiter la hausse des loyers dans les zones tendues (due à un déséquilibre important entre l’offre et la demande locative).

Certaines villes (Paris, Lille, Hellemmes, Lomme et plusieurs villes appartenant à Plaine commune en Seine-Saint-Denis) ont mis en place un autre dispositif d’encadrement des loyers, encore plus contraignant. Les loyers ne peuvent pas être supérieurs à certains loyers de référence, définis par arrêté préfectoral (selon le type de location – vide ou meublée -, le nombre de pièces et la date de construction du logement). Dès la première mise en location du bien, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Il peut être augmenté si le logement présente des caractéristiques particulières (localisation, équipements de confort…). Pour appliquer ce complément de loyer, le loyer de base doit être inférieur au loyer de référence majoré.

Encadrés par la loi, certains baux doivent également respecter des plafonds de loyers (loi Pinel, par exemple).

Les règles liées à l’encadrement des loyers ne concernent pas les logements conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements HLM et les logements soumis à la loi de 1948 (construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes). Les meublés de tourisme et les sous-locations ne sont pas non plus concernés par ces mesures. 

Comment réévaluer un loyer encadré ?

Si le propriétaire souhaite revaloriser le loyer d’un logement en zone tendue entre deux locataires, il peut uniquement le réviser à partir du nouvel indice de référence des loyers (IRL) du trimestre en cours. Publié par l’INSEE, cet indice est calculé à partir de l’évolution de l’indice des prix à la consommation (IPC). Pour pouvoir fixer librement le loyer d’un logement, une autre solution consiste à le laisser vacant pendant au moins 18 mois (sauf dans les villes de Paris et la région de Lille, où le loyer doit toujours respecter les plafonds en vigueur).

Le loyer peut aussi être réévalué en cas d’importants travaux d’amélioration ou de mise aux normes du logement. Mais attention : son montant ne peut être augmenté que dans la limite de 15 % du coût total des travaux TTC.

Il est enfin possible de prouver que le montant du loyer a été initialement sous-évalué. L’augmentation du prix ne peut alors pas être supérieure à 50 % de la différence entre le montant d’un loyer de référence (pour le même type de bien, dans le même quartier) et le dernier loyer demandé au dernier locataire. À Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, le montant du nouveau loyer ne peut jamais excéder le loyer de référence majoré en vigueur.

Comment calculer la répartition des charges locatives ?

Qu’elle soit vide ou meublée, la location d’un logement implique le paiement d’un loyer et de charges locatives. Le locataire doit en effet prendre à sa charge le paiement de certains frais de copropriété. Il profite de l’immeuble et de ses parties communes, de ses services et de ses équipements. Il doit donc en assumer le coût de fonctionnement et d’entretien. 

Ces charges locatives (ou charges récupérables) sont en général appelées sous forme de provisions mensuelles. Tous les mois, le locataire verse ces provisions pour charges en plus de son loyer. Ces avances sont toujours du même montant, et une régularisation est effectuée à la fin de l’année. 

Pour calculer le montant des provisions pour charges, il convient de prendre en compte plusieurs éléments :

  • les caractéristiques de l’immeuble (nombre d’étages, ascenseur, gardien ou concierge, jardin, services, équipements…) ;
  • le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage ;
  • le montant des charges locatives de l’année précédente (ce montant reste en général le même d’une année sur l’autre).