L’assurance copropriété : comment ça marche ?

L’assurance copropriété : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’une assurance copropriété ? Est-elle obligatoire ? Et à quoi sert-elle ?

Dégâts des eaux, incendies, effractions… Un immeuble en copropriété peut subir plusieurs dommages, dans ses parties communes et ses parties privatives. Obligatoire, l’assurance copropriété permet de garantir ces risques. Mais qui doit la souscrire ? Quelles parties de l’immeuble couvre-t-elle ? Et quels types de risques garantit-elle ? Zoom sur le fonctionnement et la mise en œuvre de cette assurance.

Fonctionnement d’une copropriété 

Définie et encadrée par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, une copropriété est un bien immobilier détenu par au moins deux personnes. Personnes physiques (particuliers) ou personnes morales, les copropriétaires possèdent chacun un lot de copropriété indivisible, qui inclut une partie privative et une quote-part des parties communes (exprimée en tantièmes). 

Plusieurs organes garantissent le bon fonctionnement d’un immeuble en copropriété, chacun ayant des rôles bien définis :

  • le syndicat de copropriété (ou syndicat de copropriétaires) est constitué, de fait, par l’ensemble des copropriétaires. Il prend les décisions qui concernent les parties communes de l’immeuble et l’immeuble dans son ensemble, à l’occasion d’une assemblée générale (lien vers page) annuelle ;
  • le syndic est désigné en assemblée générale et représente le syndicat de copropriétaires. Professionnel ou bénévole, il a pour mission d’administrer l’immeuble et d’exécuter les décisions votées en assemblée générale ;
  • le conseil syndical est également élu par l’assemblée générale des copropriétaires. Lien entre le syndic et les copropriétaires, il a pour mission d’assister et de contrôler le syndic. Il a également un rôle consultatif.

Les droits et les obligations des copropriétaires, ainsi que les conditions de fonctionnement de la copropriété, sont définis dans le règlement de copropriété. Établi et voté en assemblée générale, c’est le document de référence de la copropriété. Il précise la répartition des lots, la répartition des charges, les conditions d’utilisation des parties privatives et communes… 

D’autres documents garantissent la bonne administration de l’immeuble. L’état descriptif de division répertorie tous les lots de copropriété de manière précise. Le carnet d’entretien permet de suivre les travaux effectués dans l’immeuble, les contrats de maintenance et d’entretien, ainsi que les contrats d’assurance en cours. Le diagnostic technique global (DTG) regroupe enfin toutes les informations sur l’état général du bâtiment.

Quelles assurances dans une copropriété ?

Un immeuble en copropriété est couvert par deux types d’assurance : l’assurance de la copropriété et les assurances habitation de chaque copropriétaire. L’assurance de la copropriété couvre les dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes. Les différentes assurances habitation des copropriétaires couvrent quant à elles les sinistres émanant d’un logement personnel.

L’assurance des copropriétaires

Chacun des copropriétaires de l’immeuble doit être couvert par une assurance en responsabilité civile, qu’il occupe ou non son logement. Cette assurance permet de couvrir les dommages provoqués par un sinistre prenant naissance dans son logement. Les dommages peuvent toucher les occupants du logement (le propriétaire ou le locataire), des voisins ou des tiers, ou encore les parties communes de l’immeuble. 

Une assurance multirisques propriétaire permet de couvrir les dommages causés à l’appartement et au mobilier, ainsi que la responsabilité civile « vie privée » du propriétaire. Elle peut aussi inclure une garantie protection juridique. 

L’assurance de la copropriété 

L’assurance collective de copropriété permet quant à elle de garantir les dommages à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété. Depuis 2014, il est obligatoire pour le syndicat des copropriétaires d’être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (loi Alur).

L’assurance de la copropriété est souscrite par le syndic, au nom de l’immeuble. Il fait établir plusieurs devis d’assurance et les présente ensuite au conseil syndical, pour validation. Après avoir comparé les offres, ce sont les copropriétaires qui choisissent celle qui leur semble la plus intéressante, en assemblée générale.

Le montant de la prime d’assurance copropriété dépend du risque couvert. Il est calculé par l’assureur en fonction de plusieurs critères : situation géographique de l’immeuble en copropriété (zone sensible ou non, exposition à des risques naturels ou non), surface habitable et surface non habitable (parkings, caves, garages…), présence de commerces en rez-de-chaussée, taux de sinistralité sur les dernières années… La prime est une charge supportée par les différents copropriétaires. 

