Élections présidentielles et plafonnement des loyers, DPE, investissement dans l’ancien, crise sanitaire de la Covid-19 toujours présente… Le secteur de l’immobilier connaît plusieurs bouleversements cette année. Alors quel est le profil du propriétaire en 2022 ? Qui sont les propriétaires en 2022 et quel impact la conjoncture actuelle a-t-elle sur les achats immobiliers ?
Les profils types
L’immobilier reste le type d’investissement préféré des Français. Qu’il s’agisse d’acheter un logement pour y vivre ou pour le louer, devenir propriétaire présente en effet plusieurs avantages.
Aujourd’hui, il existe plusieurs profils types d’acquéreurs
Ceux qui achètent leur résidence principale :
Il s’agit, pour la plupart, de primo-accédants (ils réalisent leur premier achat immobilier). Peu risqué, devenir propriétaire de sa résidence principale permet notamment de ne plus payer un loyer à fonds perdus.
Ceux qui réalisent un investissement locatif :
Il peut s’agir d’acquéreurs qui investissent dans un deuxième bien après être devenus propriétaires de leur résidence principale, ou d’acquéreurs qui investissent pour la première fois dans l’immobilier. Ce type de placement permet de se constituer un patrimoine et une sécurité financière pour la retraite. Dans certaines conditions, l’investissement locatif permet également de profiter de plusieurs avantages fiscaux.
En plus des faibles taux d’intérêts aujourd’hui pratiqués par les banques, les acquéreurs profitent également de conditions d’octroi de prêts avantageuses. De nombreux dispositifs légaux sont aussi mis en place pour faciliter l’accès à la propriété. Les jeunes actifs sont ainsi de plus en plus nombreux à se lancer dans un achat immobilier.
En fonction de l’objectif recherché, l’investissement immobilier peut porter sur un logement neuf ou ancien
Dans le neuf, les acheteurs sont en grande majorité intéressés par les avantages offerts par un dispositif fiscal avantageux. La loi Pinel permet par exemple de défiscaliser jusqu’à 21 % du montant de son investissement.
Dans l’ancien, les propriétaires sont quant à eux plutôt motivés par la volonté de se constituer une épargne ou un patrimoine.
Quel est le profil des propriétaires en 2022 ?
Les dernières évolutions et la hausse des taux d’emprunt de 20 points en moyenne ont une influence sur les projets des investisseurs immobiliers en 2022.
Les investissements locatifs séduisent toujours
Même si les taux d’intérêt remontent légèrement, ils demeurent à des niveaux particulièrement bas. Pouvant profiter de prêts sans apport à 1 %, les acheteurs sont conscients du contexte favorable et n’hésitent plus à investir. Qu’il s’agisse d’éviter de verser un loyer à un propriétaire, ou de se constituer une sécurité financière pour la retraite, l’investissement dans la pierre rassure toujours autant.
Pour lutter contre les loyers excessifs dans les zones tendues (notamment à Paris et à Lille), la loi Elan a récemment réactivé le dispositif d’encadrement des loyers. Dans ces agglomérations, et lorsque le logement est loué comme résidence principale au locataire, les loyers demandés ne peuvent pas dépasser un « loyer de référence majoré ». Ce montant maximum dépend de la zone géographique d’implantation du logement, du type de location (vide ou meublée), de la date de construction du logement et du nombre de pièces. Le plafond est fixé en euros par m² de surface habitable (augmentée de la moitié des surfaces annexes du logement). Le dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place en juillet 2019 à Paris, et en mars 2020 à Lille, Hellemmes et Lomme.
Malgré cette mesure, les rendements locatifs restent très attractifs. Ainsi, et même dans les villes où les prix de l’immobilier s’enflamment, de plus en plus d’acquisitions immobilières sont dédiées à un investissement locatif.
Le maintien de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux
Même si plusieurs réformes ont été mises en place au cours des derniers mois, les futurs propriétaires disposent toujours de nombreux avantages fiscaux en matière d’investissement immobilier.
