Un bien en copropriété est composé de parties communes et privatives. Pour une bonne gestion de l’immeuble, les copropriétaires doivent distinguer les endroits qui les appartiennent de ceux affectés à un usage commun. Le respect de la législation en vigueur et du règlement de copropriété est également indispensable. Quelles sont les parties communes en copropriété ? Comment les utiliser ? Comment assurer leur entretien ? Découvrez les responsabilités qui incombent aux copropriétaires en ce qui concerne les parties communes d’un bien immobilier.
Définition des parties communes en copropriété
Les parties communes d’une copropriété sont les parties de l’immeuble, mais aussi des terrains dont l’usage ou l’utilité est affecté à l’ensemble des copropriétaires. On parle aussi de partie commune lorsqu’un espace relève seulement d’un petit groupe de copropriétaires. Tous les endroits désignés comme tels sont normalement précisés dans le règlement de copropriété. La loi précise également que les parties communes font référence aux :
- couloirs et escaliers de l’immeuble,
- terrasses, cours et jardins non privatifs,
- sols et voies d’accès,
- têtes et gaines de cheminées,
- réseaux d’électricité et d’eau,
- gros œuvres du bien (toiture, façade, murs…),
- équipements communs comme l’ascenseur, la chaudière, etc.
Les parties communes viennent donc en opposition aux parties privatives appartenant individuellement à chaque copropriétaire. Tout ce qui est dans votre appartement (sols, murs, équipements, fenêtres, portes…) est donc soumis à votre unique responsabilité. En revanche, les copropriétaires participent tous ensemble aux charges des parties communes selon l’usage qu’ils en ont.
Comment sont gérées les parties communes ?
Les copropriétaires sont libres d’utiliser les parties communes, mais doivent faire preuve de bon sens pour respecter les autres occupants de l’immeuble. Vous éviterez par exemple de laisser trainer vos affaires dans le couloir pour ne pas gêner la circulation des voisins.
Tout le monde doit également participer à maintenir les parties communes propres. Le règlement de copropriété précise exactement leur usage afin de limiter les litiges en copropriété. Un syndic est par ailleurs désigné pour la gestion des parties communes de l’immeuble. Il s’assure que les occupants (locataires ou propriétaires) en font bon usage et les rappelle à l’ordre en cas d’infraction au règlement.
Un copropriétaire peut bénéficier d’un droit de jouissance exclusif sur l’une des parties communes de la copropriété. Il peut s’agir d’une terrasse, d’une cour ou encore un jardin auquel il est le seul à avoir accès. Cette décision implique une modification du règlement de copropriété et doit ainsi être votée à la double majorité lors d’une assemblée générale. Même en ayant la jouissance exclusive, l’autorisation des copropriétaires est indispensable pour effectuer des aménagements. C’est aussi le cas si vous voulez entreprendre dans vos parties privatives, des travaux pouvant modifier une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Quelles sont les obligations des copropriétaires concernant les parties communes ?
Les copropriétaires sont soumis à certaines obligations pour la bonne gestion de leur copropriété et pour limiter les conflits. Il s’agit principalement de :
- respecter le règlement de copropriété,
- respecter de la destination de l’immeuble,
- participer aux charges de copropriété,
- accepter les travaux et autres décisions votés en assemblée générale,
- respecter la tranquillité des autres copropriétaires.
Le règlement de copropriété mentionne les obligations des copropriétaires en ce qui concerne les conditions de jouissance des parties communes et privatives. Vous y retrouverez toutes les règles relatives à l’usage et à la gestion de l’immeuble.
Le document peut indiquer par exemple que la copropriété est exclusivement destinée à l’habitat. Dans ce cas, les occupants (propriétaires ou locataires) ne peuvent y exercer aucune activité commerciale. Pour le faire, une autorisation devra être demandée et accordée à la majorité en assemblée générale.
La répartition des charges est aussi précisée dans le règlement. Les copropriétaires sont tenus de procéder au paiement de leur part respectif. À défaut, le syndic de copropriété peut engager différentes procédures pour les ramener à l’ordre.
Les décisions votées en assemblée générale comme la réalisation de travaux ne pourront être contestées que si cela implique un préjudice pour le copropriétaire. Celui-ci est aussi tenu de respecter les règles de vie en société. Il ne doit pas être une source de nuisances ou de troubles pour les autres occupants de l’immeuble.
Quelles sont les règles à respecter pour l’entretien des parties communes ?
Tous les copropriétaires sont concernés par l’entretien des parties communes de leur bien immobilier. Établies en fonction du budget voté en assemblée générale, les provisions de charges sont appelées en principe chaque trimestre. Elles sont réglées à la copropriété, qui est représentée par le syndic, pour entretenir l’immeuble.