L’assurance copropriété permet d’indemniser les victimes et de réparer les dégâts émanant des parties communes de l’immeuble. Ces sinistres peuvent par exemple être provoqués par un élément du bâtiment ou par le bâtiment lui-même : l’immeuble s’effondre, une partie de son toit se détache à cause d’un défaut d’entretien, les marches de ses escaliers sont abîmées ou glissantes… Les dégâts peuvent aussi être causés par une personne travaillant pour l’immeuble (un agent d’entretien, un gardien, un jardinier…).

Mise en œuvre de la garantie

Si les dégâts sont provoqués par un sinistre ayant pris naissance dans une partie privative de l’immeuble, c’est au copropriétaire du logement en question de mettre en œuvre l’indemnisation et de déclarer le sinistre à son assurance.

Si les dégâts sont causés par un évènement émanant des parties communes de l’immeuble, c’est au syndic de se rapprocher de l’assurance de la copropriété, pour faire une déclaration de sinistre.

La convention IRSI

Lorsqu’un immeuble en copropriété subit un dommage, certaines règles s’appliquent. La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) encadre la gestion de ces sinistres.

Cette convention résulte d’un accord entre les compagnies d’assurance. Elle a pour objectif de faciliter la prise en charge et l’indemnisation des sinistres « incendie et dégâts des eaux » dans les immeubles en copropriété. Pour pouvoir l’appliquer, la réparation des dommages ne doit pas excéder 5 000 euros. 

La convention IRSI désigne :

  • l’assureur gestionnaire du sinistre : dans un local privatif, c’est l’assureur de l’occupant qui prend en charge la gestion du dossier ;
  • l’assureur qui doit payer les indemnités :
    • pour les dégâts inférieurs à 1 600 euros hors taxes, c’est l’assureur gestionnaire qui indemnise (sans recours ultérieur possible contre un autre assureur) ;
    • pour les dégâts compris entre 1 600 et 5 000 euros hors taxe, l’assureur gestionnaire doit mener une expertise pour le compte des autres assureurs. Chaque assureur indemnise son client. En cas de litige, l’assureur gestionnaire peut exercer un recours.

En présence d’un dégât des eaux, la convention IRSI désigne l’assureur qui doit organiser la recherche de fuite. Ce dernier prend également en charge les frais occasionnés (sans plafond, ni franchise).

Assurance copropriété : quelles garanties ?

Responsabilité civile, assurance multirisques habitation, protection juridique… Une assurance copropriété peut offrir différentes garanties.

La responsabilité civile de la copropriété

Obligatoire, la garantie responsabilité civile de la copropriété (RC copropriété) permet d’indemniser les dommages causés par l’immeuble lui-même ou par les employés de la copropriété. Toutes les installations et tous les éléments de l’immeuble doivent donc être déclarés à l’assureur (une clôture extérieure, une antenne sur le toit, un ascenseur, des escaliers…).

Matériels ou corporels, ces dommages peuvent toucher des tiers (une tuile du toit qui tombe sur un passant dans la rue), ainsi que les propriétaires ou locataires de l’immeuble (le gardien qui fait tomber votre locataire dans les escaliers).

L’assurance dommages

L’assurance de la copropriété couvre – dans la plupart des cas – un certain nombre de risques. En cas de sinistre subi par le bâtiment, la copropriété est indemnisée.

Les garanties classiques de l’assurance dommages à l’immeuble incluent en général :

  • les dommages provoqués par des dégâts des eaux : un débordement, une inondation causée par une infiltration dans la toiture ou par une rupture de canalisation… ;
  • les dégâts provoqués par un incendie, une tempête, une explosion ou la foudre ;
  • les dégâts causés par une catastrophe naturelle (inondation, avalanche, tremblement de terre), et ceux qui résultent d’attentats ou d’actes de terrorisme ;
  • les dégâts sur les toitures, provoqués par une tempête, par la grêle ou par la neige ;
  • les « bris de glace », les dégâts aux vitres et aux glaces des parties communes ;
  • le vol et les détériorations provoquées par les cambrioleurs : ce type de garantie permet de couvrir le vol de biens collectifs (des installations collectives comme des parkings à vélo, les doubles des clés dans le local du gardien…).

La garantie protection juridique

Le contrat d’assurance copropriété peut également prévoir une garantie de protection juridique. Cette garantie peut s’avérer particulièrement utile, notamment lorsque le syndic de copropriété est un syndic bénévole.

La garantie protection juridique permet aux copropriétaires d’être assistés dans les litiges les opposant à des tiers, lorsque que ces litiges ne relèvent pas de la garantie responsabilité civile. Cette garantie ne peut en revanche pas être utilisée par l’un des copropriétaires pour attaquer un autre copropriétaire.