Alors que le prêt à taux zéro (PTZ) avait vocation à disparaître du secteur de l’immobilier neuf, il a finalement été maintenu dans certains secteurs (par la loi de finances pour 2020) jusqu’à la fin de l’année 2023. Accordé par l’État, ce prêt est gratuit (sans intérêts). Il a pour objectif d’aider ceux qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale à financer une partie de l’acquisition (ou de la construction). Attribué sous conditions de ressources et de zonage, le prêt à taux zéro permet ainsi à des ménages aux ressources modestes de devenir propriétaires, tout en de redynamisant certains secteurs géographiques.
Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard sont également maintenus en 2022. La loi Pinel permet toujours de profiter d’une réduction d’impôts (pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien). Pour pouvoir en profiter, l’investissement doit porter sur un logement neuf ou à réhabiliter, situé dans une zone éligible, loué vide pendant une certaine durée, à un certain profil de locataire. Ce dernier doit occuper le logement à titre de résidence principale, et ses revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressources.
Le dispositif Censi-Bouvard a également été prolongé. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11 % pour un investissement locatif dans une résidence service (neuve ou rénovée).
Destiné à encourager la rénovation dans l’ancien et prolongé jusqu’à fin 2023, le dispositif Denormandie a quant à lui vu son domaine d’application s’étendre. Ce dispositif fiscal avantageux offre une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs qui achètent un logement ancien et réalisent d’importants travaux de rénovation, pour pouvoir ensuite le louer. Pour pouvoir s’appliquer, certaines conditions doivent être respectées (emplacement géographique du logement, montant des travaux, durée de la location…). Avant limité aux seuls logements situés dans les centres-villes des communes éligibles, le dispositif Denormandie est aujourd’hui étendu à l’ensemble de leur territoire. La liste des travaux est également élargie. Pour profiter de cet avantage fiscal, les acheteurs peuvent aujourd’hui investir dans l’une des 222 communes labellisées « Cœur de ville ».
Revalorisation et augmentation des bases locatives
La révision des valeurs locatives des habitations fait partie des réformes importantes engagées par la loi de finances 2020 relative à l’immobilier. Particulièrement attendue, elle prévoit une actualisation de ces valeurs locatives, qui servent notamment à calculer le montant des taxes locales (taxe d’habitation et taxe foncière). Ce système obsolète n’a en effet pas été revu depuis les années 70 et ses valeurs ne correspondent pas toujours à la réalité du marché.
Les propriétaires devront d’abord transmettre les informations qui leur permettent de déterminer le montant du loyer de leurs biens immobiliers. Cela permettra d’établir une moyenne des loyers locaux (par secteur géographique, et par catégorie de bien). Les valeurs locatives seront ensuite réactualisées à partir de 2026.
Un des plus gros changements de cette année 2022 concerne cette revalorisation des bases d’imposition. Elle s’élèvera à +3,4 % à cause de l’inflation. Cette revalorisation concernera également la base de calcul de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
La suppression de la taxe d’habitation
Ce n’est pas une nouvelle mais un avancement, la taxe d’habitation est en passe d’être totalement supprimée pour les résidences principales. 80 % des foyers ont d’ores et déjà été exonérés depuis 2020.
Les 20 % restants, ils ont pu bénéficier d’un allégement de 30 % en 2021 et sera augmenté à 65 % lors de l’année 2022. Le but étant qu’en 2023, plus aucun foyer ne paiera de taxes d’habitation sur sa résidence principale.
En transition et jusqu’à sa disparition en 2023, le produit de taxe d’habitation acquitté par les foyers restants est affecté au budget de l’Etat.
L’interdiction progressive de la location des passoires énergétiques
La loi Climat concerne de nombreux domaines tels que les transports, la publicité, l’emploi, mais aussi l’immobilier et le logement ! L’objectif étant « d’accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050« . La transition écologique prend une place conséquente en 2022.
Les propriétaires bailleurs sont particulièrement concernés, puisque la lutte contre les passoires énergétiques va s’intensifier avec de nouvelles mesures plus sévères :
Interdiction de mise en location pour éradiquer l’ensemble des passoires thermiques d’ici 2028 ;
Interdiction d’augmentation et d’indexation du loyer dès 2022 ;
Informer le locataire de manière toujours plus précise dans l’annonce et le contrat de location dès 2022.
À compter de l’année 2025, le niveau de performance énergétique minimal deviendra un critère de décence, et sera donc impératif pour qu’un logement soit loué à usage de résidence principale du locataire.
