Si le locataire profite de certains droits dès la signature du bail, il s’engage également à respecter certaines obligations et le règlement de copropriété.
Plusieurs acteurs participent à la vie et au bon fonctionnement d’un immeuble en copropriété. Représentant des copropriétaires, le conseil syndical (composé de copropriétaires) et le syndic sont notamment chargés de l’administration et de la gestion de la copropriété. Mais si certains logements de la copropriété sont habités par les copropriétaires eux-mêmes, d’autres sont parfois occupés par des locataires. Dans ce cas, le copropriétaire est responsable des actions de son locataire et des troubles éventuels envers les autres copropriétaires. Alors quels sont les droits et les obligations des locataires dans une copropriété ? Et quelles relations entretiennent-ils avec le syndic ?
Quels sont les droits du locataire ?
Lorsqu’il loue un logement au sein d’une copropriété, le locataire profite de certains droits. Les bailleurs doivent notamment fournir un logement décent et en bon état, assurer la tranquillité du locataire, lui transmettre ses quittances de loyer et notifier des décisions importantes. Ils sont également tenus responsables en cas de dommages dus au non-respect de leurs obligations légales.
Un logement décent
Le propriétaire doit fournir à son locataire un logement décent, en bon état de fonctionnement et équipé pour lui garantir un confort minimal.
Pour être considéré comme décent, le logement loué doit :
fournir une surface habitable minimum : le logement doit comporter au moins une pièce principale, avec une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, ou avec un volume habitable de 20 m³ ;
ne pas présenter de risque pour la sécurité ou la santé du locataire : clos et couvert, le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air, comporter des garde-corps et des escaliers sécurisés, permettre une aération suffisante, être équipé de réseaux, branchements et appareils conformes aux normes de sécurité, comporter une pièce qui donne sur l’extérieur…
ne pas être infesté par des animaux nuisibles ou des parasites ;
respecter un critère de performance énergétique minimale ;
comporter certains équipements, le rendant conforme à un usage d’habitation : chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine, sanitaires intérieurs, réseau électrique.
Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose de recours. En revanche, cela ne le dispense pas du paiement de son loyer. Si le propriétaire bailleur ne fait pas les travaux demandés, il peut être sanctionné par le juge (réduction du loyer, dommages et intérêts au locataire).
Un logement en bon état
Le propriétaire doit fournir à son locataire un logement en bon état d’usage et de réparation. Les équipements doivent être en bon état de fonctionnement. Pendant toute la durée de la location, le bailleur doit réaliser les travaux nécessaires à l’entretien du logement et à son maintien en bon état (réparation du ballon d’eau chaude, réparation d’un volet roulant défectueux…), en dehors des réparations locatives. Le propriétaire prend également en charge tous les travaux nécessaires à l’amélioration des parties communes (ravalement de façades, remplacement de l’ascenseur…).
À l’exclusion des travaux liés à la décence du logement, le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre sur la réalisation des travaux nécessaires à l’entrée dans les lieux. Inscrit dans le contrat de location, cet accord précise la nature des travaux et la déduction du loyer du montant des travaux payés par le locataire.
La tranquillité
Le locataire d’un bien en copropriété a également le droit à la jouissance paisible des parties privatives du logement. Le propriétaire bailleur doit assurer sa tranquillité et empêcher tout trouble de jouissance, y compris les troubles de voisinage. Par exemple, il ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord de son locataire. Le locataire a le droit d’aménager et d’utiliser les lieux librement. Il peut inviter ou héberger (gratuitement) toute personne de son choix.
Le propriétaire doit ensuite assurer l’occupation paisible du logement (mise en œuvre de solutions contre les nuisances sonores, isolation…). En échange, le locataire doit veiller à ne pas causer de nuisances dans le logement, et respecter le règlement de copropriété.
Le locataire a enfin le droit d’aménager son logement comme il le souhaite. Il peut par exemple peindre les murs des pièces ou accrocher des tableaux ou des étagères. En revanche, il ne peut pas procéder à des travaux de transformation du logement sans l’autorisation du propriétaire (abattre une cloison, transformer une salle de bain en cuisine…).
L’obtention des quittances de loyer
Pour chaque loyer réglé, le locataire peut demander au propriétaire de lui fournir gratuitement une quittance de loyer. Ce document détaille les sommes réglées, en distinguant le montant du loyer du montant des charges. Le propriétaire doit pouvoir justifier le montant des charges récupérées.
La quittance de loyer peut être transmise par mail (sur accord du locataire).
Quelles sont les obligations du locataire ?
Si le locataire profite de certains droits dès la signature du bail, il s’engage également à respecter certaines obligations et le règlement de copropriété. Il est essentiel que le locataire maintienne de bonnes relations avec les autres occupants de la copropriété, en respectant les règles de coexistence harmonieuse et les responsabilités vis-à-vis du syndicat de copropriété.
Le paiement du loyer et des charges
La première obligation du locataire (dans une copropriété ou non) est de payer son loyer et ses charges, à la date convenue dans le bail. Le montant du loyer est librement fixé par le propriétaire (sauf dans les zones tendues, soumises à un encadrement des loyers). Le paiement est en général mensuel (si ce n’est pas le cas, le locataire peut demander à ce qu’il le soit).
