Par l’équipe Door-In, réseau de cabinets de syndic de copropriété. Plus de 500 immeubles et 15 000 lots gérés en France depuis 1964.
Recevoir les clés d’un logement neuf est un moment heureux. Mais pour la copropriété qui vient de naître, la première année est une période technique et décisive : c’est là que se mettent en place la gouvernance, les garanties et les réflexes qui détermineront la santé de l’immeuble pour des décennies. Beaucoup de copropriétés neuves passent à côté de droits précieux faute d’avoir su les activer à temps. Voici ce qui se joue cette première année, et comment ne rien laisser passer.
Ce qu’il faut retenir
À la livraison, le promoteur a désigné un syndic provisoire. La première assemblée générale doit se tenir rapidement pour confirmer ou remplacer ce syndic et mettre en place le conseil syndical. Parallèlement, plusieurs garanties légales protègent l’immeuble neuf : la garantie de parfait achèvement (un an), la garantie de bon fonctionnement (deux ans) et la garantie décennale (dix ans). La première année est surtout celle de la garantie de parfait achèvement : tous les désordres apparents doivent être signalés au constructeur avant son expiration, sous peine de devoir les financer soi-même.
Le syndic provisoire : un héritage du promoteur
Dans une copropriété neuve, le premier syndic n’est pas choisi par les copropriétaires : il est désigné par le promoteur dans le règlement de copropriété ou par les premiers actes. C’est le syndic provisoire. Son rôle est de mettre en route la copropriété : ouverture des comptes, souscription de l’assurance de l’immeuble, premiers contrats d’entretien.
Cette désignation pose une question d’indépendance que les copropriétaires doivent avoir en tête : le syndic provisoire est parfois proche du promoteur. Or c’est précisément ce syndic qui devra, le cas échéant, agir contre le constructeur pour faire jouer les garanties sur les parties communes. D’où l’importance de la première assemblée générale.
La première assemblée générale : reprendre la main
La première assemblée générale doit être convoquée dans les délais prévus, généralement dans l’année suivant la livraison. C’est un rendez-vous fondateur. À l’ordre du jour :
- la confirmation du syndic provisoire ou la désignation d’un nouveau syndic, choisi librement par les copropriétaires
- l’élection du conseil syndical, organe de contrôle indispensable
- l’approbation des premiers comptes et le vote du budget prévisionnel
- la mise en place du fonds de travaux
- la décision d’engager, si nécessaire, les démarches relatives aux garanties et à la levée des réserves sur les parties communes
C’est le moment où les copropriétaires peuvent décider de confier la gestion à un syndic réellement indépendant du promoteur, mieux placé pour défendre leurs intérêts face au constructeur. Pour bien choisir, nos 5 conseils pour bien choisir son syndic restent une bonne base. Le fonctionnement des votes est détaillé dans notre guide de l’assemblée générale de copropriété.
Les garanties du neuf : un calendrier à ne pas manquer
Un immeuble neuf bénéficie de garanties légales qui couvrent les désordres de construction. Les connaître et les activer dans les délais est l’enjeu majeur de la première année.
La garantie de parfait achèvement : un an
Pendant l’année qui suit la réception des travaux, le constructeur doit réparer tous les désordres signalés, qu’ils figurent dans les réserves émises à la réception ou qu’ils apparaissent au cours de cette première année. Pour les parties communes, c’est au syndic de signaler ces désordres au constructeur, par écrit, avant l’expiration du délai. Un désordre apparent non signalé dans l’année peut ne plus être réparable gratuitement ensuite. C’est la garantie la plus urgente à surveiller.
La garantie de bon fonctionnement : deux ans
Aussi appelée garantie biennale, elle couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables du bâti : robinetterie, volets, interphone, portes de garage automatiques, par exemple.
La garantie décennale : dix ans
Elle couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : infiltrations majeures, fissures structurelles, défauts d’étanchéité de la toiture. Elle est adossée à l’assurance dommages ouvrage, qui permet un préfinancement rapide des réparations sans attendre l’issue des recherches de responsabilité.
La levée des réserves sur les parties communes
À la réception des parties communes, un procès-verbal liste les réserves : finitions non conformes, défauts apparents, équipements manquants. Le suivi de la levée de ces réserves est une tâche essentielle du syndic durant la première année. Il relance le constructeur, fait constater les reprises, et conserve la trace écrite de chaque échange. Une réserve mal suivie, c’est un défaut qui s’installe et que la copropriété finira par payer.
Constituer la mémoire de l’immeuble
La première année est aussi celle où se construit la documentation qui servira pendant des décennies :
- le dossier des ouvrages exécutés (DOE) et les notices techniques des équipements
- le carnet d’entretien, qui doit être ouvert et alimenté dès la mise en service (voir notre checklist des documents obligatoires)
- les contrats d’entretien des équipements (ascenseur, ventilation, chaufferie, portails)
- les coordonnées des entreprises intervenues, indispensables pour activer les garanties
Un syndic rigoureux met en place cette mémoire dès le départ. Une copropriété qui démarre sans documentation perd un temps considérable au premier incident.
Anticiper le fonds de travaux dès le neuf
On pourrait croire qu’un immeuble neuf n’a pas besoin de fonds de travaux avant longtemps. C’est une erreur de perspective. Les copropriétés à usage d’habitation doivent constituer un fonds de travaux, et commencer à épargner tôt permet de lisser les futures dépenses sur une longue période, plutôt que de subir un appel de fonds brutal le jour où le premier ravalement ou la première réfection de toiture s’impose. Notre article sur le fonds de travaux explique ce mécanisme.
Foire aux questions
Sommes nous obligés de garder le syndic désigné par le promoteur ?
Non. Lors de la première assemblée générale, les copropriétaires sont libres de désigner le syndic de leur choix, à la majorité de l’article 25. Beaucoup de copropriétés neuves choisissent un syndic indépendant du promoteur pour gérer sereinement les éventuels recours en garantie.
Qui signale les désordres des parties communes au constructeur ?
Le syndic, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires. Chaque copropriétaire signale en revanche lui même les désordres de son propre lot privatif. La coordination entre les deux est précieuse la première année.
Que couvre l’assurance dommages ouvrage ?
Elle préfinance la réparation des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités. Le syndic doit conserver l’attestation et savoir l’actionner.
Quand se tient la première assemblée générale d’une copropriété neuve ?
Elle doit être convoquée par le syndic provisoire dans les délais prévus par les textes et le règlement de copropriété, en pratique généralement dans l’année qui suit la mise en place de la copropriété. Plus elle se tient tôt, mieux la copropriété prend son fonctionnement en main.
L’accompagnement Door-In
La première année d’une copropriété neuve ne tolère pas l’improvisation : garanties à activer, réserves à lever, documentation à constituer, gouvernance à installer. Nos cabinets accompagnent les copropriétés neuves dès la livraison pour sécuriser ces fondations. Si votre immeuble vient d’être livré et que vous vous interrogez sur la gestion de cette première année, demandez un devis.
Sources : Code civil (articles 1792 et suivants, garanties de parfait achèvement, biennale et décennale), loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Code des assurances (assurance dommages ouvrage).
