Par l’équipe Door-In, réseau de cabinets de syndic de copropriété. Mis à jour le 23 sept. 2026.
Chaque trimestre, le syndic vous adresse un appel de fonds. Derrière ce document se trouvent des règles précises : la loi fixe ce qui peut être appelé, à quelle date, selon quelle répartition, et ce qui se passe en cas de retard. Comprendre ces règles permet au copropriétaire de vérifier ce qu’il paie, et au conseil syndical de suivre la trésorerie de l’immeuble. Voici le fonctionnement complet, avec un exemple chiffré et les recours en cas d’impayé.
L’essentiel en 30 secondes
Un appel de fonds est la demande de paiement adressée par le syndic à chaque copropriétaire pour financer les dépenses de la copropriété. Pour les charges courantes, chaque copropriétaire verse une provision égale au quart du budget prévisionnel voté, exigible le premier jour de chaque trimestre, sauf autre périodicité votée en assemblée générale (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les travaux votés hors budget et la cotisation au fonds de travaux font l’objet d’appels distincts. Le montant de chacun dépend de ses tantièmes. En cas d’impayé persistant après une mise en demeure de 30 jours, toutes les provisions de l’année deviennent immédiatement exigibles.
Qu’est-ce qu’un appel de fonds en copropriété ?
La copropriété n’a pas d’autres ressources que les sommes versées par les copropriétaires. Pour payer l’entretien, l’assurance, l’électricité des parties communes ou les honoraires du syndic, le syndic demande donc des avances, appelées provisions, sur la base du budget voté par l’assemblée générale. L’appel de fonds est le document qui formalise cette demande : il indique la nature des sommes appelées, le montant dû par le lot et la date d’exigibilité.
Ces provisions ne sont pas des paiements définitifs. Une fois les comptes de l’exercice approuvés, les dépenses réelles sont comparées aux provisions versées, et l’écart est régularisé sur le compte de chaque copropriétaire.ilité pour les habitants du rez-de-chaussée. Ces copropriétaires n’auront donc pas à participer aux frais d’entretien. Concrètement, le montant à payer pour les charges spéciales d’une copropriété est défini selon l’utilité de la prestation au résident.
Les trois types d’appels de fonds
Les provisions sur budget prévisionnel
C’est l’appel le plus courant. L’assemblée générale vote chaque année un budget prévisionnel couvrant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs. Les copropriétaires versent au syndic des provisions égales au quart de ce budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre, à moins que l’assemblée n’ait fixé d’autres modalités (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Les appels pour dépenses hors budget
Certaines dépenses n’entrent pas dans le budget prévisionnel, en particulier les travaux de conservation, d’amélioration ou de rénovation décidés par l’assemblée générale (article 14-2 de la loi de 1965). Elles font l’objet d’appels de fonds spécifiques, dont les montants et les dates sont fixés par la résolution qui vote les travaux. Un ravalement peut ainsi être appelé en trois ou quatre échéances étalées sur la durée du chantier.
La cotisation au fonds de travaux
Les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation doivent constituer un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire (article 14-2-1 de la loi de 1965). Son montant ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan pluriannuel de travaux, ni à 5 % du budget prévisionnel. Ces sommes sont attachées au lot : elles restent acquises au syndicat en cas de vente et ne sont pas remboursées au vendeur. Des exceptions limitées existent, notamment pour certaines petites copropriétés.
Comment est calculé le montant de votre appel de fonds
La répartition obéit à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Les charges d’administration, de conservation et d’entretien des parties communes, dites charges générales, sont réparties selon les quotes-parts de parties communes de chaque lot, exprimées en tantièmes dans le règlement de copropriété. Les charges liées aux services collectifs et aux équipements communs, comme l’ascenseur ou le chauffage collectif, sont réparties selon l’utilité que ces services présentent pour chaque lot. C’est pourquoi un appartement en rez-de-chaussée participe généralement peu ou pas aux charges d’ascenseur.
Exemple chiffré
Prenons une copropriété dont le budget prévisionnel voté s’élève à 40 000 euros, entièrement réparti en charges générales, et un lot représentant 150 tantièmes sur 10 000. La quote-part annuelle de ce lot est de 40 000 × 150 / 10 000, soit 600 euros. L’appel de fonds trimestriel s’élève donc à 150 euros. Si la cotisation au fonds de travaux est fixée à 5 % du budget, soit 2 000 euros, ce lot y contribue à hauteur de 30 euros par an, appelés en même temps que les provisions. générale (ordinaire ou extraordinaire) est requise pour déterminer les modalités de paiement ainsi que la date d’exigibilité.
Forme et calendrier de l’appel de fonds
Avant chaque date d’exigibilité, le syndic adresse à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de la provision et la date à laquelle elle est due. Il peut être envoyé par courrier ou par voie électronique, et reste consultable sur l’extranet de la copropriété. L’appel doit distinguer clairement les provisions sur budget, les appels pour travaux et la cotisation au fonds de travaux, ainsi que le solde éventuel du compte du copropriétaire.
