Ce début d’année 2022 nous permet de constater de nombreux changements en immobilier ! Ces derniers sont notamment dus à des aménagements législatifs et réglementaires attendus depuis longtemps mais largement accélérés par la crise sanitaire que nous avons traversée.
Syndic de copropriété, assemblée générale, fiche standardisée, conseil syndical … Door-in vous fait un récapitulatif de tous ces changements qui vont certainement impacter la vie quotidienne des copropriétaires afin d’appréhender cette année avec sérénité !
Nouvelle baisse de la taxe d’habitation
Souvenez-vous, en 2021, 80 % des ménages ont pu bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation. Si ce n’était pas le cas de tout le monde l’année dernière, en 2022, il sera possible de prétendre à une exonération de 65 % de cette dernière sur les résidences principales, quels que soient les revenus perçus. Le but étant d’instaurer la suppression définitive de la taxe d’habitation d’ici 2023.
Certes, ces pouvoirs à destination du pouvoir d’achat des ménages auront forcément d’autres impacts car nos édiles auront toujours besoin de ressources pour financer leurs politiques parfois quelque peu dispendieuses, n’est-ce-pas ? En attendant, vous pouvez calculer ce montant, grâce à un simulateur mis à disposition sur le site des impôts.
Une fiche d’information obligatoire et standardisée pour les syndics de copropriétés
Afin de simplifier la compréhension des services proposés ainsi que des tarifs, entrant en vigueur à partir du 1er janvier 2022 chaque syndic sera dans l’obligation de fournir une fiche standard à sa proposition de contrat.
Le but ? Simplifier la mise en concurrence de tous les syndics et permettre aux copropriétaires de faire leur choix plus facilement, grâce à des contrats plus lisibles.
Ce même fameux contrat illisible des syndics établi par décret et duquel nul ne peut se soustraire. Autrement écrit, une fiche est désormais ajoutée à votre convocation d’assemblée générale pour synthétiser et simplifier un document dont le format est pourtant établi par la même autorité … Vive la France et son corpus juridique unique dans le monde.
Quelles sont les informations à retrouver dans cette nouvelle fiche ?
Quatre parties doivent obligatoirement se retrouver dans cette fiche d’information :
Les informations générales
Comme l’identification du syndic de copropriété, la durée du contrat, les horaires durant lesquels ce dernier est disponible afin de répondre aux copropriétaires …
Le forfait
Le nombre de visites des immeubles incluses, le nombre de réunions avec le conseil syndical …
La tarification des prestations particulières
C’est-à-dire le prix des prestations non comprises dans le forfait de base, on peut y retrouver :
- Les réunions et visites supplémentaires ;
- Les prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres ;
- Les prestations des travaux et études techniques ;
- Les prestations relatives aux litiges et contentieux ;
- Les prestations qui seront imputables à un seul copropriétaire.
Le renouvellement automatique des mandats
La nouvelle loi du 22 janvier 2022 prévoit que lorsqu’une assemblée générale n’a pas pu se tenir, notamment à cause des difficultés matérielles que la crise sanitaire nous a imposés, les contrats de syndics expirant entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 sont renouvelés automatiquement et dans les mêmes termes. Afin d’en changer, il faudra attendre la prochaine AG des copropriétaires et qui devra se dérouler au plus tard le 15 avril 2022.
En ce qui concerne la rémunération du syndic, elle sera déterminée selon les termes du même contrat et au prorata de la durée de son renouvellement.
Et pour les membres du conseil syndical ?
Le principe est le même ! Les mandats de membres de conseils syndicaux se renouvelleront de la même manière, ils auront jusqu’au 15 avril 2022 pour organiser la prochaine AG qui leur permettra d’en changer.
Les assemblées générales à distance
Est-ce toujours autorisé ?
Il sera toujours possible d’organiser des AG dématérialisées et entièrement à distance, et ce jusqu’au 31 juillet 2022. Cependant, si les conditions le permettent et si certains copropriétaires le souhaitent, il est possible d’y participer physiquement.
D’où l’enjeu, désormais, de pouvoir mettre en œuvre des assemblées générales mixtes mêlant présentiel et visioconférence.
Door-in, en partenariat avec Syment, a développé une solution permettant simplement une telle organisation, pourtant loin d’être simple au regard des contraintes juridiques qu’elle implique.
Quelles sont les modalités d’organisation ?
