Vous avez décidé d’investir dans un logement pour le louer ? Une fois le bien identifié, il convient de réfléchir à la meilleure manière de le mettre en location.
Comment louer de manière sécurisée son bien immobilier ? 45 000 parisiens ont loué leur bien lors des précédents confinements causés par la crise sanitaire. Alors comment en profiter et investir dans un logement pour le louer ?
Quelle formule ?
Logement loué vide ou meublé, imposition des loyers, régime fiscal réel ou micro réel, statut LMP ou LMNP… L’investisseur immobilier peut choisir entre plusieurs formules de location, statuts et fiscalités :
- la location nue permet de conclure un bail sur 3 ans, avec un préavis de départ de 3 mois. Il s’agit du bail le plus sécurisant pour le propriétaire et le locataire ;
- le bail meublé est quant à lui conclu pour une durée d’1 an, avec un préavis d’1 mois. Plus souple, ce type de bail est très apprécié par les locataires à la recherche de petites surfaces. Le propriétaire doit s’assurer que son logement comporte tous les meubles et équipements nécessaires (obligations légales).
Pour en savoir plus sur ces différentes options, il est recommandé de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier.
Quel locataire ?
Le choix du locataire est également une étape importante pour l’investisseur. Pour sécuriser son placement, il doit s’assurer de louer son bien à une personne fiable, qui dispose de revenus réguliers et de garanties sérieuses.
Le bailleur peut se faire aider par une agence immobilière. Il peut également lui confier la gestion locative de son bien par la suite. En effet, les démarches liées à un investissement locatif peuvent prendre du temps et requièrent parfois certaines compétences juridiques. Il est donc intéressant de confier la gestion de son bien à un professionnel.
Comment être certain de réaliser le meilleur investissement locatif ?
Pour être réussi, l’investissement locatif doit offrir un bon rendement. Au moment des recherches, il est donc important de prendre le temps de calculer la rentabilité locative des biens retenus, sans surestimer le montant des loyers envisageables.
Il est conseillé de calculer le rendement brut et le rendement net (après l’imputation des charges diverses et des éventuels travaux de copropriété). Les frais de gestion locative doivent également être pris en compte. Le rendement final peut enfin être apprécié, en ajoutant les impôts correspondants aux revenus locatifs et les éventuelles déductions fiscales.
Le rendement locatif se situe en général entre 2 % et 7 %. Plus ce pourcentage est haut, plus l’investissement immobilier est rentable et les gains élevés.
Peut-on acheter sans apport personnel ?
Les organismes prêteurs (les banques) exigent en général un apport personnel pour tout investissement immobilier, correspondant au moins au montant des « frais de notaire ».
Mais il n’est pas toujours nécessaire de disposer d’une épargne personnelle pour pouvoir réaliser un investissement immobilier locatif. Si le projet présente une bonne rentabilité locative (et donne accès à des dispositifs fiscaux avantageux), certaines banques peuvent accepter de le financer sans apport personnel.
