Une maison ou un immeuble en copropriété doit obligatoirement être géré par un syndic. Cela est stipulé dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le syndic mis en place pour cette gestion peut néanmoins être bénévole ou professionnel. Quelles sont les différences entre les deux ? Comment pouvez-vous passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel ?
Syndic bénévole et professionnel : de quoi s’agit-il ?
Le syndic est dit bénévole lorsque la gestion d’un bien immobilier en copropriété est confiée à l’un ou l’une des copropriétaires. Il est élu en assemblée générale pour un mandat de trois ans renouvelables à la majorité absolue par les autres copropriétaires.
Quant au syndic professionnel, il s’agit d’une personne morale spécialisée dans la gestion de copropriétés. Plusieurs professionnels exercent en général dans une entreprise spécialisée. Ils offrent leurs services au syndicat de copropriété en échange d’une rémunération. Le gestionnaire agit aussi en tant que leur représentant légal.
Qu’il soit bénévole ou professionnel, le syndic est en lien direct avec le conseil syndical. Celui-ci est composé de certains copropriétaires de l’immeuble. Son rôle est d’échanger avec le gestionnaire sur les sujets qui concernent la copropriété. Les membres du conseil syndical assistent également le syndic dans l’accomplissement de ses missions et contrôlent sa gestion.
Quelles sont les différences entre ces deux gestionnaires de copropriété ?
Le syndic bénévole et le syndic professionnel ont les mêmes obligations en matière de gestion de copropriété. Il existe cependant de nombreuses différences entre eux.
Les réglementations
Pour être syndic bénévole, il faut tout simplement être un copropriétaire ou le conjoint ou la conjointe de l’un d’entre eux. Ce gestionnaire n’est pas d’entreprise, ce qui veut dire qu’il n’a pas besoin de carte professionnelle ou d’une garantie financière pour effectuer sa mission. Le syndic bénévole a aussi la possibilité de démissionner à tout moment, même avant la fin de son mandat. Pour cela, il doit organiser une assemblée générale avec à l’ordre du jour sa démission afin d’informer les autres copropriétaires.
Pour devenir syndic professionnel d’une copropriété, il y a des conditions à remplir. Celles-ci sont stipulées dans la loi Hoguet. Il faut avoir la carte professionnelle « Syndic de propriété ». Cela est nécessaire pour justifier les compétences professionnelles en matière de gestion immobilière. Ce gestionnaire doit aussi avoir une garantie financière. Il doit également être de bonne moralité et ne pas avoir des antécédents avec la justice ou être interdit d’exercer un métier réglementé.
Les rôles et les responsabilités des syndics
Le syndic bénévole et le syndic professionnel ont les mêmes missions. Ils assurent la gestion administrative de la copropriété. Cela consiste à faire la mise à jour régulière des données concernant chaque copropriétaire (le nom, l’indication du lot, l’état civil…). Le gestionnaire doit aussi :
- conserver tous les procès-verbaux et les archives,
- convoquer et présider les assemblées générales,
- tenir le carnet d’entretien,
- immatriculer le syndicat au registre des copropriétés,
- recruter et gérer les contrats du personnel de l’immeuble.
Il s’occupe aussi des finances et de la comptabilité du bien immobilier. Le syndic bénévole ou professionnel doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété. Cela se fait généralement en collaboration avec le conseil syndical. Le gestionnaire doit par ailleurs récupérer les charges de la copropriété. Pour éviter toute confusion, le syndic bénévole doit ouvrir un compte au nom des copropriétaires ou de l’immeuble. Il doit suivre les éventuels impayés et lancer les appels de fonds.
Qu’il soit bénévole ou professionnel, le syndic a aussi une fonction exécutive. Il doit faire exécuter les décisions prises lors de chaque assemblée générale. Il doit s’assurer que les travaux d’entretien, de rénovation ou autres sont bien réalisés. C’est également lui qui s’occupe de trouver les prestataires. Il représente aussi les copropriétaires en cas d’action en justice.