Afin de pouvoir mettre en place une AG entièrement à distance, il faut que les moyens et supports techniques soient adaptés !
Dans le contexte de la crise sanitaire que nous traversons, le syndic peut décider des moyens et outils à utiliser afin de permettre à chaque copropriétaire de participer que ce soit par audioconférence, visioconférence ou autre moyen de communication permettant :
- L’identification des copropriétaires ;
- La transmission de leur voix ;
- La retransmission continue et simultanée de toutes les délibérations.
Dans la mesure où il n’est pas possible d’avoir recours à une AG à distance (manque de moyens techniques, pas de communication électronique possible), le syndic pourra alors prévoir, après en avoir discuté avec le CS, que les décisions soient prises uniquement grâce au vote par correspondance. Elle ne donnera lieu à aucune rémunération complémentaire, sauf si cette dernière était déjà incluse dans la rémunération forfaitaire du syndic.
Après, parce que nous avons organisé et participé à des milliers d’assemblées générales quand nous étions administrateurs de biens, il faut être raisonnable : il est impossible de tenir une assemblée classique en visioconférence quand on dépasse un certain nombre de participants.
Aborder des travaux impliquant des dépenses lourdes dans la copropriété implique des obligations comme un minimum de présentiel, voire même de présence sur la scène. Une AG est une pièce de théâtre, une comédie humaine où le langage corporel a autant d’importance que la parole transmise.
Évoquer un sujet complexe de contentieux est également difficile à expliquer, surtout lorsque les caméras de certains participants sont éteintes et qu’on ne peut pas recueillir efficacement l’engagement de tous les participants.
Alors, attention, organiser une AG exclusivement en visioconférence peut avoir ses limites et il faut simplement en être conscient lors de la rédaction de l’ordre du jour, en concertation avec le conseil syndical.
Quant au vote par correspondance, c’est encore pire. Comment aménager une résolution afin de recueillir des votes complexes portant sur des travaux lourds ?
Après discussion, il est récurrent que le projet de résolution soit amendé et complété avec un scénario spécifique qu’un vote par correspondance ne peut, en aucun cas, avoir pu anticiper. Le choix de l’entreprise, les options retenues, etc… Ou bien l’ordre du jour contiendrait alors des centaines de résolutions tel un arbre de décisions et le recensement des voix serait coton de chez coton !
La délégation des votes
Il est possible de recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont la personne en question n’excède pas 15 % des voix. Cette mesure comprend les voix dont elle dispose elle-même et s’ajoute à ceux-là celles des copropriétaires lui ayant donné mandat.
C’est la vraie solution, donner son pouvoir aux membres du conseil syndical qui sont véritablement engagés dans la gestion de votre copropriété. Ils connaissent les sujets à aborder en AG, ils font confiance à leur syndic (si tel n’est pas le cas, ils ont proposé d’en changer), ils sont investis, parfois corps et âme dans la vie de votre copropriété, ils sont donc les plus à mêmes de défendre vos intérêts patrimoniaux.
Car le vote en AG est la manière d’exprimer en totale transparence votre accord ou votre désaccord sur la manière de gérer un patrimoine collectif.
Certes, tous, nous ne pouvons participer aux AG mais, à tout le moins, nous devons transmettre notre pouvoir à ceux qui le font fructifier.
Le plan pluriannuel de travaux
Il était, jusqu’il y a peu de temps, facultatif. Mais il est désormais obligatoire grâce à la loi Climat et résilience, promulguée le 24 août 2021. Cette loi ne comporte pas moins de 305 articles ayant un fort impact sur le secteur immobilier !
Le changement concernant le plan pluriannuel de travaux (PPT) ? La modification des règles de ce dernier : à l’expiration du délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, le PPT doit être élaboré pour les bâtis à destination totale ou partielle des habitations. Ce qui en exclut les copropriétés tertiaires.
Il doit être actualisé tous les dix ans et ses informations doivent figurer dans le registre des d’immatriculation des copropriétés. Il devra faire apparaître les éléments suivants :
L’analyse du bâti et des différents équipements présents dans l’immeuble ;
Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la préservation de la santé et sécurité de ses occupants ;
Les travaux permettant de réaliser des économies d’énergies et réduction d’émission de gaz à effet de serre ;
Une estimation du coût des travaux ;
Une proposition d’échéancier sur dix ans ;
Un classement par ordre d’exécution.
