En 2022, la France comptait environ 526.063 copropriétés. Celles-ci sont classées dans deux grandes catégories : les copropriétés verticales qui sont les plus populaires et les copropriétés horizontales, une forme un peu plus rare. La copropriété verticale se rapporte à des immeubles collectifs divisés en plusieurs appartements. La copropriété horizontale désigne quant à elle les maisons individuelles bâties sur un terrain commun. Door In évoque les principales différences entre une copropriété horizontale et une copropriété verticale.
Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale ?
Encore appelée copropriété pavillonnaire, la copropriété horizontale est un modèle de copropriété qui s’est développé en France dans les années 60. Elle résulte généralement du fait qu’en l’absence d’un accord d’urbanisme pour diviser un terrain en parcelles distinctes, les promoteurs immobiliers décident de construire plusieurs maisons individuelles sur un terrain commun. Concrètement, la copropriété horizontale fait référence à la gestion de deux ou plusieurs maisons individuelles bâties les unes à côté des autres.
Dans cette forme de copropriété, les parties privatives sont les maisons individuelles. Le terrain et les constructions partagées (piscine, garage, abri vélo, local à poubelles…) constituent les parties communes. Par conséquent, chaque propriétaire possède uniquement sa maison et est copropriétaire du sol. Dans une copropriété horizontale, deux configurations sont possibles :
- des maisons mitoyennes partageant au minimum un mur en commun,
- des maisons séparées physiquement les unes des autres, mais construites sur un terrain unique.
Dans les faits, la copropriété horizontale n’est qu’une déclinaison de la copropriété verticale. Celle-ci est appliquée à un ensemble de logements individuels, avec les parties communes transformées en un seul et même terrain.
Qu’est-ce qu’une copropriété verticale ?
La copropriété est dite verticale lorsque les appartements d’un même immeuble sont la propriété de plusieurs personnes. Dans ce cas précis, les propriétaires sont désignés par le vocable de copropriétaires. Dans une copropriété verticale, chaque copropriétaire a droit à au moins un lot dans l’immeuble.
Chaque lot inclut une partie privative et une quote-part des parties communes. L’appartement du copropriétaire représente une partie privative à laquelle s’ajoutent des dépendances telles qu’une cave ou un garage. Les parties privatives appartiennent intégralement au copropriétaire. Il possède un droit de jouissance exclusive sur celles-ci.
De même, chaque copropriétaire a droit à une part des parties communes du bien immobilier. Cette partie est exprimée en tantièmes. Les tantièmes à accorder à chaque copropriétaire sont définies par le règlement de copropriété et plus précisément au niveau de l’état descriptif de division.
En définitive, la copropriété verticale concerne les copropriétés qui se trouvent à différents étages d’un immeuble. Les copropriétaires disposent d’un ou plusieurs lots dont la valeur dépend notamment du montant des charges payé par chacun d’entre eux.
Les spécificités d’une copropriété horizontale
Plusieurs éléments permettent de distinguer la copropriété horizontale de la copropriété verticale.
De nombreuses parties communes
L’un des éléments qui distinguent les copropriétés verticales et les copropriétés horizontales est le nombre de parties communes. Dans une copropriété verticale, les parties communes se résument généralement aux paliers, à la cage d’escalier, aux parkings, à l’ascenseur et à la cour intérieure. À l’inverse, une copropriété horizontale comprend de nombreuses parties communes. En dehors des maisons individuelles qui constituent les parties privatives de ce type de copropriété, tous les éléments qui se situent sur le terrain sont des parties communes.
La possibilité de profiter de certaines installations collectives
Comme indiqué plus haut, les copropriétés horizontales sont composées de plusieurs parties communes. En général, elles disposent également d’un budget plus important que les copropriétés verticales. Cela permet aux copropriétaires de bénéficier d’une grande variété d’installations collectives. De façon concrète, une copropriété horizontale peut comprendre une salle de sport, une piscine, des espaces verts ou encore un terrain de jeu.
