Qu’il s’agisse de l’achat de sa résidence principale ou d’un investissement locatif, devenir propriétaire d’un bien immobilier offre plusieurs avantages. En effet, en plus de se constituer un patrimoine, devenir propriétaire vous permet notamment d’éviter de payer un loyer à fonds perdus et de vous sentir véritablement chez vous, 58 % des Français sont aujourd’hui propriétaires. Alors comment être certain de réussir ce type d’opération ? Quelles sont les meilleures options lors d’un premier achat ? Quand investir dans l’immobilier? Tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans l’achat d’un appartement ou d’une maison.
Pourquoi devenir propriétaire ?
Devenir propriétaire d’un bien immobilier, peu importe le type de bien, vous permet d’abord de vous constituer un patrimoine et une sécurité financière pour la retraite, tout en évitant de verser mensuellement un loyer à fonds perdus. Une fois l’emprunt bancaire entièrement remboursé, vous êtes logé gratuitement. Vous pouvez également choisir de louer votre appartement ou votre maison, pour en tirer des revenus complémentaires. Vous pouvez enfin décider de transmettre ce bien à vos héritiers (enfants, petits-enfants…).
Mais se lancer dans l’acquisition d’un appartement ou d’une maison vous permet aussi de vivre réellement « chez vous », d’améliorer votre mode de vie et de pouvoir rénover le logement à votre goût. En tant que propriétaire du bien, vous pouvez en effet envisager de réaliser tout type de travaux (une rénovation d’envergure, un nouvel agencement, des travaux de décoration…). Vous pouvez par exemple prévoir d’abattre certains murs, d’ajouter une extension, ou encore de fermer un balcon (en respectant évidemment les règles d’urbanisme et de copropriété en vigueur).
Enfin, dans certaines régions et pour certains profils, il est parfois plus facile d’acheter un bien que d’en louer un. En effet, les bailleurs sont aujourd’hui particulièrement exigeants en ce qui concerne les dossiers et les profils des locataires (notamment les profils atypiques comme les micro-entrepreneurs ou les jeunes chefs d’entreprise). S’ils disposent d’un apport suffisant, les banques peuvent accompagner ces profils dans leurs projets immobiliers (avec des conditions de financement toujours favorables en ce moment).
Comment être certain de réussir son achat immobilier ?
Il n’y a pas d’âge ou de conditions à respecter pour devenir propriétaire. En revanche, avant de vous lancer dans l’acquisition d’un appartement ou d’une maison, vous devez commencer par bien définir votre projet en amont. Pendant votre recherche, vous devez ensuite respecter certaines étapes et vérifier plusieurs points.
1ère étape : définir votre projet immobilier
Pour cela, vous devez commencer par vous poser plusieurs questions essentielles :
- Si vous êtes en couple, qui achète ?
- S’agit-il d’acheter votre résidence principale, une résidence secondaire ou un bien à mettre en location (investissement locatif) ?
- Souhaitez-vous acquérir une maison ou un appartement ?
- Êtes-vous intéressé par l’achat d’un bien à construire (en VEFA), neuf ou ancien ? Avec ou sans travaux ?
- Dans quel secteur géographique souhaitez-vous investir (quelle ville, quel arrondissement, quel quartier ?)
- Quel type de bien : quelle surface (mètres carrés) ? Quel étage ? Quel standing ? Avec un espace extérieur (un balcon, une cour, un jardin) ?
- Quel environnement : présence de commerces et de transports en commun ? Proximité d’espaces verts, de parcs et d’écoles ?
2ème étape : déterminer votre budget global pour l’achat de votre bien immobilier
Il s’agit ici de déterminer le budget maximum dont vous disposez pour financer votre projet immobilier.
Votre budget maximum est égal à la somme de votre apport personnel et de votre capacité d’emprunt. Pour connaître votre capacité d’emprunt, vous devez vous rapprocher d’un établissement de crédit. Pour la calculer, votre conseiller bancaire ou votre courtier prend en compte vos salaires et vos revenus nets (tout ce que vous percevez chaque mois). Il déduit ensuite de cette somme tout ce que vous devez verser chaque mois (remboursements de crédits, loyers, pensions alimentaires…). Votre taux d’effort ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus mensuels.
Ce budget maximum doit vous permettre de couvrir le coût total de l’acquisition : le coût d’acquisition du bien et des assurances liées au crédit, le montant des frais de notaire (débours, honoraires, droits de mutation, frais d’inscription hypothécaire…), et le montant des éventuels frais d’agence (si vous faites appel à un intermédiaire).
Pensez également aux frais que vous devrez payer lorsque vous serez devenu propriétaire du bien immobilier : travaux, charges de copropriété, frais de transport (train ou voiture), taxe foncière…
3ème étape : étudier les prêts aidés
Il existe en effet plusieurs aides pour devenir propriétaire (destinées notamment aux primo-accédants) :
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Utilisé pour financer une partie de l’acquisition ou de la construction d’une résidence principale, il est attribué sous certaines conditions (plafonds de revenus, zones géographiques).
Un prêt épargne logement
À partir d’un plan épargne logement (PEL), ou d’un compte épargne logement (CEL).
Un prêt conventionné
Avec un taux d’intérêt plafonné.
Un prêt d’accession sociale (PAS)
Pour les personnes aux revenus modestes, avec un taux d’intérêt plafonné.
Certains prêts immobiliers complémentaires
Prêt Action Logement, prêt des collectivités territoriales, prêt « aux fonctionnaires »…
4ème étape : établir une stratégie de recherche
Pour être certain de trouver le bien immobilier qui correspond parfaitement à vos critères (emplacement, budget, surface…), multipliez vos pistes de recherche. Vous pouvez faire appel à un agent immobilier, vous rendre sur les sites internet de différentes agences immobilières et sur les plateformes de vente de particuliers à particuliers.
Mais vous pouvez également parler de votre projet à votre entourage et à vos voisins, ou encore, interroger les commerçants et les gardiens d’immeubles du secteur géographique qui vous intéresse.
5ème étape : sécurisez au maximum votre achat
Si vous pensez avoir trouvé l’appartement idéal, pensez à demander au propriétaire le DDT (dossier de diagnostic technique) et tous les documents liés à la copropriété (carnet d’entretien de l’immeuble, procès-verbal des dernières assemblées générales, règlement de copropriété…). L’ensemble de ces documents doit vous être transmis avant la signature du compromis de vente. Pour l’acquisition d’une maison individuelle, pensez à vérifier la documentation cadastrale et l’existence d’éventuelles servitudes de passage.
Pour être certain de réussir votre achat immobilier, pensez enfin à visiter le bien à différents moments et jours de la semaine (le soir, le week-end…). Cela vous permettra de vérifier son ensoleillement, son environnement et l’ambiance du quartier.
Offre d’achat, avant-contrat et acte définitif
Une fois le bien idéal déniché, soyez réactif et faites rapidement une offre d’achat au vendeur.
Si votre offre est acceptée, vous pouvez alors sécuriser votre achat en signant un avant-contrat avec le vendeur (un compromis de vente ou une promesse de vente, contenant un certain nombre de mentions obligatoires). Vous devez procéder au versement d’un dépôt de garantie. Cet avant-contrat peut être rédigé par une agence immobilière ou un notaire. Après sa signature, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours.
Un délai d’environ 3 mois s’écoule ensuite avant la signature de l’acte définitif de vente. Il vous permet notamment d’effectuer les démarches nécessaires pour obtenir votre financement. Le jour de la signature de l’acte authentique (devant notaire), le prix de vente est versé intégralement au vendeur : vous devenez alors propriétaire du bien immobilier.