L’entretien des parties communes d’une copropriété inclut des interventions simples telles que les changements d’ampoules, mais aussi les grands travaux comme la rénovation de toiture. Le syndic s’occupe directement de toutes les charges courantes lorsqu’elles peuvent être financées par le budget de la copropriété. Par contre, les gros travaux ne seront réalisés qu’après un vote favorable de la majorité pendant une assemblée générale des copropriétaires.
L’assemblée générale ordinaire est organisée une fois dans l’année. C’est l’occasion pour les copropriétaires de voter pour sélectionner les professionnels qui vont s’occuper de l’entretien des parties communes. Le syndic de copropriété doit transmettre les devis de potentiels prestataires pour vous permettre de prendre une décision en analysant tous les détails de l’intervention.
Comment se passe le partage des charges liées aux parties communes ?
La contribution aux charges communes est une disposition d’ordre public à laquelle aucun copropriétaire ne peut déroger. La répartition varie selon la nature du poste de dépenses (spéciale ou générale). Les charges spéciales qui sont liées aux services collectifs et équipements communs seront réparties selon l’utilisation objective faite par chaque copropriétaire. Les copropriétaires des lots de copropriété qui se retrouvent au rez-de-chaussée par exemple n’auront pas à payer les frais d’un ascenseur qu’ils n’utilisent pas.
Quant aux charges générales impliquant l’entretien, la conservation et l’administration de l’immeuble, elles sont calculées en fonction des quotes-parts des parties communes. Associées à chaque lot de copropriété, on parle également de tantièmes. Le calcul est exprimé en pourcentage de l’ensemble des parties communes de la propriété.
Le règlement peut aussi prévoir une clause d’aggravation des charges qui sera confirmée en justice. Un copropriétaire peut ainsi être amené à payer une amende lorsqu’il est responsable (volontairement ou par négligence) de l’augmentation des charges de copropriété.
Que faire en cas de litige lié aux parties communes ?
Les copropriétaires usent et profitent librement des parties privatives et communes de leur immeuble dans le respect de la loi et du règlement de copropriété. Il arrive cependant que certaines situations conduisent à des litiges. Différentes solutions peuvent être envisagées selon le cas.
La médiation
La médiation est souvent moins onéreuse et plus rapide qu’une procédure judiciaire. Elle permet de trouver une solution en tenant compte des intérêts de tous et pas seulement en s’appuyant sur une loi abstraite. Cela est possible seulement si toutes les parties concernées veulent s’engager dans un dialogue pour résoudre le problème. On fait alors appel à un médiateur, un acteur impartial dont la mission est d’assurer des échanges sains et un compromis gagnant-gagnant.
Les actions en justice
Le syndic est celui qui fait respecter les règlements de la copropriété. Il agit donc au nom de celui-ci devant les juridictions compétentes. Face à un litige, le syndic peut attaquer en justice un tiers ou un copropriétaire avec l’autorisation de la majorité en assemblée générale. Cette autorisation n’est pas indispensable pour le recouvrement des charges ou une action en référé visant la conservation et la remise en état de l’immeuble. C’est aussi le cas pour une action en défenses lorsque le syndicat fait l’objet de poursuite.
Les copropriétaires ont par ailleurs la possibilité de poursuivre collectivement le syndic quand il n’exerce pas bien ses fonctions ou contrevient au règlement de copropriété. La démarche consiste en général à rompre son contrat et à désigner à un nouveau représentant en assemblée. Le syndic choisi mènera l’action en justice contre l’ancien.
Un copropriétaire peut entrer individuellement en litige avec un autre copropriétaire, le syndic ou encore l’assemblée. Une procédure spécifique est prévue pour la contestation d’une décision de l’assemblée générale. Il pourra aussi engager des poursuites en cas de non-respect du règlement de copropriété.
Comment améliorer la gestion des parties communes en copropriété ?
La gestion d’une copropriété est une tâche qui peut s’avérer très complexe pour le syndic. Celui-ci doit collaborer activement avec les copropriétaires pour fournir un service de meilleure qualité. Pour les charges de copropriété par exemple, il faut toujours demander des devis et des factures détaillés aux entreprises devant s’occuper des travaux. Vous pourrez ainsi les mettre en concurrence pour choisir le meilleur prestataire.
On recommande également à l’assemblée des copropriétaires de définir un montant au-dessus duquel le syndic doit absolument consulter le conseil syndical. C’est une excellente façon de limiter les dérapages relatifs aux dépenses pour l’entretien des parties communes. Pour éviter les laxismes avec les recouvrements, mettez en place un protocole en fixant :
- des délais de paiement,
- les échéanciers possibles,
- les sanctions applicables.
La communication est enfin essentielle pour favoriser une bonne ambiance au sein de la copropriété. Faites en sorte de créer et d’entretenir un lien entre les copropriétaires. Vous pouvez centraliser l’historique des échanges sur une plateforme unique pour davantage de transparence dans les différents projets.