La responsabilité du syndic peut être engagée en cas de faute ou de dommages. Étant une entreprise, le syndic professionnel a l’obligation d’avoir une assurance responsabilité civile. Ce qui n’est pas le cas du syndic bénévole.
Les différences en matière de rémunération
Le syndic bénévole ne reçoit généralement pas de rémunération, mais les copropriétaires doivent lui rembourser tous les frais engagés dans l’exercice de ses missions. Cela prend en compte les frais:
- d’appel,
- de courriers,
- d’assurance,
- d’assistance par des professionnels,
- d’outils d’aide à la gestion.
Il peut toutefois décider de recevoir une rémunération. Avant que cette décision soit approuvée, elle doit être adoptée en assemblée générale de copropriété. Dans le cas où cette somme est perçue, elle sera soumise à l’impôt sur le revenu.
Concernant le syndic professionnel, il reçoit des honoraires qui doivent être fixés en assemblée générale par les copropriétaires. Le plus souvent, un prix est attribué par lot et celui-ci est ensuite multiplié par le nombre de lots dans la copropriété. Payer un syndic professionnel revient donc relativement cher par rapport au syndic bénévole. Toutefois, il est souvent nécessaire dans les copropriétés qui comportent plusieurs lots.
Les démarches pour passer d’un syndic bénévole à syndic professionnel
La méthode à suivre pour passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel est très facile. Vous devez d’abord lancer un appel d’offres pour trouver un nouveau syndic. Cette étape vous permettra d’étudier les différents dossiers que vous allez recevoir. Vous pourrez ainsi choisir ceux qui répondent le mieux aux besoins de la copropriété. L’idéal est de présélectionner 2 ou 3 syndics pour éviter que les voix soient éparpillées lors du vote.
Le syndic bénévole devra ensuite convoquer une assemblée générale. Si l’idée vient du gestionnaire même, l’ordre du jour va concerner sa démission et le choix d’un nouveau syndic. Dans le cas contraire, il faudra voter d’abord pour sa révocation durant la séance. Évidemment, le motif doit être pertinent et il faut le prouver. Vous procéderez ensuite au choix du contrat du syndic. Après cette étape, le budget prévisionnel de la copropriété est ajusté et les nouveaux frais de fonctionnement sont ajoutés.
Le syndic bénévole transmet, pour finir, tous les documents sur la gestion de l’immeuble en copropriété au nouveau syndic. Cette étape peut prendre du temps. Préparez-vous des semaines à l’avance, si vous vous engagez dans cette démarche.
Gestionnaire de copropriété pro : les avantages
La gestion d’un bien immobilier en copropriété par un syndic professionnel offre de nombreux avantages aux habitants. Il représente par exemple le gestionnaire idéal pour les grosses copropriétés, car il y a plus de tâches à effectuer. Étant une entreprise, celui-ci a une équipe à qui il peut déléguer certaines responsabilités. Ce qui n’est pas possible avec le syndic bénévole, puisqu’il travaille généralement seul.
La garantie de responsabilité civile dont dispose le syndic professionnel est aussi un très gros avantage. Cela vous permet, en tant que copropriétaires, d’obtenir plus facilement les indemnités en cas de faute. Pour une copropriété neuve, ce type de syndic est également plus adapté, car il y a plus de contraintes. Grâce à son équipe, il pourra mieux suivre les travaux, engager les prestataires qu’il faut et mieux étudier les contrats.
Le syndic professionnel a également des compétences importantes dans le domaine. Il pourra donc utiliser sans difficulté les outils de gestion de copropriété et être un bon représentant devant la justice. Il aura également le temps nécessaire pour répondre aux mesures de la loi ELAN. Ce dispositif permet de simplifier et numériser la gestion d’une copropriété. Il faut donc bien la lire afin de la comprendre et mettre les dispositions en place.
Si vous vous posez encore des questions sur le choix d’un syndic professionnel, n’hésitez pas à contacter Door-in qui vous accompagnera dans toutes vos démarches en fonction de vos besoins.
