Lorsque l’on parle de copropriété, il est aussi indispensable d’évoquer une notion essentielle, à savoir les tantièmes. Ils déterminent le poids du vote de chaque copropriétaire lors des AG, mais ils permettent aussi de connaitre les quotes-parts des parties communes attribuées à ces derniers. Conseils pour déterminer les tantièmes d’une copropriété.
Qu’est-ce qu’un tantième en copropriété et à quoi sert-il ?
Le tantième est un terme souvent utilisé dans le domaine de l’immobilier, précisément en matière de copropriété. Avant d’expliquer ses méthodes de calcul, il est important de comprendre cette notion ainsi que son utilité.
Tantième en copropriété : de quoi s’agit-il ?
Dans une copropriété, tout logement est divisé en lot. Dans chaque lot, chacun des copropriétaires dispose de la jouissance exclusive d’une quote-part des parties communes, mais aussi de la partie privative de son lot. C’est notamment cette quote-part des parties communes en copropriété qui est exprimée en tantièmes.
En droit immobilier, le tantième désigne ainsi une part que possède chaque copropriétaire au niveau des parties communes. Si l’on se réfère à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, le tantième est en général proportionnel à la valeur des parties privatives. Ces parties communes concernent entre autres :
- la cour, le sol, les jardins et les parcs,
- le gros œuvre des bâtiments,
- les différentes voies d’accès,
- les gaines, coffres et têtes de cheminée,
- les éléments d’équipement commun,
- les corridors et les passages,
- les locaux de services communs…
Les tantièmes sont également précisés dans le règlement de copropriété (un document obligatoire qui définit les règles de vie dans la copropriété).
À quoi servent les tantièmes en copropriété ?
Les tantièmes servent principalement à déterminer la division des charges de copropriété lors de l’Assemblée générale annuelle. L’administration et l’entretien des parties communes sont en effet financés par les charges générales. Il s’agit essentiellement des charges de copropriété utilisées par les copropriétaires pour rembourser les frais avancés par le syndic pour les différentes prestations d’entretien de la copropriété. Les tantièmes permettent donc de calculer la hauteur de la participation financière de chaque copropriétaire.
Les tantièmes servent aussi à définir le nombre de voix de chaque copropriétaire pour les votes de l’Assemblée générale. Le pourcentage de ses voix à l’AG peut en effet varier en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire.
Comment sont calculés les tantièmes ?
Lors de la construction de l’immeuble ou de la mise en copropriété, un géomètre-expert exprime les tantièmes en millièmes ou dix millièmes. Ceci permet d’établir l’état descriptif de division. En d’autres termes, plus la valeur du lot est élevée, plus sa valeur en tantièmes est également importante.
La répartition des parts de copropriété
Pour calculer les tantièmes d’une copropriété, il est important de savoir comment les parts de ces copropriétés sont réparties. La valeur des lots privatifs est calculée en fonction de nombreux critères. Parmi ceux-ci, on peut citer :
- la surface habitable : elle correspond à la superficie ou à la surface utile de chaque lot,
- la nature du lot : les appartements ont naturellement plus de tantièmes qu’une annexe comme un grenier ou un garage par exemple,
- le niveau de confort : les lots possédant une terrasse, un jardin ou encore un balcon, ont des tantièmes plus importants qu’un même appartement qui ne dispose pas de ces aménagements intérieurs et extérieurs,
La situation du lot joue aussi sur la valeur des lots privatifs. Un appartement situé au rez-de-chaussée est par exemple moins valorisé qu’un appartement situé à l’étage.
Calcul des quotes-parts à payer par les copropriétaires d’une copropriété
Prenons l’exemple d’une copropriété qui est divisée en 1000 tantièmes et qui prévoit des travaux dans les parties communes dont le montant s’élève à 3 000 €. Le propriétaire A détient 200 tantièmes, le propriétaire B en détient 400 et le propriétaire C détient 300 tantièmes. Dans ce cas, les quotes-parts à payer par les copropriétaires seront calculées de la manière suivante.
Pour le copropriétaire A, cela revient à faire 3 000 € x (200/1000). Ce qui revient à 600 €. Le copropriétaire B aura quant à lui à payer 3 000 € x (400/1000), soit 1200 €. Enfin, le copropriétaire C payera 3 000 € x (300/1000), soit 900 €.
Peut-on modifier les tantièmes et comment procéder ?
L’attribution des tantièmes en copropriété n’est pas définitive. Il est en effet possible de les modifier même après la mise en copropriété du bien immobilier. Cependant, cette modification doit avant tout être justifiée par une situation bien précise et approuvée par les copropriétaires de l’immeuble.
Dans quel cas modifier les tantièmes ?
Au cours de la vie de la copropriété, certaines situations peuvent se présenter, conduisant ainsi les copropriétaires à modifier l’état descriptif de division et par conséquent la répartition des tantièmes.
C’est notamment le cas lors de la division ou de la réunion d’un lot existant. Lorsqu’un appartement est divisé en deux lots distincts, il est en effet nécessaire de procéder à une nouvelle répartition afin d’attribuer des tantièmes à ces deux lots. Il est également possible de modifier les tantièmes lors d’un changement de destination d’un des lots. C’est le cas lorsqu’un local professionnel devient un local d’habitation.
On peut aussi procéder à une modification des tantièmes lors de la vente d’une partie commune à un copropriétaire ou à un tiers. La réalisation de travaux qui ont une incidence sur la répartition des charges peut aussi conduire à une modification des tantièmes. Enfin, s’il y a une erreur dans le calcul des tantièmes, il est aussi possible de procéder à un nouveau calcul des tantièmes afin de régulariser la situation du ou des copropriétaires pénalisés.
Une modification approuvée lors de l’Assemblée générale
En fonction de l’impact de la modification par rapport à la copropriété, la mise à jour des tantièmes ainsi que celle du règlement de copropriété doit obligatoirement être validée en Assemblée générale. Ceci, à des majorités différentes. La division ou la réunion de lots au sein de la copropriété doit être portée à l’ordre du jour de l’AG.
La demande de modification doit être effectuée par le copropriétaire à l’initiative du projet et ceci se fait auprès du syndic de copropriété. Cette résolution est soumise au vote des copropriétaires à la majorité, comme le précise l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
En ce qui concerne la vente d’une partie commune à un tiers, elle est votée à l’unanimité des copropriétaires dès lors que cette dernière entraine un changement de destination du bien immobilier. À défaut, la double majorité peut également suffire. Enfin, si la modification des tantièmes est liée à des travaux, celle-ci est alors votée à la même majorité que le projet des travaux.
