Par l’équipe Door-In, réseau de cabinets de syndic de copropriété. Plus de 500 immeubles et 15 000 lots gérés en France depuis 1964.
2026 marque la dernière étape du calendrier fixé par la loi Climat et Résilience : le DPE collectif devient obligatoire pour toutes les copropriétés d’habitation, y compris les plus petites. Dans nos assemblées générales, le sujet énergétique est désormais incontournable, entre obligations réglementaires, interdictions de location des passoires thermiques et hausse des charges de chauffage. Voici le point complet sur ce qui s’applique, à qui, et ce que votre syndic doit faire.
Ce qu’il faut retenir
Le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis 2024, pour celles de 50 à 200 lots depuis 2025, et pour toutes les autres depuis le 1er janvier 2026. Il évalue la performance énergétique de l’immeuble entier et alimente le plan pluriannuel de travaux. En parallèle, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Pour les copropriétaires bailleurs, l’inaction collective a désormais un coût individuel direct.
Le DPE collectif : de quoi parle t on ?
Contrairement au DPE individuel réalisé lot par lot, le DPE collectif porte sur le bâtiment dans son ensemble : enveloppe (murs, toiture, menuiseries), systèmes collectifs de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il attribue à l’immeuble une étiquette de A à G et identifie les postes de déperdition.
Son intérêt dépasse la conformité : il sert de socle technique au projet de plan pluriannuel de travaux et il peut, sous conditions, être décliné en DPE individuels pour les lots, ce qui évite à chaque copropriétaire de payer son propre diagnostic lors d’une vente ou d’une location.
Le calendrier des obligations, copropriété par copropriété
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé une entrée en vigueur progressive du DPE collectif pour les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation :
- 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots
- 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots
- 1er janvier 2026 : toutes les copropriétés, y compris celles de moins de 50 lots
Le même mouvement progressif a rendu obligatoire le projet de plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés de plus de 15 ans, désormais généralisé lui aussi. Ces deux outils fonctionnent ensemble : le DPE collectif diagnostique, le PPT planifie et chiffre, le fonds de travaux finance.
À noter : le DPE a une durée de validité de dix ans, mais les diagnostics les plus anciens, réalisés avant la réforme de 2021, ont perdu leur validité. Si votre immeuble s’appuie encore sur un document antérieur, il est probablement caduc.
Les interdictions de location : le vrai aiguillon
Ce qui a changé la donne dans les assemblées générales, ce ne sont pas les diagnostics, ce sont les sanctions du calendrier « décence énergétique » :
- depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (nouveaux baux et renouvellements)
- à partir du 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F
- à partir du 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E
S’y ajoutent le gel des loyers des logements F et G, en vigueur depuis août 2022, et l’audit énergétique obligatoire à la vente pour les maisons et immeubles en monopropriété mal classés.
Pour un copropriétaire bailleur, la conséquence est directe : si la mauvaise étiquette de son lot provient de l’immeuble (façades non isolées, chaudière collective vétuste, simple vitrage généralisé), il ne peut pas s’en sortir seul. Les travaux sur parties communes se votent en assemblée générale. C’est ce qui explique la montée des tensions entre bailleurs pressés de rénover et occupants réticents à engager des dépenses. Le rôle du syndic est précisément d’objectiver ce débat avec un DPE collectif sérieux et un PPT chiffré.
Comment financer la rénovation énergétique ?
Le coût est l’objection numéro un, et elle est légitime dans le contexte de hausse des charges. Mais une opération bien montée mobilise plusieurs leviers cumulables :
- MaPrimeRénov’ Copropriétés pour les travaux sur parties communes permettant un gain énergétique suffisant, avec des bonifications pour les copropriétés fragiles et les sorties de passoire (voir notre article sur les évolutions de MaPrimeRénov’ Copropriétés)
- les certificats d’économie d’énergie (CEE) versés par les fournisseurs d’énergie
- l’éco-prêt à taux zéro collectif, souscrit par le syndicat pour le compte des copropriétaires volontaires
- le fonds de travaux, qui prend ici tout son sens
- les aides locales des régions, départements et intercommunalités
Notre dossier sur les aides à la rénovation énergétique détaille les dispositifs. Et pour les copropriétaires qui veulent agir à leur échelle en attendant les travaux collectifs, nos conseils pour améliorer votre DPE restent d’actualité.
Ce que votre syndic doit faire concrètement
Sur le volet énergétique, un syndic professionnel ne se contente pas d’inscrire une résolution à l’ordre du jour. Dans les immeubles Door-In, la démarche suit quatre temps :
- diagnostiquer : faire réaliser le DPE collectif par un diagnostiqueur certifié, en le couplant si pertinent avec un DTG ou un audit énergétique pour disposer de scénarios de travaux chiffrés
- planifier : intégrer les conclusions au projet de plan pluriannuel de travaux soumis au vote, avec une hiérarchie claire des interventions et leur impact sur l’étiquette
- financer : monter le plan de financement combinant fonds de travaux, MaPrimeRénov’ Copropriétés, CEE et éco-PTZ collectif, en s’appuyant si besoin sur un assistant à maîtrise d’ouvrage
- exécuter et suivre : piloter la consultation des entreprises, le vote des travaux et le chantier, puis mesurer les gains réels sur les charges de chauffage
L’erreur classique consiste à voter un DPE collectif « pour être en règle » puis à le laisser dormir. Le diagnostic n’a de valeur que s’il débouche sur une trajectoire de travaux votée et financée.
Foire aux questions
Ma copropriété de 12 lots est elle vraiment concernée en 2026 ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2026, l’obligation de DPE collectif s’applique à toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation, quelle que soit leur taille, dès lors que le permis de construire est antérieur à 2013.
Le DPE collectif remplace t il les DPE individuels ?
Il peut servir de base pour générer des DPE individuels pour chaque lot, ce qui est souvent plus économique. Un copropriétaire reste néanmoins libre de faire réaliser un DPE individuel, par exemple s’il a rénové son logement et veut valoriser une meilleure étiquette que celle de l’immeuble.
Qui paie le DPE collectif ?
C’est une dépense du syndicat des copropriétaires, votée en assemblée générale et répartie comme les charges générales. Son coût dépend de la taille et de la complexité de l’immeuble.
Que risque une copropriété qui ne fait rien ?
Il n’existe pas de sanction administrative directe contre le syndicat, mais les conséquences sont bien réelles : lots invendables ou interdits de location pour les bailleurs, décote du patrimoine, responsabilité du syndic susceptible d’être recherchée pour défaut de conseil, et travaux finalement réalisés dans l’urgence, au pire moment et au pire prix.
L’accompagnement Door-In
La transition énergétique d’une copropriété est un projet de plusieurs années qui se gagne par l’anticipation. Nos gestionnaires pilotent chaque étape, du diagnostic au suivi de chantier, avec un objectif simple : protéger la valeur de votre patrimoine et la louabilité de vos lots. Contactez le cabinet Door-In le plus proche pour faire le point sur la situation énergétique de votre immeuble.
Sources : loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Code de la construction et de l’habitation, décret n° 2021-19 du 13 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique.
