La trêve hivernale est la période de l’année où les expulsions de locataires ne sont pas autorisées en France. Du début de l’hiver au début du printemps, les propriétaires ne peuvent donc faire sortir de force un locataire qui ne paie pas son loyer. Ils devront attendre la fin de la trêve pour reprendre les expulsions, conformément à la loi en vigueur. Si vous envisagez de devenir propriétaire, il est essentiel de connaître tous ces détails avant de vous lancer. Quelles sont les dates butoirs pour la période 2023-2024 ? Quels sont les droits et obligations du propriétaire durant la trêve hivernale ?
Trêve hivernale 2023 : quand reprendront les expulsions ?
Inscrite dans la loi depuis 1956, la trêve hivernale permet la protection des locataires des conditions hivernales en France. L’État interdit ainsi d’expulser un locataire de son logement entre le 1er novembre 2023 et le 31 mars 2024, même s’il a des loyers impayés. Cela reste valable pour d’autres raisons comme les troubles anormaux au voisinage ou le défaut d’assurance habitation par exemple.
Les dates de la trêve hivernale sont fixées par la loi Alur de mars 2014. Des situations particulières comme la crise sanitaire peuvent amener l’État à prendre la décision de prolonger la période de trêve ou d’appliquer des mesures exceptionnelles. Cette année, aucune prolongation n’est annoncée. Les expulsions qui seront suspendues durant la trêve hivernale pourront ainsi reprendre dès le 1er avril 2024.
Qui ne peut pas bénéficier de la trêve hivernale ?
Certaines personnes ne bénéficient pas de la protection offerte pas la trêve hivernale. Il s’agit des squatteurs, mais aussi des locataires qui se retrouvent dans des situations données.
Le cas des squatteurs
Les squatteurs qui occupent un logement à la suite d’une entrée illégale ne sont pas couverts pas la trêve hivernale. En tant que propriétaire, vous avez le droit de porter plainte pour demander leur expulsion, quelle que soit la période de l’année.
La loi ASAP du 7 décembre 2020 a d’ailleurs permis de simplifier les démarches. Le juge ou le préfet peuvent prononcer directement l’expulsion. Vous pourrez même bénéficier de l’accompagnement d’un commissaire de justice dans vos démarches.
Dans le cas où les squatteurs se sont installés dans un garage ou sur un terrain, la trêve hivernale s’applique techniquement. Le juge conserve toutefois le droit de la supprimer ou de réduire sa durée.
Le cas des locataires
Lorsqu’ils bénéficient d’un relogement adapté, les locataires ne sont pas couverts par la trêve hivernale. Cela veut dire qu’un logement alternatif ayant toutes les commodités et correspondant à leur besoin familial (nombre de pièces) leur est proposé. Il devra également être situé dans une zone proche de l’ancien. Lorsque les locataires refusent de déménager, vous pouvez, en tant que propriétaire ou bailleur, les expulser sans prendre en compte la trêve.
Les logements faisant l’objet d’un arrêté de péril (considérés comme dangereux) ne sont pas concernés par la trêve hivernale. Une expulsion peut être envisagée, mais la réglementation exige qu’une solution de relogement soit d’abord proposée aux locataires.
Le principe de la trêve hivernale ne s’applique pas non plus en cas de violence conjugale ou de divorce. Un conjoint peut être expulsé dès qu’un juge aux affaires familiales émet soit une ordonnance de protection, soit une ordonnance de non-conciliation. Dans ce dernier cas, vous devrez prouver que l’époux/l’épouse dispose d’une solution de relogement.
Le locataire qui continue d’occuper un logement étudiant après la fin de ses études pourra aussi être expulsé, même en hiver.
En dehors des cas présentés, l’État interdit d’expulser un locataire dans la période de trêve hivernale, même si la procédure est déjà en cours.
Quels sont les recours possibles pour le propriétaire pendant la trêve hivernale ?
Les propriétaires confrontés à cette interdiction d’expulsion peuvent :
- tenter une résolution à l’amiable,
- obtenir un jugement d’expulsion.
Suivre la procédure légale est essentiel avant toute action en justice pour expulser un locataire. En tant que propriétaire bailleur, vous devez notamment vous rapprocher de ce dernier pour essayer un règlement à l’amiable. La plupart des locataires sont de bonne foi, mais comme tout le monde, ils peuvent faire face à des imprévus. Proposez ainsi un échéancier pour leur permettre de régler leur dette.
Vous devrez par ailleurs envoyer une relance par email ou SMS et ensuite un courrier en lettre recommandée précisant la résiliation du bail. Si ces rappels ne suffisent pas pour régulariser la situation, vous pourrez porter l’affaire devant un tribunal. Au même moment, vous pouvez contacter le garant du locataire insolvable. Faites aussi appel à votre assurance loyer impayé ou sa garantie Visale pour le remboursement.
Après des relances sans réponse, le propriétaire bailleur peut saisir le juge du fond du tribunal judiciaire. Pour une procédure d’urgence, c’est le juge en référé que vous devrez saisir. Les démarches peuvent se faire durant la trêve hivernale dans le but d’obtenir un jugement d’expulsion.
Une fois prononcé, cela doit être communiqué au locataire par un commissaire de justice via un commandement de quitter les lieux. À la fin de la trêve hivernale, l’expulsion pourra être effective lorsque le locataire n’obtient pas un délai supplémentaire auprès du juge.
Quels risques pour le bailleur en cas de non-respect de la trêve hivernale ?
L’expulsion d’un logement est strictement encadrée et doit rentrer dans le cadre des motifs reconnus valables par la justice. L’intervention des forces de l’ordre est d’ailleurs requise pour expulser de force un locataire. Un propriétaire qui procède lui-même à une expulsion, durant la trêve hivernale ou non, risque jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.
Le principe de la trêve hivernale a d’ailleurs été étendu aux fournisseurs de gaz et d’électricité. Les coupures d’énergie pour factures impayées sont ainsi suspendues durant toute cette période. En tant que propriétaire bailleur, vous ne pourrez pas non plus couper délibérément l’électricité, le gaz ou encore l’eau à votre locataire. Celui-ci serait en mesure de porter plainte contre vous en cas de non-respect de la réglementation.
