Par l’équipe Door-In, réseau de cabinets de syndic de copropriété. Plus de 500 immeubles et 15 000 lots gérés en France depuis 1964.
Créé par la loi ALUR et profondément renforcé par la loi Climat et Résilience, le fonds de travaux est devenu un pilier de la gestion financière des copropriétés. Dans les immeubles que nous gérons, c’est aussi l’un des sujets qui suscite le plus de questions en assemblée générale : pourquoi cotiser pour des travaux qui ne sont pas encore votés ? Que devient mon argent si je vends ? Peut on récupérer les sommes ? Réponses complètes, chiffres à l’appui.
Ce qu’il faut retenir
Le fonds de travaux est une épargne collective obligatoire, alimentée chaque année par les copropriétaires, destinée à financer les travaux futurs de l’immeuble, en particulier ceux du plan pluriannuel de travaux (PPT). Sa cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au PPT adopté, ni à 5 % du budget prévisionnel. Les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires : en cas de vente, elles ne sont pas remboursées au vendeur.
Qui est concerné en 2026 ?
Le fonds de travaux concerne les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation. Depuis la loi Climat et Résilience, son champ s’est élargi en suivant le même calendrier que le plan pluriannuel de travaux, pour les copropriétés de plus de 15 ans :
- depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- depuis le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots
- depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots et moins
Autrement dit, en 2026, la quasi totalité des copropriétés d’habitation de plus de 15 ans doit avoir constitué son fonds. Une dispense reste possible lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.
Comment la cotisation est elle calculée ?
C’est l’assemblée générale qui vote le montant de la cotisation annuelle, sur proposition du syndic. Mais la loi fixe deux planchers cumulatifs :
- 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale
- 5 % du budget prévisionnel de la copropriété
La cotisation retenue ne peut être inférieure à aucun de ces deux seuils. Prenons un exemple concret tiré de nos immeubles : une copropriété de 40 lots avec un budget prévisionnel de 80 000 € et un PPT adopté chiffrant 300 000 € de travaux sur dix ans. Le plancher « budget » donne 4 000 € par an (5 % de 80 000 €), le plancher « PPT » donne 7 500 € par an (2,5 % de 300 000 €). La cotisation annuelle minimale est donc de 7 500 €, répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes, comme les charges générales. Pour comprendre cette répartition, consultez notre article Charges de copropriété : ce que vous devez savoir.
L’assemblée générale peut voter davantage, et c’est souvent une bonne stratégie : mieux vaut lisser l’effort sur dix ans que voter un appel de fonds massif le jour où le ravalement devient urgent. C’est d’autant plus vrai dans le contexte actuel de hausse généralisée des charges.
Lorsque le montant du fonds dépasse le budget prévisionnel annuel, l’assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations, le temps que les travaux consomment l’épargne accumulée.
À quoi sert concrètement le fonds ?
Le fonds de travaux peut financer :
- les travaux prévus par le plan pluriannuel de travaux adopté
- les travaux décidés en assemblée générale hors budget prévisionnel (ravalement, toiture, rénovation énergétique)
- les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, que le syndic peut engager de sa propre initiative
- les études et diagnostics préparatoires (DTG, audit énergétique, maîtrise d’œuvre)
Son utilisation est votée en assemblée générale, à la même majorité que les travaux qu’il finance. Le syndic présente chaque année l’état du fonds dans les annexes comptables, et les sommes doivent être placées sur un compte bancaire séparé, rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Les intérêts produits reviennent au fonds.
Fonds de travaux et vente d’un lot : la question qui fâche
C’est le point le plus mal compris, et nos gestionnaires le réexpliquent à chaque mutation : les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot, pas au copropriétaire. En cas de vente, le vendeur ne récupère rien. La loi le dit expressément : les cotisations sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.
En pratique, le montant du fonds rattaché au lot figure dans l’état daté établi par le syndic et dans la fiche synthétique de la copropriété. Un fonds bien doté est d’ailleurs un argument de vente : il signale un immeuble bien géré et réduit le risque d’appels de fonds massifs pour l’acquéreur. Rien n’interdit au vendeur de négocier avec l’acheteur une compensation dans le prix, mais cela relève du contrat de vente, pas de la copropriété.
Le rôle du syndic dans la gestion du fonds
Un fonds de travaux n’a de sens que s’il s’articule avec une vraie stratégie patrimoniale. Chez Door-In, nos gestionnaires :
- font adopter et actualisent le plan pluriannuel de travaux, socle du calcul de la cotisation
- proposent en assemblée générale un niveau de cotisation cohérent avec l’état réel de l’immeuble, pas seulement le minimum légal
- placent les sommes sur un compte séparé rémunéré et en rendent compte chaque année
- anticipent les gros postes (ravalement, toiture, chaufferie) pour que le financement combine fonds de travaux, subventions et, si besoin, appels complémentaires votés sereinement
Un immeuble qui épargne 2,5 % par an de son PPT vote ses travaux sans drame. Un immeuble sans fonds vote dans l’urgence, sous la pression, et souvent plus cher.
Foire aux questions sur lesfonds de travaux
Le fonds de travaux est il obligatoire pour une petite copropriété ?
Oui, dès lors que l’immeuble est à destination totale ou partielle d’habitation et a plus de 15 ans, sauf dispense liée à un DTG ne révélant aucun besoin de travaux sur dix ans. Les copropriétés de 50 lots et moins sont entrées dans l’obligation au 1er janvier 2025.
Peut on utiliser le fonds pour combler un déficit de charges courantes ?
Non. Le fonds de travaux est affecté aux travaux et aux études qui les préparent. Il ne peut pas servir de trésorerie pour le budget courant.
Que se passe t il si la copropriété refuse de voter la cotisation ?
La cotisation est une obligation légale. Le syndic doit appeler au minimum les planchers légaux. Une assemblée générale ne peut pas voter une cotisation inférieure aux 2,5 % du PPT et aux 5 % du budget prévisionnel.
Le fonds peut il financer des travaux sur parties privatives ?
Par exception, oui lorsqu’il s’agit de travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives, comme certains travaux de rénovation énergétique votés par l’assemblée générale.
L’accompagnement Door-In
Bien dimensionner son fonds de travaux, c’est transformer une obligation légale en outil de valorisation du patrimoine. Nos cabinets accompagnent les conseils syndicaux dans l’élaboration du plan pluriannuel de travaux et la définition d’une trajectoire d’épargne réaliste. Contactez le cabinet Door-In le plus proche pour faire le point sur la santé financière de votre copropriété.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 14-2 et suivants), loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021.
