L’investissement locatif est un bon moyen pour accroître votre patrimoine immobilier. Toutefois, tous les projets ne sont pas forcément rentables. Tout doit donc être analysé en détails pour réussir et surtout optimiser votre investissement locatif. Concurrence, profil des locataires, nature du bien … Rien ne doit être laissé de côté.
1 – Définir la localisation de votre bien immobilier
L’emplacement de votre bien immobilier est l’un des premiers critères à définir. Et pour cause… Si vous choisissez un logement situé en pleine campagne, la demande sera moins forte que si ce logement se trouve à Paris intra-muros. Ces logements demanderont par contre un investissement pouvant varier du simple au triple en fonction de leur localisation. Pour acheter votre bien au bon endroit, vous devez analyser en conséquence la situation du marché locatif de la région qui vous intéresse. Il vous faudra notamment prendre en compte l’offre et la demande, c’est-à-dire la facilité ou non pour les locataires de trouver un logement, mais également leur budget, comparé aux loyers pratiqués.
Notez que certaines zones géographiques sont plus ou moins avantageuses pour investir que d’autres. Par exemple, dans certains secteurs, il sera facile pour les locataires de trouver un logement. Le propriétaire sera, quant à lui, plus susceptible d’être impacté par le risque de vacance locative. Autre exemple, si le loyer demandé est trop élevé, le propriétaire aura du mal à trouver un locataire solvable, etc.
2 – Choisir le type de bien de votre investissement locatif
Après avoir défini votre secteur géographique, il vous faudra maintenant choisir le type de bien dans lequel vous souhaitez investir : neuf, ancien, maison, appartement, nombre de pièces, etc. Généralement, votre choix sera orienté selon les propositions disponibles sur le marché.
Un logement neuf ou ancien ?
Ces deux options ont chacune leurs avantages et inconvénients. En investissant dans du neuf, vous n’aurez aucun travaux à prévoir avant un moment, par contre le prix d’achat sera plus élevé que sur de l’ancien. A contrario, un logement ancien vous demandera sûrement quelques travaux, mais sera rentable plus rapidement.
Quelle surface choisir ?
Studio, T1, T2, T3, petite maison, villa… En fonction du type de bien choisi, votre logement sera plus ou moins facile à louer. Généralement, il ressort que les petites surfaces (studio, T1, T2) sont plus rentables que les autres. De nombreux investisseurs font ainsi le choix d’acquérir des logements étudiants ou EHPAD par exemple.
3 – Fixer le montant du loyer
Le montant du loyer doit être fixé au plus juste. Pour ne pas faire fausse route, n’hésitez pas à comparer le marché sur des plateformes de location telles que Leboncoin, SeLoger ou PAP par exemple. Vous aurez une idée plus précise des loyers qui s’appliquent en fonction de la localisation et du type de bien immobilier. Il vous suffit ensuite de demander un loyer en accord avec le marché locatif actuel de votre quartier.
Bon à savoir : Selon la ville dans laquelle vous investirez, un encadrement des loyers peut exister. Vous ne pourrez pas fixer un loyer supérieur à un montant maximum. Pensez à vérifier si le logement se trouve dans une zone où un encadrement des loyers existe.
4 – Calculer la rentabilité locative
Avant de vous lancer définitivement dans votre investissement locatif, pensez également à calculer la rentabilité locative de votre bien.
Indispensable pour bien investir dans l’immobilier, la rentabilité locative correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition. Pour faire simple, c’est la différence entre l’investissement fait initialement et les loyers payés ensuite par les locataires.
Sachez toutefois que calculer sa rentabilité n’est pas chose facile. En effet, beaucoup d’éléments sont à prendre en compte. La bonne nouvelle ? Il existe des simulateurs de rentabilité en ligne qui permettent de calculer le montant que votre investissement va vous coûter ou bien vous rapporter chaque mois. Très simples d’utilisation, ces calculettes de rendement locatif vous demandent simplement le montant du loyer mensuel, les charges, la fiscalité appliquée et la mensualité d’emprunt !
5 – Financer votre projet d’investissement locatif
Pour financer votre projet d’investissement locatif, vous pouvez utiliser vos fonds propres, via un prêt immobilier ou cumuler les deux.
Le prêt immobilier avec apport est généralement le plus souvent choisi. Il faudra alors bien vérifier que le montant du loyer reçu permettra de rembourser l’échéance de votre mensualité.
6 – Choisir ses locataires avec soin
Le profil de vos locataires dépendra principalement de la localisation de votre logement et de sa surface. Peu importe la cible visée, il vous faudra être vigilant sur certains points afin d’éviter les loyers impayés.
Vérifiez notamment que le futur locataire soit solvable (le montant du loyer doit représenter au moins le tiers de ses revenus).
Dans tous les cas, demandez un dossier de candidature complet incluant pièces d’identité, justificatif de revenus sur les 3 derniers mois, garant si nécessaire, etc.
Maintenant que vous connaissez toutes les étapes clés, c’est à vous de jouer !
