Les droits et obligations du locataire dans une copropriété

Locataire dans une copropriété : droits et obligations

Si le locataire profite de certains droits dès la signature du bail, il s’engage également à respecter certaines obligations et le règlement de copropriété.

Plusieurs acteurs participent à la vie et au bon fonctionnement d’un immeuble en copropriété. Représentant des copropriétaires, le conseil syndical (composé de copropriétaires) et le syndic sont notamment chargés de l’administration et de la gestion de la copropriété. Mais si certains logements de la copropriété sont habités par les copropriétaires eux-mêmes, d’autres sont parfois occupés par des locataires. Alors quels sont les droits et les obligations des locataires dans une copropriété ? Et quelles relations entretiennent-ils avec le syndic ?

Les droits du locataire

Lorsqu’il loue un logement au sein d’une copropriété, le locataire profite de certains droits. Le propriétaire bailleur doit notamment lui fournir un logement décent et en bon état, assurer sa tranquillité et lui transmettre ses quittances de loyer.

Un logement décent

Le propriétaire doit fournir à son locataire un logement décent, en bon état de fonctionnement et équipé pour lui garantir un confort minimal.

Pour être considéré comme décent, le logement loué doit :

  • fournir une surface habitable minimum : le logement doit comporter au moins une pièce principale, avec une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, ou avec un volume habitable de 20 m³ ;
  • ne pas présenter de risque pour la sécurité ou la santé du locataire : clos et couvert, le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air, comporter des garde-corps et des escaliers sécurisés, permettre une aération suffisante, être équipé de réseaux, branchements et appareils conformes aux normes de sécurité, comporter une pièce qui donne sur l’extérieur…
  • ne pas être infesté par des animaux nuisibles ou des parasites ;
  • respecter un critère de performance énergétique minimale ;
  • comporter certains équipements, le rendant conforme à un usage d’habitation : chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine, sanitaires intérieurs, réseau électrique.

Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose de recours. En revanche, cela ne le dispense pas du paiement de son loyer. Si le propriétaire bailleur ne fait pas les travaux demandés, il peut être sanctionné par le juge (réduction du loyer, dommages et intérêts au locataire).

Un logement en bon état

Le propriétaire doit fournir à son locataire un logement en bon état d’usage et de réparation. Les équipements doivent être en bon état de fonctionnement. Pendant toute la durée de la location, le bailleur doit réaliser les travaux nécessaires à l’entretien du logement et à son maintien en bon état (réparation du ballon d’eau chaude, réparation d’un volet roulant défectueux…), en dehors des réparations locatives. Le propriétaire prend également en charge tous les travaux nécessaires à l’amélioration des parties communes (ravalement de façades, remplacement de l’ascenseur…).

À l’exclusion des travaux liés à la décence du logement, le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre sur la réalisation des travaux nécessaires à l’entrée dans les lieux. Inscrit dans le contrat de location, cet accord précise la nature des travaux et la déduction du loyer du montant des travaux payés par le locataire.

La tranquillité

Le locataire d’un bien en copropriété a également le droit à la jouissance paisible des parties privatives du logement. Le propriétaire bailleur doit assurer sa tranquillité et empêcher tout trouble de jouissance. Par exemple, il ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord de son locataire. Le locataire a le droit d’aménager et d’utiliser les lieux librement. Il peut inviter ou héberger (gratuitement) toute personne de son choix.

Le propriétaire doit ensuite assurer l’occupation paisible du logement (mise en œuvre de solutions contre les nuisances sonores, isolation…). En échange, le locataire doit veiller à ne pas causer de nuisances dans le logement, et respecter le règlement de copropriété.

Le locataire a enfin le droit d’aménager son logement comme il le souhaite. Il peut par exemple peindre les murs des pièces ou accrocher des tableaux ou des étagères. En revanche, il ne peut pas procéder à des travaux de transformation du logement sans l’autorisation du propriétaire (abattre une cloison, transformer une salle de bain en cuisine…).