Vérifiez à chaque réception que le montant correspond au budget voté et à vos tantièmes, et que les appels pour travaux correspondent bien à une résolution adoptée en assemblée générale. Un appel qui ne repose sur aucun vote doit être signalé au syndic et au conseil syndical.
Le cas des travaux urgents
En cas d’urgence, par exemple une fuite sur une canalisation commune ou un risque d’effondrement, le syndic peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18 de la loi de 1965). Il peut alors, après avis du conseil syndical s’il en existe un, appeler une provision limitée au tiers du montant du devis estimatif, sans vote préalable (article 37 du décret du 17 mars 1967). Il doit en revanche convoquer immédiatement une assemblée générale pour faire ratifier les travaux et voter le solde.
Qui paie l’appel de fonds en cas de vente ?
La règle est fixée par l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967. Les provisions sur budget prévisionnel sont dues par celui qui est copropriétaire à leur date d’exigibilité. Pour les travaux hors budget, le paiement incombe également au propriétaire du lot à la date d’exigibilité de chaque appel, ce qui explique que le vendeur et l’acquéreur conviennent souvent dans l’acte de vente d’une répartition différente. Cette convention les engage entre eux, mais elle n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires.
Que se passe-t-il en cas d’impayé ?
Les conséquences pour le copropriétaire
Un copropriétaire ne peut pas suspendre le paiement de ses charges pour protester contre une décision ou contre la gestion du syndic : il doit payer, puis contester par les voies prévues. En cas de retard, les sommes dues portent intérêt au taux légal après mise en demeure (article 36 du décret de 1967), et les frais de recouvrement exposés par le syndicat sont à la charge du seul copropriétaire débiteur (article 10-1 de la loi de 1965).
La procédure de recouvrement
Si une provision n’est pas payée à sa date d’exigibilité, le syndic adresse une mise en demeure. Restée infructueuse pendant 30 jours, elle rend immédiatement exigibles toutes les provisions non encore échues de l’exercice ainsi que les sommes restant dues (article 19-2 de la loi de 1965). Le syndic peut alors saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, beaucoup plus rapide qu’une action classique. En cas de vente du lot, le syndicat dispose en outre d’un privilège qui lui permet d’être payé en priorité sur le prix.
Pour le conseil syndical, le suivi des impayés est un indicateur clé : une dette qui s’installe fragilise la trésorerie et peut retarder des travaux votés. Demandez au syndic un état des impayés à chaque réunion.
Comment contester un appel de fonds
Si vous estimez un appel erroné, commencez par une réclamation écrite au syndic, en copie au conseil syndical, en précisant l’erreur (tantièmes, montant, absence de vote). Si la contestation porte sur la décision d’assemblée générale qui fonde l’appel, par exemple le vote d’un budget ou de travaux, l’action doit être engagée devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965), par un copropriétaire opposant ou défaillant. Passé ce délai, la décision s’impose à tous.
Questions fréquentes
Quand est payé l’appel de fonds en copropriété ?
Par défaut, les provisions sur budget sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, pour un quart du budget voté. L’assemblée générale peut fixer une autre périodicité, par exemple mensuelle.
Comment calculer sa quote-part de charges ?
Multipliez le montant du budget par vos tantièmes, puis divisez par le total des tantièmes de la copropriété. Pour les charges d’équipements comme l’ascenseur, la répartition suit une grille spécifique fondée sur l’utilité pour chaque lot.
Le fonds de travaux est-il remboursé à la vente ?
Non. Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat. Le vendeur peut toutefois négocier leur prise en compte dans le prix avec l’acquéreur.
Peut-on refuser de payer un appel de fonds ?
Non, même en cas de désaccord avec la gestion ou une décision. Le copropriétaire doit payer puis contester, par une réclamation au syndic ou une action en justice dans les délais légaux.
Que risque un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?
Des intérêts de retard, les frais de recouvrement, l’exigibilité immédiate de toutes les provisions de l’exercice après 30 jours de mise en demeure, puis une action en justice pouvant aller jusqu’à la saisie du lot.
Le syndic peut-il appeler des fonds sans vote de l’assemblée générale ?
Uniquement pour les provisions du budget déjà voté, et en cas d’urgence pour une provision limitée au tiers du devis des travaux de sauvegarde. Tout autre appel doit reposer sur une décision de l’assemblée générale.
Conseil syndical : gardez la main sur la trésorerie
Des appels de fonds clairs, un suivi rigoureux des impayés et un fonds de travaux bien calibré sont la base d’une copropriété saine. Chez Door-In, nos gestionnaires présentent au conseil syndical un point régulier sur la trésorerie et les impayés, et construisent le calendrier des appels de travaux avec lui. Vous souhaitez comparer la gestion financière de votre syndic ? Demandez un devis, et consultez notre guide pour décrypter un contrat de syndic.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 14-2-1, 18, 19-2 et 42) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (articles 6-2, 36 et 37).