Les charges locatives (ou charges récupérables) correspondent aux dépenses engagées par le propriétaire, dont il demande remboursement au locataire. Il peut s’agir :
des sommes réglées pour les services liés au fonctionnement du logement : fourniture d’énergie (eau, électricité, gaz), fonctionnement de l’ascenseur, chauffage collectif… ;
des dépenses d’entretien et de petites réparations pour les parties communes (entretien des parties communes et des espaces extérieurs…) ;
des taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, redevance assainissement, balayage…).
Le respect de l’usage prévu du logement
Le locataire d’un logement en copropriété doit ensuite respecter l’usage prévu du logement et la destination de l’immeuble, fixés dans le bail. Si le bail mentionne que le logement est uniquement à usage d’habitation, il ne peut par exemple pas l’utiliser comme local professionnel ou pour une activité commerciale.
Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni effectuer des modifications sur ses équipements, sans l’accord écrit de son propriétaire. Il doit également répondre des éventuelles dégradations du logement (sauf si elles sont dues à un cas de force majeure, à une malfaçon, à une faute du propriétaire ou d’un tiers).
Le locataire doit enfin laisser libre l’accès au logement pour la réalisation de certains travaux (amélioration des parties communes ou d’autres lots de copropriété votée en assemblée générale, amélioration de la performance énergétique du logement…).
La prise en charge de l’entretien courant du logement
Le locataire doit assurer les petites réparations (réparations locatives) et l’entretien courant du logement. Toutes les réparations dues à un usage anormal du logement sont également à sa charge.
Il est responsable de :
l’entretien des parties extérieures à usage privatif : jardin, auvents, terrasse, marquises, gouttières ;
l’entretien des portes et des fenêtres : mécanismes d’ouverture et de fermeture, vitrages, stores et volets, grilles de portail ;
l’entretien des parties intérieures : plafonds, murs et cloisons, revêtements de sol, placards et menuiseries ;
l’entretien des installations de plomberie, de certains éléments d’équipement d’électricité et des équipements mis à sa disposition (lave-linge, réfrigérateur, pompe à chaleur, cheminées…).
Le contrat de bail et ses implications
Le contrat de bail est un document essentiel qui régit la relation entre le locataire et le bailleur dans une copropriété. Il définit les droits et les obligations de chaque partie, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer, les charges, les réparations et les responsabilités.
Le contrat de bail doit être clair et précis, et inclure des informations telles que la durée du bail, le montant du loyer, les charges et les frais associés, ainsi que les conditions de résiliation. Il est crucial que le locataire lise attentivement le contrat avant de le signer, afin de bien comprendre ses obligations et ses droits.
En cas de litige, le contrat de bail peut servir de référence pour déterminer les responsabilités de chaque partie. Il est donc essentiel de conserver une copie du contrat de bail et de le mettre à jour régulièrement si nécessaire. Un contrat bien rédigé et complet peut prévenir de nombreux conflits et assurer une cohabitation harmonieuse au sein de la copropriété.
Locataire en copropriété : quels liens avec le syndic ?
Professionnel ou bénévole, le syndic est responsable de l’administration et de la gestion de la copropriété (loi du 10 juillet 1965). Si le locataire et le syndic de copropriété ne sont liés par aucun contrat, ils sont néanmoins amenés à avoir des interactions au quotidien. En effet, le locataire vit sur place. Il est souvent le premier à être au courant des problèmes pouvant survenir au sein de la copropriété.
C’est le propriétaire qui fait le lien entre son locataire et le syndic. Le propriétaire doit par exemple transmettre les demandes de son locataire au syndic (lorsque la requête concerne l’administration de la copropriété ou les parties communes). Toutes les charges de copropriété sont facturées au propriétaire : il les refacture ensuite à son locataire.
C’est également au propriétaire de s’assurer que son locataire respecte bien le règlement de copropriété. Ce document lui est en effet opposable. Au sein de la copropriété, le locataire n’a pas plus ou moins de droits que les copropriétaires. En cas de problème, le propriétaire est responsable des agissements de son locataire devant le syndicat des copropriétaires. C’est à lui d’agir pour faire cesser tout trouble du voisinage ou désordre signalé par le syndic.
Les droits du locataire en cas de litige
En cas de litige, le locataire dispose de plusieurs droits qu’il peut invoquer pour se protéger. Voici quelques-uns des principaux droits du locataire :
Contester une décision du syndic ou du conseil syndical : Le locataire peut s’opposer à une décision qu’il juge injuste ou non conforme au règlement de copropriété.
Demander une réparation pour les dommages causés par le bailleur ou le syndic : Si des dommages sont causés par une négligence du bailleur ou du syndic, le locataire peut demander une réparation.
Demander une réduction du loyer en cas de défaut de réparation ou de maintenance : Si le bailleur ne respecte pas ses obligations de réparation ou de maintenance, le locataire peut demander une réduction du loyer.
Demander la résiliation du bail en cas de non-respect des obligations du bailleur : En cas de manquement grave aux obligations du bailleur, le locataire peut demander la résiliation du bail.
Il est important de noter que les droits du locataire peuvent varier en fonction de la législation et des règlements en vigueur dans la copropriété. Il est donc recommandé de consulter un avocat ou un expert en droit de la copropriété pour obtenir des conseils spécifiques. En connaissant et en exerçant ses droits, le locataire peut mieux se protéger et assurer une cohabitation sereine au sein de la copropriété.