L’obtention des quittances de loyer

Pour chaque loyer réglé, le locataire peut demander au propriétaire de lui fournir gratuitement une quittance de loyer. Ce document détaille les sommes réglées, en distinguant le montant du loyer du montant des charges. Le propriétaire doit pouvoir justifier le montant des charges récupérées.

La quittance de loyer peut être transmise par mail (sur accord du locataire).

Les obligations du locataire

Si le locataire profite de certains droits dès la signature du bail, il s’engage également à respecter certaines obligations et le règlement de copropriété.

Le paiement du loyer et des charges

La première obligation du locataire (dans une copropriété ou non) est de payer son loyer et ses charges, à la date convenue dans le bail. Le montant du loyer est librement fixé par le propriétaire (sauf dans les zones tendues, soumises à un encadrement des loyers). Le paiement est en général mensuel (si ce n’est pas le cas, le locataire peut demander à ce qu’il le soit).

Les charges locatives (ou charges récupérables) correspondent aux dépenses engagées par le propriétaire, dont il demande remboursement au locataire. Il peut s’agir :

  • des sommes réglées pour les services liés au fonctionnement du logement : fourniture d’énergie (eau, électricité, gaz), fonctionnement de l’ascenseur, chauffage collectif… ;
  • des dépenses d’entretien et de petites réparations pour les parties communes (entretien des parties communes et des espaces extérieurs…) ;
  • des taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, redevance assainissement, balayage…).

Le respect de l’usage prévu du logement

Le locataire d’un logement en copropriété doit ensuite respecter l’usage prévu du logement et la destination de l’immeuble, fixés dans le bail. Si le bail mentionne que le logement est uniquement à usage d’habitation, il ne peut par exemple pas l’utiliser comme local professionnel ou pour une activité commerciale.

Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni effectuer des modifications sur ses équipements, sans l’accord écrit de son propriétaire. Il doit également répondre des éventuelles dégradations du logement (sauf si elles sont dues à un cas de force majeure, à une malfaçon, à une faute du propriétaire ou d’un tiers).

Le locataire doit enfin laisser libre l’accès au logement pour la réalisation de certains travaux (amélioration des parties communes ou d’autres lots de copropriété votée en assemblée générale, amélioration de la performance énergétique du logement…).

La prise en charge de l’entretien courant du logement

Le locataire doit assurer les petites réparations (réparations locatives) et l’entretien courant du logement. Toutes les réparations dues à un usage anormal du logement sont également à sa charge.

Il est responsable de :

  • l’entretien des parties extérieures à usage privatif : jardin, auvents, terrasse, marquises, gouttières ;
  • l’entretien des portes et des fenêtres : mécanismes d’ouverture et de fermeture, vitrages, stores et volets, grilles de portail ;
  • l’entretien des parties intérieures : plafonds, murs et cloisons, revêtements de sol, placards et menuiseries ;
  • l’entretien des installations de plomberie, de certains éléments d’équipement d’électricité et des équipements mis à sa disposition (lave-linge, réfrigérateur, pompe à chaleur, cheminées…).

Locataire en copropriété : quels liens avec le syndic ?

Professionnel ou bénévole, le syndic est responsable de l’administration et de la gestion de la copropriété (loi du 10 juillet 1965). Si le locataire et le syndic de copropriété ne sont liés par aucun contrat, ils sont néanmoins amenés à avoir des interactions au quotidien. En effet, le locataire vit sur place. Il est souvent le premier à être au courant des problèmes pouvant survenir au sein de la copropriété.

C’est le propriétaire qui fait le lien entre son locataire et le syndic. Le propriétaire doit par exemple transmettre les demandes de son locataire au syndic (lorsque la requête concerne l’administration de la copropriété ou les parties communes). Toutes les charges de copropriété sont facturées au propriétaire : il les refacture ensuite à son locataire.

C’est également au propriétaire de s’assurer que son locataire respecte bien le règlement de copropriété. Ce document lui est en effet opposable. Au sein de la copropriété, le locataire n’a pas plus ou moins de droits que les copropriétaires. En cas de problème, le propriétaire est responsable des agissements de son locataire devant le syndicat des copropriétaires. C’est à lui d’agir pour faire cesser tout trouble du voisinage ou désordre signalé par le syndic.