Un régime assez contraignant
Le terrain d’une copropriété horizontale est la propriété de tous les copropriétaires. De ce fait, le régime peut être contraignant pour les membres de la copropriété qui envisagent par exemple d’aménager leur jardin ou de réaliser des travaux au niveau de la piscine. En effet, ils doivent nécessairement obtenir l’accord des autres copropriétaires.
Si ces derniers s’y opposent, le projet ne peut se concrétiser et restera ainsi bloqué. Par ailleurs, une autorisation est également requise, que ce soit pour construire un abri de jardin ou changer un portail. L’accord est accordé suite à un vote à la majorité absolue des copropriétaires.
La possibilité de transformer la copropriété horizontale en lotissement
Il est permis de transformer une copropriété horizontale en lotissement. C’est l’une des techniques les plus efficaces pour s’extraire de la copropriété. Néanmoins, cela doit résulter d’une décision collective et donc approuvée par tous les copropriétaires en assemblée générale. Après cette transformation, la copropriété sera régie par les règles qui encadrent les lotissements.
Chaque copropriétaire va alors récupérer la pleine propriété de sa parcelle. Pour cela, des géomètres doivent intervenir pour élaborer un plan de partage, afin de déterminer de manière précise les parcelles de chacun. Celles-ci seront ensuite transposées au cadastre.
Toutefois, la transformation d’une copropriété en lotissement implique des coûts. Ces dépenses concernent les honoraires du géomètre et les frais liés à la publicité foncière. Précisons que l’assemblée générale peut aussi réclamer une contrepartie financière lorsque le départ d’un copropriétaire entraîne une hausse conséquente des charges des copropriétaires restants.
Les particularités d’une copropriété verticale
La copropriété verticale possède plusieurs caractéristiques qui lui sont propres.
Un immeuble de plusieurs étages
Gérée par un syndic de copro, une copropriété verticale est un immeuble composé de plusieurs étages. Chaque étage mène à un ou plusieurs logements selon la manière dont les lots ont été répartis. Chaque copropriétaire dispose d’un lot qui contient une partie privative (l’appartement) et une quote-part des parties communes.
Cette forme de copropriété est configurée ainsi pour gagner de la surface au sol lors de la construction et également faciliter la gestion des rapports entre les propriétaires des différents appartements. Ceux-ci souhaitent généralement conserver une certaine indépendance.
Une plus grande liberté dans la réalisation des travaux
Dans une copropriété verticale, les copropriétaires sont libres de réaliser des travaux dans leurs parties privatives (logement, cave, place de parking, jardin…). Ils ne sont donc pas dans l’obligation de demander l’autorisation des autres copropriétaires.
Cela n’est pas le cas dans les copropriétés horizontales, puisque les membres de la copropriété partagent la propriété du sol entre eux. Dans ce cas, un vote doit être organisé au cours d’une assemblée générale pour valider ou non les projets d’aménagement (pose de cabanon, ravalement de façade, rénovation de véranda, etc.).
Des charges fixées en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire
Dans une copropriété verticale, le montant des charges de copropriété est déterminé selon la part de l’immeuble détenu par chaque copropriétaire. Ainsi, le niveau des charges varie en fonction des copropriétaires.
Copropriété horizontale et copropriété verticale : des règles de gestion communes ?
En dépit des nombreux éléments qui les distinguent, copropriété horizontale et copropriété verticale possèdent des règles de gestion communes. En effet, ces deux statuts sont régis par un régime juridique identique précisé dans la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Conformément à cet instrument juridique, toutes les copropriétés doivent être dotées d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété.
Ce document doit lister les règles (utilisation des parties communes et des parties privatives) de vie applicables au sein de la copropriété. De même, il doit préciser les règles de gestion telles que les modalités d’administration des parties communes et la répartition des charges. Toutes les copropriétés ont l’obligation de désigner un syndic professionnel. Dans certains cas, il est permis de faire appel à un syndic bénévole. Enfin, il est nécessaire d’organiser une assemblée générale annuelle et de s’inscrire au registre d’immatriculation des copropriétés.
