Par l’équipe Door-In, réseau de cabinets de syndic de copropriété en franchise. Article rédigé en collaboration avec les gestionnaires de copropriété du réseau.
Ravalement, toiture, ascenseur, rénovation énergétique : les travaux sont le moment où le rôle du syndic se voit le plus. Il prépare le projet, le fait voter, suit le chantier et le réceptionne. Mais il n’agit jamais seul : c’est l’assemblée générale qui décide, et le conseil syndical qui contrôle. Voici, étape par étape, ce que la loi attend du syndic et ce que les copropriétaires sont en droit d’exiger.
Ce que la loi confie au syndic
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Concrètement, cela recouvre deux familles de travaux. D’un côté, l’entretien courant et la maintenance prévus au budget prévisionnel, que le syndic gère au quotidien. De l’autre, les travaux hors budget (rénovation, mise aux normes, amélioration), qui doivent être votés en assemblée générale avant tout engagement.
Le syndic est aussi le représentant légal du syndicat des copropriétaires, qui est juridiquement le maître d’ouvrage des travaux sur les parties communes. C’est donc lui qui signe les marchés, passe les commandes et règle les entreprises, dans les limites fixées par l’assemblée.
Avant le vote : préparer le projet
Identifier les besoins
Le point de départ est l’état de l’immeuble. Pour les copropriétés concernées, le projet de plan pluriannuel de travaux recense les travaux à prévoir sur dix ans et sert de feuille de route (voir notre article sur le plan pluriannuel de travaux). Le syndic s’appuie aussi sur le carnet d’entretien, les visites de l’immeuble et les signalements des copropriétaires.
Consulter des entreprises et le conseil syndical
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale fixe, à la majorité de l’article 25, deux seuils : le montant des marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, et le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Au-delà de ces seuils, le syndic doit recueillir plusieurs devis et consulter le conseil syndical avant de présenter le projet à l’assemblée.
Pour les chantiers importants ou techniques, il est vivement recommandé de faire appel à un maître d’œuvre (architecte ou bureau d’études) qui établit le cahier des charges, analyse les offres et suit l’exécution. Sa mission et ses honoraires sont alors votés en même temps que les travaux.
Le vote en assemblée générale
Le syndic inscrit les travaux à l’ordre du jour et joint à la convocation les devis, les conditions essentielles des marchés et, le cas échéant, l’avis du conseil syndical. L’assemblée vote ensuite trois choses : les travaux et l’entreprise retenue, le budget, et le calendrier des appels de fonds.
La majorité dépend de la nature des travaux. Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et ceux rendus obligatoires par la loi relèvent de la majorité de l’article 24. Les travaux d’amélioration relèvent de la majorité de l’article 25, avec la possibilité d’un second vote à la majorité de l’article 24 si le projet a recueilli au moins le tiers des voix (article 25-1). Notre article sur les majorités de vote en copropriété détaille ces règles.
Le financement est voté dans la même résolution : mobilisation du fonds de travaux, appels de fonds échelonnés, aides publiques, éventuellement emprunt collectif (voir financer des travaux en copropriété). Enfin, pour les travaux hors budget prévisionnel, le syndic peut percevoir des honoraires spécifiques, à condition qu’ils soient votés lors de la même assemblée et à la même majorité que les travaux. Ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
Pendant le chantier : le suivi des travaux
Une fois les travaux votés, le syndic signe le marché avec l’entreprise retenue et lance les appels de fonds aux dates fixées par l’assemblée. Avant l’ouverture d’un chantier relevant de la garantie décennale, il souscrit l’assurance dommages-ouvrage pour le compte du syndicat : elle permet de préfinancer les réparations en cas de désordre grave, sans attendre qu’un tribunal désigne le responsable. Il vérifie également que les entreprises sont bien assurées en responsabilité décennale.
Pendant le chantier, le suivi technique revient au maître d’œuvre lorsqu’il y en a un ; le syndic assure le suivi administratif et financier. Il règle les situations de travaux au fur et à mesure de l’avancement validé, veille au respect du budget voté et informe le conseil syndical. Tout avenant qui modifie sensiblement le coût ou la nature des travaux doit, selon son importance, repasser devant le conseil syndical ou l’assemblée générale.
La réception des travaux et les garanties
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves (article 1792-6 du code civil). Pour la copropriété, c’est le syndic qui la prononce, idéalement assisté du maître d’œuvre et en présence d’un membre du conseil syndical. C’est une étape à ne pas négliger : les défauts apparents non signalés à la réception sont réputés acceptés.
La réception fait courir les garanties légales : garantie de parfait achèvement pendant un an, garantie de bon fonctionnement des équipements pendant deux ans et garantie décennale pour les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le syndic conserve le procès-verbal de réception, suit la levée des réserves et reporte les travaux réalisés dans le carnet d’entretien.
Travaux urgents : ce que le syndic peut faire seul
En cas d’urgence, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic à faire procéder, de sa propre initiative, aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble : fuite importante sur une canalisation commune, toiture endommagée par une tempête, risque d’effondrement. Il doit alors en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.
Pour ouvrir le chantier, il peut demander, sans délibération préalable de l’assemblée mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif (article 37 du décret du 17 mars 1967). L’urgence ne se présume pas : elle doit être réelle, et les travaux limités à ce qu’exige la sauvegarde de l’immeuble.
Travaux dans les parties privatives : le rôle du syndic
Les travaux réalisés à l’intérieur d’un lot relèvent de son propriétaire, qui les choisit, les finance et les suit. Le syndic intervient cependant dans deux cas. D’abord, lorsque les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (percement d’un mur porteur, modification de fenêtres, raccordement à une canalisation commune) : ils doivent être autorisés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25. Ensuite, le syndic veille au respect du règlement de copropriété pendant le chantier, par exemple sur les horaires, l’usage des parties communes ou l’évacuation des gravats.
Le rôle du conseil syndical
Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Sur un projet de travaux, il donne son avis sur les devis au-delà du seuil fixé par l’assemblée, peut participer au choix du maître d’œuvre, suit l’avancement du chantier et assiste à la réception. Un conseil syndical impliqué est la meilleure garantie d’un chantier maîtrisé, dans les délais et dans le budget.
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Questions fréquentes
Le syndic peut-il engager des travaux sans vote de l’assemblée générale ?
Uniquement en cas d’urgence, pour des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il doit alors informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il peut demander une provision limitée au tiers du devis estimatif, après avis du conseil syndical (article 37 du décret du 17 mars 1967). En dehors de l’urgence et de l’entretien courant prévu au budget, tout travail doit être voté.
Le syndic perçoit-il des honoraires sur les travaux ?
Oui, pour les travaux hors budget prévisionnel, si l’assemblée générale les vote en même temps que les travaux et à la même majorité. Ces honoraires sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
Qui réceptionne les travaux en copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires est le maître d’ouvrage. Le syndic, son représentant, prononce la réception, idéalement assisté du maître d’œuvre et en présence du conseil syndical. La réception, avec ou sans réserves, fait courir les garanties de parfait achèvement (1 an), de bon fonctionnement (2 ans) et décennale (10 ans).
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 18, 18-1 A, 21, 24, 25, 25-1) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (article 37) ; code civil (articles 1792 à 1792-6) ; code des assurances (article L. 242-1).
